Mit den Marktpreisen Schritt zu halten ist unerlässlich
Gemäß dem Grundstücksgesetz 2024, das ab dem 1. August 2024 in Kraft tritt, dürfen die Gemeinden bis zum 31. Dezember 2025 die alte Grundstückspreisliste anwenden und ab dem 1. Januar 2026 die neue Grundstückspreisliste. Der neue Preisrahmen wird sich nicht an der Bodenpreisordnung orientieren und muss sich an den Marktpreisen orientieren.
Insbesondere Ho-Chi-Minh-Stadt ist die erste Stadt, die Meinungen zum Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste einholt. Die Preise in der angepassten Grundstückspreisliste sind viel höher als in der alten Preisliste, beispielsweise in Thu Duc City, wo sie um das 10- bis 15-fache gestiegen sind. Die Bezirke Nha Be, Binh Chanh, Can Gio und Cu Chi haben sich um das 10- bis 20-fache vergrößert. Allein im Bezirk Hoc Mon wird für viele Straßen mit einem Anstieg der Grundstückspreise um das 15- bis 30-fache gerechnet.
Die Experten von Savills erklärten hierzu, dass die Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt nicht auf dem neuesten Stand seien und häufig deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert lägen. Diese anhaltende Preisdiskrepanz hat zu einem „Zwei-Preis-System“ geführt, das zahlreiche schwerwiegende Folgen mit sich gebracht hat.
Laut Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Consulting Services in Ho-Chi-Minh-Stadt, erschwert und verkompliziert dieses Problem die staatliche Landverwaltung. „Beispielsweise wird die Differenz zwischen dem im notariellen Vertrag angegebenen Preis und dem tatsächlichen Transaktionspreis häufig dazu genutzt, die Grunderwerbsteuer zu senken. In anderen Fällen führt die Zahlung einer jährlichen Grundpacht auf der Grundlage einer Preisliste, die unter dem Marktpreis liegt, zu Verlusten für den Staatshaushalt“, so Frau Giang.
Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin für Beratungsdienste, Savills HCMC
Die Experten von Savills erklärten außerdem, dass auch die Entwicklung von Immobilienprojekten mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden sei, insbesondere während des Grundstückserwerbs und der Räumung. Entschädigungen, die auf Listenpreisen für Grundstücke basieren, die nicht annähernd den Marktpreisen entsprechen, haben bei den Betroffenen zu Verzögerungen, Unzufriedenheit und finanziellen Einbußen geführt und langwierige Landkonflikte und Gerichtsverfahren zur Folge gehabt.
Aufgrund dieser offenen Fragen ist Frau Giang der Ansicht, dass die Anwendung von Grundstückspreislisten nach Marktprinzipien unvermeidlich und notwendig ist. Dieser schrittweise Wandel wird dazu beitragen, bisherige Einschränkungen zu überwinden und Transparenz und Fairness im System sicherzustellen. Insbesondere wird eine marktgerechte Grundstückspreisliste den Entschädigungs- und Räumungsprozess erleichtern, insbesondere bei wichtigen Infrastrukturentwicklungsprojekten, indem sie einen Konsens der Bevölkerung über die Höhe der Unterstützung und Entschädigung fördert.
In ihrem Kommentar zur vorgeschlagenen Grundstückspreisliste erklärten die Experten von Savills zudem, dass zwischen dem vorgeschlagenen Grundstückspreis und dem tatsächlichen Transaktionspreis noch eine erhebliche Differenz bestehe. Beispielsweise beträgt in der Cao Thang Street (Bezirk 3) der Markttransaktionspreis etwa 525 Millionen VND/m2, während der angebotene Grundstückspreis lediglich 330 Millionen VND/m2 beträgt. In der Tan Thang Street (Bezirk Tan Phu) beträgt der Transaktionspreis etwa 150 Millionen VND/m2 und der vorgeschlagene Preis 90 Millionen VND/m2. Im Allgemeinen beträgt der Listenpreis für vorgeschlagene Grundstücke nur etwa 60 %, in einigen anderen Gebieten sogar 70 %, verglichen mit dem Marktpreis. Dies zeigt, dass immer noch ein erheblicher Unterschied besteht.
Zu berücksichtigende Aspekte vor der Bewerbung
Frau Do Thi Thu Giang sagte, dass gemäß Artikel 159 des Grundstücksgesetzes von 2024 die Grundstückspreisliste in 11 Fällen verwendet wird. Darüber hinaus gelten in Artikel 109 und Artikel 111 des Bodengesetzes zur Unterstützung und Regelung der Umsiedlung von 2024 auch die Grundstückspreise gemäß der Grundstückspreisliste. Somit wird sich der vorgeschlagene Grundstückspreisspiegel für Ho-Chi-Minh-Stadt direkt auf zwei unterschiedliche Bevölkerungsgruppen auswirken, sowohl vorteilhaft als auch nachteilig.
Zum Kreis der Begünstigten zählen jene, die bei der Rückgewinnung von Land und der Neuansiedlung Unterstützung vom Staat erhalten (gemäß Artikel 109 und 111 des Landgesetzes von 2024).
Zum Betroffenenkreis zählen Haushalte und Einzelpersonen, deren Landnutzung nachweislich einen anderen Zweck hat. Nach dem bisherigen Grundstücksgesetz 2014 wurden die finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke innerhalb und außerhalb der Grenze unterschiedlich bemessen: Grundstücke innerhalb der Grenze wurden nach der Grundstückspreisliste berechnet, und Grundstücke außerhalb der Grenze wurden nach dem spezifischen Grundstückspreis berechnet.
Das aktuelle Bodengesetz 2024 macht diese Unterscheidung jedoch nicht mehr und im gesamten Gebiet gelten die Preise gemäß der Bodenpreisliste. Da der vorgeschlagene Grundstückspreis um ein Vielfaches höher ist als der aktuelle Grundstückspreis, erhöhen sich die finanziellen Verpflichtungen für die Flächen innerhalb der Grenze. Da der vorgeschlagene Listengrundstückspreis um ein Vielfaches höher ist als der aktuelle Listengrundstückspreis, werden sich die Kosten der finanziellen Verpflichtungen für dieses Gebiet erhöhen.
Die sofortige Anwendung der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt wird viele Bevölkerungsgruppen betreffen.
Der vorgeschlagene Grundstückspreiskatalog von Ho-Chi-Minh-Stadt, der voraussichtlich am 1. August 2024 in Kraft treten wird, wurde zur weiteren Prüfung verschoben. Die Experten von Savills sind der Ansicht, dass diese Verzögerung bei der Umsetzung angemessen ist, da die vorgeschlagene Preisliste im Vergleich zur alten Preisliste stark angestiegen ist und innerhalb kurzer Zeit umgesetzt werden soll. Dies führt zu einem enormen finanziellen Druck auf die betroffenen Gruppen. Daher müssen die Erstellung und Anwendung von Grundstückspreistabellen sorgfältig abgewogen werden, um die Interessen aller Parteien auszugleichen und insbesondere dem Schutz der Rechte der Bevölkerung Priorität einzuräumen.
Zudem sind die Methoden zur Ermittlung der Grundstückspreise noch immer nicht einheitlich und einfach. In einigen wertvollen Gebieten scheint die Methode zur Erstellung von Grundstückspreistabellen lediglich ein fester Koeffizientenmultiplikator für alle Routen zu sein.
Beispielsweise wird im Bezirk 1 ein Multiplikator von 5,0 einheitlich auf alle Standorte und Routen angewendet. Als Ergebnis wird für die Dong Khoi Street ein Preis von 810 Millionen VND/m2 (im Vergleich zu den aktuellen 162 Millionen VND/m2) und für die Hai Ba Trung Street (von Bach Dang Wharf nach Nguyen Thi Minh Khai) ein Preis von 484 Millionen VND/m2 (im Vergleich zu den aktuellen 96,8 Millionen VND/m2) vorgeschlagen. Ebenso liegt der Multiplikator im Bezirk 4 bei 11,3 und im Bezirk 5 bei 5,58.
„Dieser Ansatz unterscheidet sich im Wesentlichen nicht von der Anwendung der alten Preisliste und der Multiplikation mit dem Koeffizienten K. Er spiegelt also nicht wirklich den Marktwert jeder Route wider, wie es im Sinne des Landgesetzes vorgesehen wäre“, sagte Frau Giang.
Abschließend sagte Frau Do Thi Thu Giang, dass die Aktualisierung der Grundstückspreisliste zur Berücksichtigung des Marktwertes zwar ein wichtiger Schritt nach vorne sei, der aktuelle Vorschlag jedoch noch weiterer Verbesserungen bedarf. Die Methode muss verfeinert und auf jeden Bereich zugeschnitten werden, statt nur allgemeine Koeffizienten anzuwenden. Um den langfristigen Erfolg dieses neuen Systems sicherzustellen, ist ein schrittweiser und transparenter Übergang, der die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt, von entscheidender Bedeutung.
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Quelle: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html
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