مقترح تعديل واستكمال اللائحة الخاصة بمشاريع التعدي على البحر

[إعلان 1]

مقترح تعديل واستكمال المرسوم الخاص بإنشاء وتقييم والموافقة على مشاريع الاستثمار في التعدي على البحر

وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، فإن اللوائح الخاصة بأنشطة التعدي على البحر تجلب العديد من الفوائد وبالتالي فهي ضرورية للغاية. وتحتاج وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إلى الانتهاء من إصدار المرسوم في أقرب وقت ممكن، مما يساهم في إزالة الاختناقات الحالية في مشاريع التعدي على البحر.

العقارات - HoREA: مقترح لتعديل واستكمال اللائحة الخاصة بمشاريع التعدي على البحر — ويتوقع رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والمساحة أن تصدر الحكومة هذا المرسوم لتفصيل تنفيذ المادة 190 من قانون الأراضي لسنة 2024، والذي سيدخل حيز التنفيذ اعتباراً من الأول من أبريل/نيسان المقبل.

وفي تعليقه على مشروع المرسوم الخاص بأنشطة التعدي على البحر المرسل إلى رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة، قال رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والبيئة إنه يتوقع بشدة أن تصدر الحكومة هذا المرسوم لتفصيل تنفيذ المادة 190 من قانون الأراضي 2024، والذي سيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أبريل.

توافق HoREA بشكل أساسي على مشروع المرسوم بشأن أنشطة التعدي على البحر (مشروع المرسوم) وتقدم تعليقات على بعض المخاوف الواردة في مشروع المرسوم.

وعلى وجه التحديد، اقترح السيد تشاو تعديل واستكمال الفقرة 2 من المادة 3 من مشروع المرسوم، لثلاثة أسباب.

أولاً، مشروع استثمار التعدي على البحر، قد تشمل بنود التعدي على البحر في مشروع الاستثمار في المحليات المناطق الرسوبية الساحلية، أو أراضي الغابات الساحلية الواقية، أو أراضي تربية الأحياء المائية الساحلية. يجب أن يتوافق تغيير غرض استخدام الأراضي لهذه الأنواع من الأراضي مع أحكام قانون الأراضي والقوانين ذات الصلة.

ثانياً، مشروع الاستثمار في التعدي على البحر، لا يهدف بند التعدي على البحر في مشروع الاستثمار وفقًا للتخطيط إلى إنشاء صندوق أرض فحسب، بل يمكن أيضًا "إنشاء صندوق أرض بسطح بحري متخصص" لتنفيذ مشاريع استثمارية على طول الطريق مثل: رصيف من البر الرئيسي إلى مناطق البحر العميق، أو مشاريع طاقة الرياح الساحلية، أو مشاريع طاقة الرياح البحرية، أو خطوط أنابيب النفط والغاز أو كابلات الطاقة، والكابلات البصرية.

ثالثا، يجب تنفيذ مشروع الاستثمار في التعدي على البحر، وبنود التعدي على البحر في مشروع الاستثمار في منطقة بحرية معينة، أو منطقة رسوبية ساحلية، أو أرض غابات حماية ساحلية، أو أرض تربية الأحياء المائية الساحلية، وفقا للتخطيط، ويجب أن تمتثل لأحكام القوانين ذات الصلة.

كما اقترح رئيس الهيئة تعديل واستكمال المادة الخامسة من مشروع المرسوم المتعلق بإنشاء وتقييم والموافقة على مشاريع الاستثمار في التعديات البحرية أو بنود مشاريع الاستثمار في التعديات البحرية.

وهذا لا يتوافق فقط مع أحكام قانون البناء، بل يتوافق أيضًا مع القوانين ذات الصلة مثل قانون الاستثمار، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، والقانون البحري، وقانون الغابات، وما إلى ذلك.

السبب الذي قدمته HoREA هو أن مشروع استصلاح البحر هو مشروع استثماري عام "يهدف إلى إنشاء صناديق الأراضي وصناديق الأراضي ذات السطح البحري المتخصصة لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية" بعد "قبول استكمال استصلاح البحر"، سيتم بعد ذلك إجراء عملية تقديم عطاءات لاختيار المستثمرين لتنفيذ المشاريع المكونة أو عناصر البناء ضمن نطاق مشروع استصلاح البحر.

مشروع استصلاح البحر هو مشروع استثماري "باستخدام رأس مال أجنبي من الاستثمار العام ومشاريع باستخدام رأس مال آخر" (رأس مال خاص). وفقًا لأحكام قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص لعام 2020 وقانون الاستثمار لعام 2020، فإن "المستثمر الاستراتيجي" أو "المستثمر المختار وفقًا لأحكام قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص لعام 2020 وقانون العطاءات لعام 2023" سينفذ أنشطة استصلاح البحر وينفذ مشاريع مكونة أو عناصر بناء ضمن نطاق مشروع استصلاح البحر.

في هذه الحالة، يجب على المستثمرين ليس فقط الامتثال "لأحكام قانون البناء"، بل أيضًا الامتثال لـ "القوانين ذات الصلة" مثل قانون الاستثمار، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، والقانون البحري، وقانون الغابات، والقانون الزراعي، وقانون الثروة السمكية، وقانون حماية البيئة.

كيفية تحديد رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي لـ «مشاريع التعدي على البحر»؟

اقترحت HoREA تعديل واستكمال المادة 6 من "مشروع المرسوم" بشأن "تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي وتخصيص مناطق بحرية للتعدي على البحر" في اتجاه "نسخ" محتوى الفقرتين 3 و5 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP والفقرة 21 من المادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP، بدلاً من "الإشارة" إلى الفقرتين 3 و5 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP والفقرة 21 من المادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP.

وبحسب تحليل جمعية أصحاب الأراضي والموارد الطبيعية، فإن المرسومين 43/2014/ND-CP و148/2020/ND-CP سينتهيان اعتبارًا من تاريخ سريان قانون الأراضي لعام 2024 والمرسوم الذي يوضح تفاصيل تنفيذ عدد من مواد قانون الأراضي اعتبارًا من 1 يناير 2025 أو قد يعتبره المجلس الوطني ساري المفعول اعتبارًا من 1 يوليو 2024.

كل ما على المسؤولين في الدولة والموظفين المدنيين والعاملين في القطاع العام أن يستندوا إلى هذا المرسوم لتنفيذه دون الحاجة إلى البحث في المراسيم السابقة ذات الصلة.

يقترح إضافة حالة "عدم طرح مناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع باستخدام الأرض" أو حالة تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي لـ "المستثمرين الاستراتيجيين أو مستثمري مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص" إلى النقطة ج، البند 2، المادة 6 من "مشروع المرسوم" لأن المادة 124 من قانون الأراضي لسنة 2024 تنص على "حالات تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي دون طرح مزاد لحقوق استخدام الأراضي أو عدم طرح مناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع باستخدام الأرض" وقانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص لسنة 2020 ينص على اختيار المستثمرين من خلال المناقصة لمشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

فيما يتعلق بتحديد رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لمشاريع التعديات البحرية، فإن الجمعية توافق على أن يتم تحديد أسعار الأراضي المحددة لاحتساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي وفقاً لأحكام قانون الأراضي، في الفقرة 1 من المادة 8 من مشروع المرسوم.

وتوافق هيئة الأراضي والمساحة على اللائحة: "في حالة تطبيق أسلوب الفائض لتحديد أسعار الأراضي المحددة، يجب أن يتضمن تقدير إجمالي تكاليف التطوير تكاليف استصلاح الأراضي المعتمدة من قبل الجهات الحكومية المختصة".

وطلبت الهيئة من رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة دراسة مقترح الخبير بعناية بإضافة تكاليف الفائدة إلى تقدير إجمالي تكاليف التطوير عند تطبيق طريقة الفائض.

وبما أن مصاريف الفائدة هي مصاريف فعلية كبيرة للغاية، فإن جميع المستثمرين لديهم حاجة إلى اقتراض رأس مال ائتماني متوسط وطويل الأجل. وفي بعض الحالات، يضطر المستثمرون إلى الاقتراض بأسعار فائدة مرتفعة، مما يجعل تكاليف الاقتراض تمثل أكثر من 20% من إجمالي استثمار المشروع.

[إعلان رقم 2]
مصدر