إن الصعوبات التي واجهتها عملية تقييم الأراضي "أدت إلى إبطاء" تقدم المشاريع.
وبحسب مسح أجرته وزارة الإنشاءات فإن أكثر من 50% من المشاريع العقارية تواجه صعوبات وعقبات وبطء في التنفيذ بسبب صعوبة تحديد طرق تقييم الأراضي لمعرفة سعر السوق. وتوجد أيضًا صعوبات تتعلق بالجوانب القانونية والتخطيط والاستثمار وما إلى ذلك. وعلى وجه الخصوص، يستغرق تحديد رسوم استخدام الأراضي وحدها ما بين سنة إلى سنتين. وهذه هي الأسباب التي تجعل العرض في عام 2022 يظهر علامات انخفاض حاد مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
ومن الجدير بالذكر أنه بعد فحص العديد من المشاريع، أصبح تقييم الأراضي في العديد من المشاريع أبطأ من ذي قبل. هناك مشاريع تتأخر لمدة تتراوح بين سنتين إلى ثلاث سنوات أو حتى عشر سنوات دون تحديد أسعار الأراضي. وفي السنوات الأخيرة، لم تتم الموافقة على العديد من المشاريع الاستثمارية بسبب هذه المشاكل.
إن وجود العديد من الآراء المختلفة في تحديد أسعار الأراضي يجعل من الصعب تحديد سعر "السوق". في هذه الأثناء، لا تزال المشاريع تنتظر دفع الأموال للسلطات لبدء تسليم الأراضي. ويشكل هذا التقييم للأراضي أيضًا قضية اشتكت منها العديد من الشركات والمناطق لأنها "تعيق" تقدم المشاريع الاستثمارية، وخاصة المشاريع العقارية.
يؤدي التأخير في تقييم الأراضي إلى تأخير العديد من مشاريع الاستثمار العقاري لسنوات عديدة.
كما ينعكس عدم وجود توافق في وجهات النظر بشأن تقييم الأراضي في العديد من الآراء الأخيرة، وخاصة بشأن ما إذا كان ينبغي التخلي عن طريقة الفائض أو الاحتفاظ بها عند تقييم الأراضي، حيث لم يعد يتم ذكر هذه الطريقة في مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي.
وبناء على ذلك، تشير آراء كثيرة إلى أن أساليب المقارنة المباشرة والاستقطاع والدخل من الصعب أن تحل محل أسلوب الفائض بشكل كامل، وخاصة في مشاريع العقارات. ومن ثم فإن إزالة هذه الطريقة من المسودة قد يسبب صعوبات تضاف إلى الصعوبات المتعلقة بالتسعير، مما يؤدي إلى تأخير تنفيذ المشروع. علاوة على ذلك، فإن تغيير طريقة التقييم يظهر عدم استقرار السياسة، مما يؤثر على مشاريع الاستثمار التي يتم تقييمها باستخدام طريقة الفائض، وبالتالي يؤثر على نتائج أعمال الشركات.
وفي هذا الصدد، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن مدينة هو تشي منه طبقت بشكل أساسي طريقة الفائض على مدى السنوات الثماني الماضية لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للمشاريع. تطبق هذه الطريقة 280/320 مشروعاً سكنياً تجارياً وحضرياً في المنطقة، بنسبة 87.5%. ولذلك، فمن الضروري الاستمرار في الإبقاء على طريقة الفائض، إلى جانب تعديل التعميم 36/2014/TT-BTNMT الذي يوضح بالتفصيل طريقة تقييم الأراضي لتوجيه حساب تقديرات التكاليف الإجمالية والإيرادات الإجمالية المفترضة للمشروع لتكون أكثر دقة.
ومع ذلك، قال هذا الخبير إن تطبيق طريقة الفائض يخلق أيضًا بعض المخاطر القانونية للموظفين المدنيين والأشخاص المرتبطين بهم. على سبيل المثال، مشكلة الأخطاء الكبيرة لأن طريقة الفائض هي تقدير مع افتراض إجمالي تكلفة الاستثمار وإجمالي إيرادات المشروع، في حين أن الأساس الأكثر أهمية هو قاعدة بيانات الإدخال التي هي غير دقيقة، ولا يتم تحديثها في الوقت الحقيقي... لذلك لم يتم العثور على مؤشر السعر المتوسط.
ولهذا السبب، تشير العديد من الآراء إلى أنه بدلاً من إلغاء طريقة الفائض، ينبغي اتخاذ تدابير لإزالة وتحسين الدقة في جمع المعلومات عند استخدام هذه الطريقة.
لماذا لا تزال طريقة الفائض بطيئة حتى يومنا هذا؟
رداً على الآراء المذكورة أعلاه، في ورشة العمل حول تقييم الأراضي المناسب لإلغاء حظر المشاريع التي عقدت مؤخراً، أكد السيد داو ترونغ تشينه - مدير إدارة التخطيط وتنمية موارد الأراضي بوزارة الموارد الطبيعية والبيئة، رئيس هيئة تحرير قانون الأراضي (المعدل) أن مشروع القانون لا ينص على التخلي عنه، ولكن في الوقت الحالي، لن يتم تطبيق طريقة الفائض.
لقد أدى إزالة طريقة الفائض من المسودة الجديدة إلى العديد من الخلافات.
وبحسب التوضيح، ينص القرار 18-NQ/TW الصادر عن اللجنة المركزية لإدارة استخدام الأراضي على أنه عند تحديد أسعار الأراضي، يجب متابعة السوق عن كثب. في حين أن طريقة الفائض تنص على تحديد السعر على أساس التكاليف والإيرادات المفترضة. في الماضي، كانت المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي في عقود نقل الملكية أقل من الواقع. إذا تم تحديده وفقًا لهذا السعر، فإنه سيضمن للمقيم ولكنه لن يعكس السوق.
بالإضافة إلى ذلك، فإن الطريقة المتبقية في التطبيق العملي تحتوي على العديد من العناصر الافتراضية. إذا تم تغيير مؤشر واحد فقط، فإن سعر الأرض الذي يتم تحديده بطريقة الفائض سيكون خاطئًا للغاية. ناهيك عن ذلك، باستخدام هذه الطريقة، إذا كان الشخص الذي يقوم بذلك مختلفًا، والشخص الذي يجمع المعلومات والمعايير، فسوف يعطي أيضًا أسعارًا مختلفة.
على وجه الخصوص، أثار السيد تشينه أيضًا مسألةً مهمةً: "تشعر المحليات والمستثمرون بالقلق من أن يؤدي التخلي عن طريقة الفائض إلى تأخير تقييم الأراضي. والسؤال هو: لماذا لا تزال طريقة الفائض بطيئة؟"
وبحسب قوله فإن قاعدة بيانات السوق الحالية غير مكتملة وغير موحدة ولا تعكس القيمة السوقية بشكل دقيق، وبالتالي لن يتم تطبيق طريقة الفائض في تقييم الأراضي في المستقبل القريب. لذلك، في مشروع قانون الأراضي (المعدل)، عند تقييم قطعة أرض، سيتم استخدام طريقتين على الأقل. في حالة اختلاف قيم هاتين الطريقتين، سيتم أخذ القيمة الأعلى.
ينص القانون الحالي على خمس طرق لتقييم الأراضي، بما في ذلك طريقة المقارنة المباشرة؛ طريقة الطرح؛ طريقة الدخل؛ طريقة الفائض؛ طريقة عامل التعديل. ينص مشروع تعديل المرسوم رقم 44/2014/ND-CP والتعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT، الذي يتم استشارته من قبل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، على ثلاث طرق فقط: طريقة المقارنة، وطريقة الدخل، وطريقة معامل تعديل سعر الأرض.
ومن خلال هذا الخيار، حظي مشروع القانون بالعديد من الآراء التي تدور حول أساليب تقييم الأراضي الحالية التي اقترحت هيئة الصياغة تعديلها، حيث أن إلغاء أسلوب الفائض هو الذي أثار الجدل الأكبر.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)