نائب بالجمعية الوطنية: تقييم الأراضي بطريقة الفائض أمر صعب التنفيذ

[إعلان 1]

إن تحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض غالبا ما يؤدي إلى أخطاء كبيرة، وهو غير دقيق ويصعب تنفيذه، لذا اقترح نواب الجمعية الوطنية التخلي عن هذه الطريقة.

أحد أهداف تعديل قانون الأراضي هو تحديد سعر الأراضي بالقرب من السوق. لذلك، وبعد التوضيح والقبول، اقترح مشروع القانون المقدم إلى مجلس الأمة في دورته السادسة أساليب تقييم الأراضي، بما في ذلك المقارنة والدخل والفائض ومعامل تعديل سعر الأرض.

ومع ذلك، قال السيد فو هونغ ثانه، رئيس اللجنة الاقتصادية ، إنه بسبب وجود العديد من الآراء المختلفة، فإن مشروع القانون يقدم خيارين لتقييم الأراضي. الخيار الأول هو تحديد محتوى أربع طرق لتقييم الأراضي في القانون، وتكليف الحكومة بتحديد حالات وشروط تطبيقها. وتعتزم الحكومة التنفيذ في هذا الاتجاه.

الخيار 2، ينص القانون على محتوى طرق تقييم الأراضي والحالات والشروط لتطبيق كل طريقة. وقد اتفقت أغلبية آراء اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية مع هذه الخطة.

وفي إدلاءها برأيها في المناقشة التي جرت في 3 نوفمبر/تشرين الثاني حول مشروع قانون الأراضي (المعدل)، قالت السيدة نجوين ثي ين، نائبة السكرتير الدائمة لمقاطعة با ريا فونج تاو، إنه لا ينبغي استخدام طريقة الفائض في تحديد أسعار الأراضي. وقد أشارت تحليلاتها إلى أن هذه الطريقة يتم تطبيقها لتقدير الإيرادات والتكاليف. إن حساب العوامل المفترضة أعلاه معقد للغاية، وغالبًا ما تكون النتائج غير دقيقة وتحتوي على أخطاء كبيرة.

بالنسبة لنفس قطعة الأرض، فإن مجرد تغيير مؤشر واحد في العوامل المفترضة سيؤثر على نتيجة التقييم. وهذا هو السبب الرئيسي للارتباك والتأخير في تحديد وتقييم أسعار الأراضي مؤخرًا. فضلًا عن ذلك، يختلف فهم كل شخص في كل حالة وزمان، وفقًا لنائب السكرتير الدائم لمقاطعة با ريا - فونغ تاو .

السيدة نجوين ثي ين، نائبة السكرتير الدائمة لمقاطعة با ريا فونج تاو، تحدثت في مناقشة مشروع قانون الأراضي (المعدل)، في 3 نوفمبر. الصورة: وسائل الإعلام بالجمعية الوطنية — السيدة نجوين ثي ين، نائبة السكرتير الدائمة لمقاطعة با ريا فونج تاو، تحدثت في مناقشة مشروع قانون الأراضي (المعدل)، في 3 نوفمبر. الصورة: *وسائل الإعلام بالجمعية الوطنية*

وقالت السيدة هوينه ثي فوك، نائبة رئيس لجنة التعبئة الجماهيرية في لجنة الحزب في مقاطعة با ريا - فونج تاو، إن استخدام طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي أمر صعب التنفيذ.

وقالت السيدة فوك "إن كل شركة لديها نسب مختلفة من التكلفة والإيرادات وأسعار البيع، وهذه كلها بيانات تقديرية من المستثمرين، وبالتالي فإن موثوقيتها ليست عالية"، واقترحت النظر في هذه الطريقة.

وفي هذا الصدد، قال السيد لي مينه نام، العضو الدائم في لجنة المالية والميزانية، إن كل طريقة لها مزاياها وعيوبها وهي مناسبة فقط لمجموعة من موضوعات تقييم الأراضي.

ما العمل في حال اختلاف نتائج التقييم؟ إذا لم يُحسم المبدأ ويُنظّم قانونيًا، فسيكون من الصعب تنفيذه حتى مع توجيهات الحكومة، كما قال العضو الدائم في لجنة المالية والموازنة.

واقترح السيد نام استكمال مبادئ وطرق تطبيق الأسعار في مواقف مختلفة أو تطبيق طرق الاستبعاد والجمع والمتوسط لتحديد أسعار الأراضي.

قال: "فقط عندما يكون هناك أساس قانوني لإثبات قرار التسعير، يمكن تنفيذه وتوفير راحة البال لصانع القرار. وإلا، سيستمر الخوف من ارتكاب الأخطاء وحالة الاختناق".

وأكد السيد لي ثانه فان، العضو الدائم في لجنة المالية والميزانية، أن تحديد أسعار الأراضي ليس بالأمر الصعب أو المعقد، ولكن المشكلة تكمن في اختيار الطريقة المناسبة لكل نوع من أنواع الأراضي. واقترح أن ينص مشروع القانون هذا على مبدأ حتى يكون للحكومة أساس لتوجيه التنفيذ.

على سبيل المثال، ترتبط الأراضي السكنية بالعقارات، وترتبط بحقوق الملكية الخاصة بمالك الأرض، لذا يجب تطبيق أسلوب مقارنة السوق، أو تطبيق مزيج من المقارنة مع أسلوب الفائض. أو يتم تحديد أرض الإنتاج بطريقة الدخل والخصم.

إذا كانت المبادئ مُحددة بوضوح في القانون، فسيكون لدى الحكومة أساسٌ للتوجيه. على سبيل المثال، إذا أخذنا متوسط سعر الأرض على مدى خمس سنوات، واخترنا أعلى سنة لتحديد أسعار الأراضي، فلن يتضرر الناس، كما اقترح السيد فان.

بالإضافة إلى ذلك، اقترح نائب السكرتير الدائم لمقاطعة با ريا - فونج تاو، نجوين ثي ين، أيضًا النظر في تحديد الأدوار والمسؤوليات التي تقع على عاتق منظمات استشارات تقييم الأراضي بشكل واضح عند المشاركة في مجلس التقييم. وفي الواقع، هناك مشاريع بعطاءات أعلى بنحو عشرين مرة، ولكن لا تشارك فيها وحدات استشارية.

لأنه في الواقع، بالنسبة لنفس قطعة الأرض، فإن كل طريقة ووحدة استشارية تعطي سعرًا مختلفًا. ولذلك اقترحت السيدة ين أن تقدم الحكومة لوائح وتعليمات مفصلة للتنفيذ لتجنب المخاطر القانونية للوكالات التي تقوم بتقييم أسعار الأراضي والموافقة عليها.

وبحسب البرنامج، سيتم التصويت على مشروع قانون الأراضي (المعدل) والموافقة عليه من قبل الجمعية الوطنية في 29 نوفمبر/تشرين الثاني، ولكن في مناقشة اليوم اقترح العديد من المندوبين ضرورة النظر في الوقت المناسب لإقرار هذا القانون.

السيد مينه

[إعلان 2]
رابط المصدر