مدينة هوشي منه تحدد النسبة المئوية للتكاليف والأرباح كأساس لتقييم الأراضي.

وهذه إحدى الأسس المهمة لتحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض للمشاريع العقارية في مدينة هوشي منه.

وهذه إحدى الأسس المهمة لتحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض للمشاريع العقارية في مدينة هوشي منه.

وقع وأصدر نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بوي شوان كوونج للتو القرار رقم 49/2025 الذي ينص على العوامل التي تشكل إيرادات التطوير، وعوامل تقدير تكاليف التطوير في تحديد أسعار الأراضي المحددة وفقًا لطريقة الفائض والعوامل المؤثرة على أسعار الأراضي عند تحديد أسعار الأراضي في المدينة.

ربح المستثمرين يعادل 15% من إجمالي تكلفة الاستثمار في البناء

بالنسبة لعوامل تقدير تكلفة التطوير، حدد النسب المئوية (%) لتحديد تكاليف الأعمال؛ تكاليف الفائدة، وعائدات المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار حقوق الملكية، ومخاطر الأعمال لمجموعات المشاريع والاستخدامات الرئيسية للأراضي لأنواع المشاريع.

حيث تقوم المدينة بتقسيم كل قطاع محدد بما في ذلك المساكن الشاهقة؛ تاون هاوس، فلل؛ تقسيم، بيع الأرض؛ المنطقة الصناعية، المجموعة الصناعية؛ مكتب، تجارة - خدمة، فندق اعتمادًا على كل نوع من المشاريع، سيكون هناك نسب مئوية مختلفة للأنظمة.

سيتم حساب تكاليف الفائدة وأرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار مخاطر الأسهم والأعمال عن طريق ضرب 15٪ في إجمالي تكلفة الاستثمار في البناء. الصورة: لو توان

وعلى وجه التحديد، سيتم احتساب تكاليف التسويق والإعلان والمبيعات بنسبة 2% من إجمالي الإيرادات لجميع القطاعات.

سيتم تطبيق تكاليف الإدارة والتشغيل بنسبة 15٪ من إجمالي إيرادات الإيجار، والتي تنطبق على مشاريع الإسكان الشاهقة؛ مشاريع الاستثمار في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية؛ مشروع استثماري مكتبي وتجاري وخدمي. وخاصة لمشاريع المنازل والفيلات؛ سيتم تطبيق تقسيم وبيع الأراضي بنسبة 5٪ من إجمالي إيرادات الإيجار.

ومن الجدير بالذكر أن مصاريف الفائدة وأرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار مخاطر حقوق الملكية والأعمال سيتم حسابها عن طريق ضرب 15% في إجمالي تكاليف الاستثمار في البناء وتكاليف الأعمال وقيمة حقوق استخدام الأراضي. ينطبق هذا السعر على كافة القطاعات المذكورة أعلاه.

بالنسبة لمشاريع الاستثمار الفندقية أو الطبية أو التعليمية أو الرياضية أو المشاريع الخاصة، يجب على الجهة المنفذة لتحديد أسعار الأراضي اقتراح نسبة عوامل تكلفة التسويق والإعلان والمبيعات؛ تكاليف التشغيل؛ مصاريف الفائدة وأرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار حقوق الملكية ومخاطر الأعمال والتكاليف الأخرى في التقرير التوضيحي بشأن تطوير أسعار الأراضي لكي ينظر فيها مجلس تقييم أسعار الأراضي المحدد ويتخذ القرار بشأنها.

المشاريع التي لم يتم بيعها في السنة الأولى

وفيما يتعلق بالعوامل التي تشكل إيرادات التطوير، فقد نص القرار رقم 49/2025 أيضاً على وقت بدء المبيعات ووقت البيع ونسبة المبيعات لكل شريحة.

ومع ذلك، لا ينطبق هذا المعدل إلا على الحالات التي لا تحدد فيها وثائق سياسات الاستثمار أو وثائق العطاءات الخاصة بمشاريع الاستثمار أو القرارات بالموافقة على مشاريع الاستثمار أو قبولها وقت البيع؛ وقت البدء في بيع وتجارة المنتجات والخدمات؛ ولم يحدد قرار الموافقة على المخطط التفصيلي للبناء نسبة الإشغال حتى الآن.

وبناءً عليه تبدأ المبيعات من السنة الأولى للمشروع ويتم توزيع نسبة المبيعات حسب مساحة طابق البناء بما فيها مساحة الطابق السفلي.

فيما يتعلق بفترة المبيعات ومعدل المبيعات، فإن مشاريع الإسكان الشاهقة التي تقل مساحتها عن 50 ألف متر مربع من طابق البناء ستكون لها فترة مبيعات لمدة عامين بمعدل 40٪ في السنة الأولى و60٪ في السنة الثانية. أما بالنسبة لمشاريع التاون هاوس والفلل التي يقل حجمها عن 100 وحدة ومشاريع تقسيم وبيع الأراضي التي يقل حجمها عن 200 قطعة أرض فإن نسبة البيع تكون 100% خلال عام واحد.

بالنسبة للمشاريع الكبيرة ذات فترة البيع الأطول من 4 إلى 5 سنوات والتي لا يسمح بالبيع في السنة الأولى ومنها: مشاريع الإسكان الشاهقة التي تبلغ مساحتها 150 ألف متر مربع من طابق البناء أو أكثر؛ مشروع التاون هاوس والفيلات يحتوي على أكثر من 1000 منتج.

بالنسبة للمشاريع الاستثمارية المكتبية والتجارية والخدمية، فإن معدل الإشغال هو 75% للأغراض المكتبية، و70% للأغراض التجارية.

بالنسبة لمشاريع الاستثمار في الفنادق أو الرعاية الصحية أو التعليم أو الثقافة أو الرياضة أو المشاريع الخاصة، يجب على المنظمة التي تنفذ تحديد أسعار الأراضي اقتراح عوامل أخرى لتقدير إيرادات التطوير في التقرير التوضيحي حول تطوير خطة أسعار الأراضي لمجلس تقييم أسعار الأراضي المحدد للنظر فيها واتخاذ القرار.

يتم تطبيق طريقة الفائض من خلال طرح إجمالي الإيرادات التطويرية المقدرة من إجمالي تكلفة التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض (معامل استخدام الأرض، كثافة البناء، الحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد من الجهة المختصة.

يتم تحديد إجمالي إيرادات تطوير قطعة أرض أو مساحة أرض بناءً على تقديرات أسعار النقل وأسعار إيجار الأراضي وأسعار إيجار المباني وأسعار أعمال المنتجات والخدمات وتقلبات أسعار النقل وأسعار إيجار الأراضي وأسعار إيجار المباني وأسعار أعمال المنتجات والخدمات خلال فترة تنفيذ المشروع وعوامل أخرى تشكل الإيرادات بما في ذلك: وقت البيع؛ وقت البدء في بيع وتجارة المنتجات والخدمات؛ معدل المبيعات؛ معدل الإشغال

يتم تطبيق سعر الأعمال للمنتجات والخدمات في حالة عدم إمكانية تحصيل سعر النقل أو سعر إيجار الأرض أو سعر إيجار المبنى.

[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html