تضييق نطاق طريقة الفائض في تقييم الأراضي

[إعلان 1]

قواعد بعيدة عن الواقع

تنص الفقرة (ج) من البند (5) من المادة (159) من مشروع قانون الأراضي (المعدل) على مبدأ تحديد أسعار الأراضي وفقاً لطريقة الفائض على النحو التالي: "يطبق أسلوب الفائض لتحديد أسعار قطع الأراضي والمساحات غير الزراعية التي لم تستثمر في البنية التحتية الفنية أو لم تستثمر في أعمال البناء وفقاً لمخططات البناء التفصيلية، باستثناء الحالة المحددة في الفقرة (د) من هذه الفقرة".

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — من الضروري تحديد طريقة الفائض المطبقة على تقييم قطع الأراضي ذات الإمكانات التنموية.

وفي الآونة الأخيرة، ضيق مشروع تعديل المرسوم الحكومي رقم 44/2014 بشأن تنظيم أسعار الأراضي نطاق الأحكام المماثلة لتلك الواردة في مشروع قانون الأراضي (المعدل). ولكن كانت هناك اعتراضات كثيرة من الجمهور والخبراء، فقررت لجنة صياغة المرسوم المعدل 44/2014 قبول هذا المحتوى وتحريره والاحتفاظ به كاللائحة الحالية. هذه هي طريقة الفائض المطبقة على تقييم قطع الأراضي ذات إمكانات التطوير بسبب تغييرات التخطيط أو تحويلات استخدام الأراضي عندما يتم تحديد إجمالي الإيرادات المفترضة للتطوير وإجمالي التكاليف المقدرة.

في الواقع، فإن طريقة الفائض هي طريقة لتحديد أسعار الأراضي على أساس الاستخدام المستقبلي المحتمل، وليس على أساس الاستخدام الحالي مثل طريقة المقارنة أو طريقة الدخل. تعكس طريقة الفائض القيمة السوقية للأرض المراد تقييمها، بما في ذلك العوامل التالية: غرض استخدام الأرض؛ مصطلح استخدام الأراضي؛ كثافة البناء؛ ارتفاع المبنى؛ معامل استخدام الأراضي؛ يعكس قيمة التدفق النقدي في الاستثمار والإنتاج والأعمال التجارية مع جدوى عالية. لذلك، ووفقًا للعديد من الشركات، فإن هذه أيضًا طريقة حديثة لتقييم العقارات، تتبع الممارسات الدولية لأنها يمكن أن تعكس بوضوح الطبيعة المالية لمشروع عقاري بما في ذلك التكاليف والإيرادات والأرباح وما إلى ذلك.

أكد رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه لي هوانج تشاو أن اللائحة الخاصة بتطبيق مبدأ تحديد أسعار الأراضي وفقًا لطريقة الفائض في مشروع قانون الأراضي (المعدل) تفتقد موضوعًا مهمًا للغاية، وهو الأراضي الزراعية. استشهد السيد لي هوانج تشاو بقصة مشروع المنطقة الاقتصادية الخاصة التي سجلتها مجموعة سما دبي (الإمارات العربية المتحدة - الإمارات) للاستثمار في مقاطعة فو ين برأس مال استثماري إجمالي يصل إلى 250 مليار دولار أمريكي، وحلل: في مساحة الأرض التي تصل إلى 300 ألف هكتار، توجد أراض زراعية، وإذا لم يتم ذكر هذا النوع، فمن المستحيل حساب رسوم استخدام الأراضي. لا يوجد مشروع منطقة حضرية يحتوي فقط على أراضي غير زراعية، بل هي دائمًا أراضي مختلطة.

ولذلك فإن التنظيم المذكور أبعد ما يكون عن الواقع ويؤدي إلى نتيجة مفادها أنه لا يمكن تطوير إلا المشاريع العقارية الصغيرة والمناطق السكنية الصغيرة والمتوسطة الحجم. من المستحيل بناء مناطق حضرية واسعة النطاق. وبالإضافة إلى ذلك، فإن الأرض الزراعية التي تم تحويلها إلى منطقة حضرية أو منطقة صناعية أو منطقة سكنية تم قبولها بطبيعة الحال من قبل السلطة المختصة، وبالتالي يكفي تمامًا تطبيق طريقة الفائض عند حساب رسوم استخدام الأراضي.

ناهيك عن وجود تصنيفات حالية للأراضي المستصلحة من البحر، منها ما تقوم به الدولة مباشرةً، ومنها ما يقوم به القطاع الخاص. فما هي الأراضي المستصلحة من البحر؟ هل هي أراضٍ غير زراعية أم أراضٍ زراعية ذات سطح مائي؟ على سبيل المثال، منطقة بحيرة الاستزراع المائي هي أراضٍ ساحلية، أراضٍ ساحلية ذات سطح مائي. إذا سميّت هذه الأراضي أراضٍ غير زراعية، فهذا غير صحيح، بل يجب أن تكون أراضٍ زراعية، كما ذكر السيد تشاو، واقترح تطبيق طريقة الفائض على جميع الأراضي الزراعية، والتي يمكن الرجوع إليها للتوافق مع أحكام مشروع تعديل المرسوم 44 الحالي: "تُطبق طريقة الفائض لتقييم قطع الأراضي ذات إمكانات التطوير نتيجةً لتغييرات في التخطيط أو تغيير غرض استخدام الأراضي عند تحديد إجمالي إيرادات التطوير المفترضة وإجمالي التكلفة المقدرة".

وفقا للممارسات الدولية

وقال نائب رئيس جمعية التقييم الفيتنامية السيد نجوين ذا فونج إن تطبيق طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي ذات إمكانات التطوير يعتمد على أسس علمية ويتوافق مع الممارسات الدولية وضروري في تحديد أسعار الأراضي في بلدنا اليوم. لأن هذه الطريقة تطبق عادة لتقييم الأراضي بالنسبة لقطع الأراضي ذات الإمكانات التنموية ولكن السوق ليس لديه معاملات لقطع أراضي مماثلة لتطبيق طريقة المقارنة أو الطرق الأخرى. إن استخدام طريقة حساب أسعار الأراضي السكنية ومن ثم ضربها في النسبة المئوية بين أسعار الأراضي السكنية وأنواع الأراضي الأخرى في قائمة أسعار الأراضي أمر غير ممكن.

ومؤخراً، عندما قامت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بصياغة وتقديم التعديلات على المرسوم رقم 44، كانت هناك العديد من التعليقات، وكان سعيداً جداً لأن هذه الوكالة قبلت واحتفظت بطريقة الفائض الحالية. ولذلك فإن مشروع قانون الأراضي (المعدل) الذي أعدته هذه الوكالة يحتاج إلى مراجعة الأحكام المتعلقة بطريقة الفائض لتتوافق مع الأنظمة الحالية. إذا طبقنا طريقة الفائض على الأراضي غير الزراعية فقط، فسيكون من الصعب تنفيذها، لأنه بالنسبة للأراضي المختلطة ذات القيمة الكبيرة، من الصعب جدًا تطبيق طرق أخرى.

على سبيل المثال، لا يمكن تطبيق أسلوب المقارنة إلا على المباني المنخفضة الارتفاع، وليس على المباني الشاهقة، أو المباني متعددة الوظائف، أو العقارات الصناعية. في حين أن طريقة الدخل تنطبق فقط على الأراضي الزراعية، فإن الأكثر ملاءمة هي الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية... وبالتالي، فإن اللوائح الواردة في المسودة سوف تتسبب في منع المشاريع التي تزيد قيمتها عن 200 مليار دونج. في حين أن معظم المشاريع العقارية حاليًا تحتاج إلى رأس مال استثماري كبير جدًا. إن هذا التنظيم قادر حتى على التسبب في أضرار كبيرة لميزانية الدولة بسبب توسيع نطاق قطع الأراضي التي يتم تطبيق طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي عليها...

وأوصى السيد لي هوانغ تشاو كذلك بما يلي: ينبغي للحكومة أن تدرس وتعدل طريقة الفائض، وهي طريقة تحديد أسعار الأراضي من خلال طرح إجمالي الإيرادات التقديرية للتنمية من إجمالي تكلفة التطوير التقديرية لقطعة الأرض أو مساحة الأرض وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء التفصيلي المعتمد من قبل الوكالات الحكومية المختصة، بدلاً من "بناءً على أساس استخدام الأراضي الأكثر فعالية (معامل استخدام الأراضي، وكثافة البناء، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى)" كما هو منصوص عليه في المسودة.

وقال البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إن التقييم مجال متخصص. ويفتقر مشروع القانون حاليا أيضا إلى العديد من أساليب التقييم. ولذلك، لا ينبغي للقانون أن يحدد بالتفصيل أساليب تقييم الأراضي، بل ينبغي أن ينص بشكل عام على أنه يجب تنفيذها وفقًا لمعايير التقييم الفيتنامية المعتمدة. وهو يتضمن العديد من طرق التقييم المختلفة، ويتم وصف كل طريقة تقييم بالتفصيل مع التسلسل وعملية التنفيذ والمعايير المصاحبة.

[إعلان 2]
رابط المصدر