غرفة تجارة وصناعة دبي: يجب الحفاظ على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي

[إعلان 1]

تعتقد اتحاد التجارة والصناعة في فيتنام (VCCI) أنه من الضروري النظر في إزالة طريقة الفائض من أساليب تقييم الأراضي.

غرفة تجارة وصناعة دبي: يجب الحفاظ على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي الصورة 1

هل يجب الإبقاء على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي؟

في مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي ومشروع التعميم المعدل والمكمل لعدد من مواد التعميم 36/2014/TT-BTNMT الذي يوضح بالتفصيل أساليب تقييم الأراضي؛ بناء وتعديل قائمة أسعار الأراضي؛ وفيما يتعلق بتقييم الأراضي المحددة واستشارات أسعار الأراضي، اقترحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (TN-MT) إزالة طريقة حساب سعر الأراضي الفائضة.

ومع ذلك، تعتقد غرفة تجارة وصناعة فيينا أن إلغاء طريقة الفائض من شأنه أن يسبب صعوبات في عملية تقييم الأراضي.

طريقة الفائض هي طريقة لتحديد أسعار الأراضي على أساس أغراض التطوير المستقبلية المحتملة. هذا النوع من الأراضي ذات الإمكانات التنموية عادة لا يحتوي على أصول مماثلة أو مشابهة تم تداولها بنجاح في السوق لتطبيق طريقة المقارنة (بشرط وجود ما لا يقل عن 03 قطع أرض مماثلة تم نقلها في السوق أو فازت بالمزاد لحقوق استخدام الأراضي)؛

عند مقارنة طرق تقييم الأراضي بناءً على أغراض الاستخدام الحالية مثل طريقة المقارنة وطريقة الدخل، سنرى بوضوح مزايا وعيوب كل طريقة.

وفقًا لـ VCCI، فإن طريقة المقارنة لها حدود من حيث البيانات المقارنة لأن معلومات المعاملات غالبًا ما يكون من الصعب مطابقتها مع العقارات التي سيتم تقييمها؛ يجب أن يكون هناك قدر كبير من المعلومات الواضحة والدقيقة حول المعاملات، بينما في الواقع، في كثير من الحالات يكون سعر المعاملة على الورق وسعر المعاملة الفعلي مختلفين؛

وفي الوقت نفسه، يتم تنفيذ طريقة معامل تعديل سعر الأرض عن طريق ضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بمعامل تعديل سعر الأرض، وهو ما له حدود أيضًا. يتم إصدار معامل تعديل أسعار الأراضي من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية من خلال تحليل ومقارنة أسعار الأراضي في قائمة أسعار الأراضي مع أسعار الأراضي الشائعة في السوق.

ومن ثم فإن تحديد معامل التعديل يعتمد أيضاً على البيانات المقارنة، وبالتالي فإنه يواجه أيضاً بعض القصور من حيث المعلومات وبيانات الإدخال مثل أسلوب المقارنة.

وبحسب غرفة تجارة وصناعة فيينا، فإن قاعدة بيانات الأراضي الحالية في بلادنا لا تعكس حقيقة واقع السوق. ومن ثم فإن تطبيق ثلاثة أساليب تقييم فقط كما في المسودة قد يسبب صعوبات في التنفيذ نتيجة للنقائص المذكورة أعلاه.

من ناحية أخرى، تعتمد الطريقة المتبقية على الأساس المنطقي التالي: القيمة الحالية للأصل هي القيمة المتبقية التي تم الحصول عليها من تقدير التطوير المفترض مطروحًا منها جميع التكاليف المتكبدة لإنشاء هذا التطوير.

ويتمثل جوهر هذه الطريقة في حساب أسعار الأراضي بطريقة عكسية، أي البدء بعائدات مبيعات منتجات التطوير المستقبلية المكتملة وطرح تكاليف التطوير اللازمة للاستثمار في إنشاء هذا المنتج. يتم تقييم الأراضي ذات إمكانات التطوير بهذه الطريقة حيث لا تكون طرق التقييم الأخرى مؤهلة.

وترى غرفة تجارة وصناعة دبي أيضاً أن طريقة الفائض هي طريقة تقييم عقاري تطبقها منظمات التقييم المهنية وتعتبر من طرق التقييم المطبقة عند تقييم العقارات ذات الإمكانات التطويرية (الأراضي الشاغرة غير المطورة أو الأراضي التي يوجد عليها إنشاءات يمكن تجديدها أو هدمها لبناء إنشاءات جديدة على الأرض للحصول على أفضل استخدام وأكثر فعالية).

وقد تم تحديد طريقة الفائض في معيار التقييم الفيتنامي رقم 11 الصادر بالتعميم 145/2016/TT-BTC.

إن حالة مشروع القانون الذي ألغى أسلوب الفائض في تقييم الأراضي تجعل اللوائح الخاصة بتقييم العقارات غير متناسقة مع الوثائق القانونية ذات الصلة.

فيما يتعلق بهدف إدارة الدولة، فإن أحد أسباب إزالة طريقة الفائض من طريقة تقييم الأراضي هو أن "هذه طريقة تقييم عقارية تخدم الإداريين في الحساب لاتخاذ القرار بشأن الاستثمار (يجب أن يكون سعر الأرض متاحًا مسبقًا)، وهي غير مناسبة لمهمة تقييم الأراضي لخدمة إدارة الدولة للأراضي".

وترى غرفة تجارة وصناعة دبي أنه إذا تم اعتبار هذه الطريقة مستخدمة فقط لحساب كفاءة الاستثمار، فهذا يعني أن قيمة الأرض تم حسابها لتحقيق أفضل استخدام وأكثر فعالية، وأن سعر الأرض هذا يتوافق مع مبادئ السوق.

ومن ثم تستخدم الدولة أسلوب التقييم هذا لتحديد أنواع الأراضي ذات الإمكانات التنموية لتحديد أسعار الأراضي بما يتفق مع أسعار السوق، وبالتالي تحديد الالتزامات المالية التي يجب على المستثمرين الوفاء بها تجاه الدولة.

ولذلك توصي غرفة تجارة وصناعة دبي بأن تنظر لجنة الصياغة في عدم إزالة أسلوب الفائض في أساليب تقييم الأراضي.

[إعلان 2]
رابط المصدر