وباعتبار أن التلاعب بالعقارات لا يقل خطورة عن السلوك المماثل في سوق الأسهم، اقترح نواب الجمعية الوطنية حظره لتجنب التلاعب بالأسعار وفقاعات السوق.
يستكمل مشروع قانون تنظيم مهنة العقارات (المعدل) عدداً من الأفعال المحظورة في مهنة العقارات، مثل التزوير في الوثائق، والتزوير المتعمد، وعدم الإفصاح عن المعلومات المتعلقة بالعقارات المستثمرة؛ الاحتيال، الاحتيال على العملاء...
وفي حديثه خلال جلسة المناقشة في الجمعية الوطنية يوم 31 أكتوبر، اقترح السيد ترينه شوان آن (عضو متفرغ في لجنة الدفاع والأمن الوطني) إضافة فعل التلاعب وتحديد أسعار العقارات إلى قائمة الأنشطة المحظورة في هذا المجال التجاري.
وحلل أن التلاعب بسوق العقارات لا يقل خطورة عن السلوك المماثل في سوق الأسهم. إن التلاعب لا يكون فقط من خلال تقديم عروض بأسعار مرتفعة ثم التخلي عن الودائع، بل أيضاً من خلال استغلال مشروع "لزيادة" سعر مشروع آخر، مما يؤدي إلى نشوء فقاعات وخلق أسعار مرتفعة للغاية مقارنة بالواقع.
وقال السيد آن "إذا لم يتم التعامل معها بشكل شامل، فإنها ستخلق فقاعة، كما هو الحال مع شركة العقارات الصينية China Evergrande Group"، مضيفًا أنه من الضروري حظر التلاعب بأسعار العقارات والتلاعب بها في القانون ويجب استبعاد الحالات المحددة.
تحدث السيد ترينه شوان آن (العضو المتفرغ في لجنة الدفاع والأمن الوطني) في جلسة مناقشة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، صباح يوم 31 أكتوبر. الصورة: الجمعية الوطنية للإعلام
وفي نفس الرأي، اقترح السيد نجوين هوو ثونغ (نائب رئيس الوفد المتخصص في مقاطعة بينه ثوان) وترينه لام سينه (نائب رئيس الوفد المتخصص في مقاطعة آن جيانج) إضافة لوائح تحظر أعمال التلاعب وتعطيل سوق العقارات.
وأشار السيد ثونغ إلى أن التواطؤ في مزادات حقوق استخدام الأراضي والمزادات لرفع الأسعار في المناطق المحيطة أمر شائع. ويؤدي هذا إلى ارتفاع أسعار الأراضي، فالأشخاص الذين يحتاجون فعلاً إلى السكن لا يستطيعون شراء الأراضي وبناء المنازل.
وفي الوقت نفسه، أشار السيد نجوين فان مانه (عضو اللجنة الاقتصادية) إلى الأعمال المحظورة في مجال العقارات، حيث ذكر أن اللوائح المتعلقة بتحصيل واستخدام الأموال لشراء وبيع العقارات للإيجار في المستقبل من المشتري والمشتري الإيجاري غير قانونية. وبالمقارنة باللوائح الحالية، فإن مشروع القانون هذا يلغي فعل تعبئة رأس المال والاستيلاء عليه بشكل غير قانوني، والذي، وفقا للسيد مانه، يخلق بشكل غير مقصود ثغرات في استخدام رأس المال من قبل المستثمرين، فضلا عن خلق قنوات أخرى لتعبئة رأس المال.
واقترح الإبقاء على اللائحة المتعلقة بمنع الإحتلال غير الشرعي للحد من حدوث هذا السلوك على أرض الواقع.
وحظيت أيضًا القواعد الخاصة بالودائع الخاصة بمعاملات الإسكان المستقبلية (الإسكان، العقارات على الورق) بالعديد من التعليقات خلال جلسة المناقشة. يقدم مشروع القانون حاليا خيارين. الأول هو أن مستثمري المشروع لا يستطيعون تحصيل الودائع إلا عندما تكون المنازل وأعمال البناء مؤهلة لبدء العمل. أو يقوم المستثمر بتحصيل العربون حسب الاتفاق مع العميل عندما يكون للمشروع تصميم أساسي معتمد من جهة حكومية ولديه إحدى الوثائق الخاصة بحقوق استخدام الأرض. يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ الوديعة من قبل الحكومة، ولكن لا يزيد عن 10٪ من سعر البيع أو الإيجار.
واختارت السيدة تران هونغ نجوين (نائبة رئيس اللجنة القانونية) الخيار الأول، لأنها اعتقدت أنه لا يشكل خطراً كبيراً على المشتري - الطرف الضعيف في الصفقة. يتم دفع الودائع فقط عندما يكون العقار مؤهلاً للأعمال ويقوم كلا الطرفين بتوقيع عقد، وبالتالي الحد من النزاعات.
وإذا تلقى المستثمر الوديعة عندما يكون للمشروع تصميم أساسي معتمد، أو لديه إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي (الخيار 2)، وفقا للسيدة نجوين، فإن المشتري سيتحمل العديد من المخاطر، لأن الوقت من استلام الوديعة إلى بناء المشروع طويل.
في الواقع، أصبح سوق العقارات في الآونة الأخيرة معقداً، مع قيام مستثمري المشاريع باستغلال الودائع وعقود المساهمة في رأس المال لجمع رأس المال بشكل تعسفي. أعرب نائب رئيس اللجنة القانونية عن رأيه قائلاً: "إن العديد من المشاريع التي حصلت على ودائع بعد 5 أو 10 سنوات لم يتم تنفيذها بعد، لذلك من الضروري أن تكون هناك لوائح لـ"تشديد" الودائع للمشاريع العقارية التي سيتم تشكيلها في المستقبل".
في هذه الأثناء، اختار السيد نجوين داي ثانج (نائب رئيس الوفد المتخصص في مقاطعة هونغ ين) والسيد فام فان هوا الخيار الثاني، لأنهما اعتقدا أن اللوائح حددت بوضوح الحالات التي يمكن فيها للمستثمر تحصيل الوديعة ومبلغ الوديعة، وكانت عامة وشفافة.
وقال السيد فام فان هوا إن المستثمر ليس لديه 100٪ من رأس المال لتنفيذ المشروع ويجب عليه الاقتراض من البنك. كما أن دفعة مقدمة قدرها 10% من قيمة الشقة المعروضة للبيع مناسبة للواقع. منزل بمليار، دفعة أولى بنسبة 10% تعني 100 مليون، ومنزل بأربعة مليارات، دفعة أولى بقيمة 400 مليون. أعتقد أن هذا المبلغ ليس كبيرًا بالنسبة للعملاء عند شراء منزل. يدفع العملاء دفعة أولى مقدمًا، وأحيانًا يبيع المستثمر المنزل بسعر أقل.
علاوة على ذلك، يمتلك المستثمر وثائق تتعلق بحقوق استخدام الأرض قبل حصوله على الوديعة، وحسب قوله "إنها ليست غير نزيهة". ومن ثم، فإن مشروع القانون يحتاج إلى توفير لوائح مرنة حتى يتمكن المستثمرون من تعبئة رأس المال لتنفيذ المشاريع، مما يخلق الثقة بين المستثمرين والعملاء.
كما تمت مناقشة الضوابط الخاصة بإتمام الالتزامات المالية على الأراضي عند نقل المشاريع العقارية . وفي الدورة الخامسة (يونيو)، قال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه، عند تقديم التقرير الذي يشرح ويقبل اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية، إن العديد من الآراء اتفقت على شرط "الاستكمال الإلزامي للالتزامات" قبل تحويل المشروع. ومع ذلك، هناك أيضًا آراء تدعو إلى تهيئة الظروف للمستثمرين الذين لم تعد لديهم القدرة الكافية.
ولذلك اقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية خيارين.
أولاً ، في حال قام المستثمر بالتحويل ولم يقم بتنفيذ الالتزامات المالية المتعلقة بأرض المشروع أو جزء المشروع المحول للدولة، يمكن للطرفين الاتفاق على الاستمرار في تنفيذ الالتزامات المالية غير المنجزة.
ثانياً ، إذا كان لدى المحول قرار بتخصيص أو تأجير أرض لتنفيذ المشروع من جهة حكومية مختصة وقام بالوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بأرض المشروع (رسوم استخدام الأرض، إيجار الأرض، الضرائب، الرسوم، إلخ)، فلا يشترط أن يكون لديه شهادة حق استخدام الأرض لكامل أو جزء من المشروع المحول.
اختارت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية الخيار الأول. ويضمن هذا الخيار ضوابط صارمة ويمنع اختيار المستثمرين غير الأكفاء لنقل المشاريع وتحقيق الأرباح.
ووافق السيد فام فان هوا على اختيار الخيار الأول، وهو ما يعني أنه عندما يقوم المستثمر بنقل المشروع أو جزء من المشروع إلى شخص آخر، سيتعين على المستفيد الوفاء بالالتزامات المالية تجاه الدولة. وقال السيد هوا، بهذه الطريقة فإن الدولة لا تخسر شيئا، لأن الالتزامات المالية تستمر في الوفاء بها.
وأضاف أن "المستثمرين الذين يعانون من "سوء التغذية" ولم يعد لديهم القدرة على مواصلة المشروع يجب عليهم تحويله، وإجبارهم على الوفاء بالتزاماتهم المالية قبل أن يتمكنوا من إجراء المعاملات أمر غير مستحسن".
أعرب السيد فام فان هوا عن رأيه في جلسة مناقشة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، صباح يوم 31 أكتوبر. الصورة: الجمعية الوطنية للإعلام
وقال السيد ترينه شوان آن، العضو الدائم في لجنة الدفاع والأمن الوطني، إن المرونة مطلوبة أيضًا في نقل مشاريع العقارات. واقترح أن يُسمح للأطراف بالتفاوض بشأن أداء الالتزامات المالية للدولة.
أعرب العضو الدائم في لجنة العلوم والتكنولوجيا والبيئة نجوين نغوك سون عن قلقه إزاء وجود العديد من الفهم المختلفة حاليًا لمعنى "نقل كل أو جزء من مشروع عقاري".
وأشار السيد سون إلى أن وكالات التحقيق والتفتيش تواجه أيضًا صعوبات عند التعامل مع المشاريع التي تغير المستثمرين من خلال أشكال مثل نقل حقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض، وبيع الأصول المرتبطة بالأرض. ولذلك اقترح أن يتضمن مشروع القانون تحديدا واضحا لمفهوم وطريقة نقل الأصول لتجنب الاستغلال.
ومن المنتظر أن يصوت مجلس الأمة على إقرار مشروع قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل) في 27 نوفمبر/تشرين الثاني المقبل.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)