تنظيم فروق إيجارات الأراضي
وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن القيمة المضافة من الأرض (فرق إيجار الأرض) يتم إنشاؤها من قبل كيانين رئيسيين: الدولة والمستثمرين (حيث يكون دور المستثمرين من القطاع الخاص مهمًا للغاية). ومن ثم فإن السياسات المالية المتعلقة بالأراضي وأسعارها تحتاج إلى تنظيم لضمان العدالة والاستقرار الاجتماعي لإيرادات الموازنة العامة للدولة وفوائد المستثمرين.
أولا، تعمل الدولة على خلق قيمة إضافية من الأرض (فرق إيجار الأرض) من خلال تخطيط استخدام الأراضي، وتخطيط البناء والتخطيط الحضري، والتخطيط المتكامل لوسائل النقل (TOD)، وتسمح بتحويل أغراض استخدام الأراضي وفقا للتخطيط للمستثمرين لتنفيذ مشاريع الاستثمار التجاري. ولذلك فإن للدولة الحق في تنظيم القيمة المضافة من الأرض (فرق إيجار الأرض) بما يخدم المصلحة الوطنية والعامة.
تشكل رسوم استخدام الأراضي مصدرًا ضخمًا للإيرادات في ميزانية الدولة.
على سبيل المثال، في مدينة هوشي منه، يخلق هكتار واحد من الأراضي الزراعية قيمة تبلغ حوالي 500 مليون دونج سنويًا، ولكن عندما يتم تغيير غرض استخدام الأرض إلى أرض غير زراعية، فإن هكتارًا واحدًا من الأراضي الإنتاجية والصناعية والتجارية والخدمية والحضرية يخلق قيمة تصل إلى 55 مليار دونج سنويًا، أي أعلى بمائة مرة. يتضح ذلك من خلال إنشاء المنطقة السابعة في عام 1997 (منفصلة عن منطقة نها بي الزراعية). في ذلك الوقت، كانت إيرادات ميزانية الدولة 59 مليار دونج فقط، ولكن بعد 25 عامًا، في عام 2022، ستصل إيرادات ميزانية الدولة إلى 5550 مليار دونج، أي 94 مرة أعلى مما كانت عليه في عام 1997.
ولذلك، سمحت الحكومة في عام 2018 لمدينة هوشي منه بتحويل 26 ألف هكتار من الأراضي الزراعية إلى أراض غير زراعية وإنتاجية وصناعية وتجارية وخدمية وحضرية في الفترة 2025/2020. تعمل مدينة هوشي منه حاليًا على بناء مشروع لتحويل 5 مناطق حضرية إلى مناطق حضرية. وفي الوقت نفسه، أصدرت الجمعية الوطنية للتو القرار رقم 98 بشأن قيادة عدد من الآليات والسياسات المحددة لتنمية مدينة هوشي منه، والتي من شأنها أن تخلق الظروف اللازمة لتطور المدينة بسرعة في السنوات المقبلة، بما في ذلك الموارد من الأراضي.
وفي الوقت نفسه، يقوم المستثمرون (مستثمرون من القطاع الخاص بشكل رئيسي) بخلق قيمة إضافية من الأرض (فرق إيجار الأرض) من خلال الاستثمار في أنشطة البناء والأعمال التجارية على الأرض لتطوير المشاريع. وذلك من خلال إبداع المستثمر وقدرته المالية، وهو ما ينعكس في العائد الاستثماري للمشروع. كلما ارتفع معدل الاستثمار ارتفعت قيمة العقار ويحق للمستثمر التمتع بالقيمة المتزايدة للأرض (فرق إيجار الأرض) بعد الوفاء بالالتزامات المالية للدولة.
ومن هنا تبرز الحاجة إلى تطوير آلية لتنظيم القيمة المضافة من الأراضي (فرق إيجار الأرض) لتحقيق التوافق بين المصالح بين الدولة والمؤسسات.
جعل رسوم استخدام الأراضي ضريبة
هناك قضية أخرى تحتاج إلى إثارتها وهي أن الدولة يجب أن تجمع رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي بطريقة معقولة وعادلة فقط مع عدم الإفراط في التحصيل أو ترك الأمور تفلت من بين أيدينا.
وفقًا للعديد من الشركات، فإن رسوم استخدام الأراضي تشكل حاليًا عبئًا عليهم كما أنها غير معروفة لأنهم لم يتمكنوا من دفع رسوم استخدام الأراضي لفترة طويلة.
إن الطريقة الحالية لحساب رسوم استخدام الأراضي تجعل الشركات تعاني وتخلق آلية للطلب والعطاء والمضايقة. ويضطر مستثمرو المشاريع إلى دفع رسوم ضخمة لاستخدام الأراضي، تعادل نحو 70% من تكاليف التعويض عن إزالة الموقع، ويكادون يضطرون إلى إعادة شراء حقوق استخدام الأراضي للمرة الثانية، وفي نهاية المطاف يتحمل مشتري المنازل هذا العبء. وعليه، تشكل رسوم استخدام الأراضي نسبة كبيرة في هيكل تكلفة السكن، حيث تمثل حوالي 10% من تكلفة الشقق، وحوالي 30% من تكلفة المنازل، وحوالي 50% من تكلفة الفلل. وتحصل الدولة حالياً على قدر كبير من الإيرادات من رسوم استخدام الأراضي، ولكن على المدى الطويل، إذا تم تخصيص كافة الأراضي، فإن هذا المصدر الكبير من إيرادات الميزانية لن يكون موجوداً بعد الآن، وسوف يكون من الضروري استكماله واستبداله بضريبة الأملاك.
وبدلاً من جمعها دفعة واحدة، اقترح كثيرون تحويل رسوم استخدام الأراضي إلى ضريبة.
لذلك، تقترح الشركات تنظيم رسوم استخدام الأراضي كضريبة تفرض على تحويل أغراض استخدام الأراضي من الأراضي الزراعية إلى الأراضي السكنية، بمعدل ضريبي يبلغ حوالي 10-15٪، محسوبًا على قائمة أسعار الأراضي الصادرة عن اللجنة الشعبية الإقليمية، ويتم تعديلها سنويًا بواسطة معامل تعديل أسعار الأراضي (معامل K) وفقًا لأسعار السوق. وسوف يعمل هذا على ضمان الشفافية، وإلغاء آلية طلب المنح، وخفض رسوم استخدام الأراضي الحالية الباهظة للغاية إلى مستوى أكثر معقولية. وعلى هذا الأساس، سيتم استكمال قانون ضريبة العقارات (الأراضي السكنية، الإسكان) بهدف خلق مصدر دخل مستقر ومستدام لميزانية الدولة للمحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية.
لتسريع حساب رسوم استخدام الأراضي، يوصي الخبراء والشركات بالاحتفاظ بطريقة الفائض لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للقطع والأراضي ذات إمكانات التطوير، والنطاق الواسع، والقيمة التي تزيد عن 200 مليار دونج لأنه لا يُسمح بتطبيق طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي لهذه المشاريع. وفي الواقع، كان ما يقرب من 90% من مشاريع العقارات في الماضي مضطرة إلى استخدام طريقة الفائض لحساب رسوم استخدام الأراضي.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)