10 Lösungen zur Beseitigung von Hindernissen und Förderung der Erholung des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt hat seinen Tiefpunkt erreicht.

Im Namen der Immobilienunternehmen danken wir der Zeitung.   Arbeitnehmer   Die Organisation des Seminars „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“ kommt zu diesem Zeitpunkt gerade recht, da die Probleme grundlegend gelöst und in das Gesetz aufgenommen werden müssen, das zur Verabschiedung vorbereitet wird.

Alle Führungskräfte, Forschungsinstitute und die Geschäftswelt sind sich der äußerst wichtigen rechtlichen Probleme auf dem Immobilienmarkt durchaus bewusst. Wir haben der Regierung mitgeteilt, dass die größten Schwierigkeiten rechtlicher Natur sind und 70 % der Projektprobleme ausmachen.

Es gibt drei Ebenen der Verschränkung. Das größte Problem besteht darin, dass es manchen Regelungen an Konsistenz mangelt, sie widersprüchlich sind und im Widerspruch zu Gesetzen stehen. Auch einige Regelungen in untergesetzlichen Dokumenten zu Grundstücken im Immobilienbereich sind verwickelt. Insbesondere bestehen Schwierigkeiten bei der Strafverfolgung durch Beamte der Abteilungen und Zweigstellen. Mit demselben Dokument haben einige Kommunen das Problem relativ gut gelöst, während andere es nicht lösen konnten, was zu einer Überlastung lokaler Projekte führte.

Das zweite große Problem ist der Zugang zu Kapital. Neben Eigenkapital greifen Immobilienunternehmen in jüngster Zeit auf vier weitere Kapitalquellen zurück. Das erste ist Kapital von der Börse. Derzeit gibt es mehr als 1.600 börsennotierte Unternehmen, von denen nur mehr als 169 mit Immobilien in Verbindung stehen. Diese Zahl ist sehr gering und reicht nicht aus, um Kapital an der Börse zu erschließen.

Zweitens ist Kapital aus Anleihen seit dem dritten Quartal 2022 blockiert. Bislang steckt der Anleihenmarkt trotz der Anpassungsresolution 08 noch immer fest.

Das dritte große Problem ist ebenfalls wichtig: die Kreditvergabe durch Geschäftsbanken. Dies ist eine Quelle für Startkapital, die die Rolle einer „Hebamme“ spielt und eine große Unterstützung für Unternehmen darstellt, die jedoch bisher nicht ausgeschöpft wurde.

Der Rest ist Kapital von Kunden und Partnern, aber wenn die anfänglichen Probleme nicht gelöst werden, wird auch dieses Problem blockiert. Insbesondere Kapital von Partnern und ausländisches Kapital (FDI) zwingt inländische Unternehmen dazu, Projekte „billig zu verkaufen“ oder hohe Rabatte anzubieten, bevor sie investieren. Um es einfach auszudrücken: Sie sind wie „sperrige“ Leute, die darauf warten, „tote“ Projekte zu „jagen“. Dies ist ein großer Nachteil für inländische Unternehmen.

Das derzeit attraktivste Segment dürften Industrieimmobilien sein. Die dreijährige Pandemie hatte auf diesen Sektor keine großen Auswirkungen, was auch Bedingungen für die Förderung anderer Branchen geschaffen hat.

Ich denke, wir sollten im Hinblick auf den Markt jetzt den Begriff Bodenzone verwenden. Viele Menschen glauben, dass der Tiefpunkt des Marktes irgendwann im April oder Mai dieses Jahres erreicht sein wird. Auf Grundlage der Daten des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt gehe ich jedoch davon aus, dass der Tiefpunkt im ersten Quartal 2023 erreicht sein wird, wenn das Wachstum im Immobiliensektor bei minus 16,1 % liegt, sich von da an aber allmählich verbessern wird.

Bis zum Ende des zweiten Quartals 2023 wird das Wachstum immer noch negativ sein und mehr als 11 % betragen. Aber seit dem dritten Quartal liegt das Minus nur noch bei 8 %.

In Bezug auf rechtliche Probleme gibt es derzeit drei Probleme, nämlich gesetzliche Regelungen; Untergesetzliche Regelungen sind Erlasse und Rundschreiben; und Entscheidungen der Provinzen. Diese Probleme erschweren den Beamten und Staatsbediensteten den Umgang mit Dokumenten im Immobiliensektor, wie beispielsweise Angst vor Verantwortung, Verantwortungslosigkeit und Zurückhaltung bei der Abgabe von Vorschlägen.

Die von der Zentralregierung erlassenen Vorschriften zum Schutz der Rechte von Beamten, die mutig denken und handeln, werden dazu beitragen, den Geist der Beamten wiederzubeleben. Darüber hinaus wurde in der Resolution 18 des 13. Zentralkomitees der Partei zum Thema „Weitere Innovation und Vervollkommnung von Institutionen und Politik, Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung, Schaffung von Impulsen für die Umwandlung unseres Landes in ein entwickeltes Land mit hohem Einkommen“ die Notwendigkeit einer Änderung des Bodengesetzes von 2013 und damit verbundener Gesetze betont, um Konsistenz und Einheitlichkeit zu gewährleisten.

Meiner Ansicht nach handelt es sich bei dem (geänderten) Bodengesetz, das derzeit von der Nationalversammlung geprüft und zur Verabschiedung vorbereitet wird und über mehr als 200 Seiten verfügt, um ein gewaltiges Projekt. Doch wenn man den jüngsten Entwurf liest, sind noch einige Probleme erkennbar, darunter die Frage des Landzugangs für Unternehmen, die in Artikel 128 festgelegt ist.

Der Entwurf sieht demnach zwei Möglichkeiten vor: Unternehmen können Übertragungen nur von Wohngrundstücken oder von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken annehmen, die für gewerbliche Wohnbauprojekte genutzt werden sollen. Wie können wir also Land für den Bau großer gewerblicher Wohnprojekte und großflächiger Stadtgebiete erhalten? Im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Grundstücke, sofern sie Wohnzwecken dienen, nur wenige Tausend Quadratmeter groß.

Selbst wenn Sie 10 Hektar Ackerland oder 2 Hektar Fabrikgelände kaufen, können Sie das Projekt nicht durchführen, da kein Wohngrundstück vorhanden ist. Meiner Meinung nach ist dies unangemessen und muss entsprechend angepasst werden, um die Entwicklung kommerzieller Projekte zu erleichtern.

Darüber hinaus hoffe ich auch auf entsprechende Regelungen, die den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus, des Arbeiterwohnungsbaus sowie die Sanierung und den Umbau von Altbauwohnungen erleichtern. Ich gehe davon aus, dass das überarbeitete Bodengesetz zum gegebenen Zeitpunkt geprüft und verabschiedet wird.

Darüber hinaus ist es sehr wichtig, verwandte Gesetze wie das Wohnungsgesetz (geändert) und das Immobiliengeschäftsgesetz (geändert) zu ändern, um Konsistenz und Übereinstimmung mit dem Grundstücksgesetz sowie dem Gesetz über Kreditinstitute und dem Gesetz über Immobilienversteigerungen sicherzustellen.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm