اقتراح لتعديل واستكمال اللائحة الخاصة بمشاريع التعدي على البحر

[إعلان 1]

اقتراح تعديل واستكمال المرسوم الخاص بإنشاء وتقييم واعتماد مشاريع الاستثمار في التعديات البحرية

وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن اللوائح المتعلقة بأنشطة التعدي على البحر تجلب العديد من الفوائد وبالتالي فهي ضرورية للغاية. وتحتاج وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إلى الانتهاء من المرسوم قريباً تمهيداً لإصداره، مما يساهم في إزالة الاختناقات الحالية في مشاريع التعدي على البحر.

العقارات - HoREA: مقترح لتعديل واستكمال اللوائح الخاصة بمشاريع التعدي على البحر — ويتوقع رئيس مجلس إدارة جمعية أصحاب الأراضي والعقارات أن تصدر الحكومة هذا المرسوم لتفصيل تنفيذ المادة 190 من قانون الأراضي لعام 2024، والذي سيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أبريل.

وفي تعليقه على مشروع المرسوم الخاص بأنشطة التعدي على البحر المرسل إلى رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة، قال رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والبيئة إنه يتوقع بشدة أن تصدر الحكومة هذا المرسوم لتفصيل تنفيذ المادة 190 من قانون الأراضي لعام 2024، والذي سيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أبريل.

توافق HoREA بشكل أساسي على مشروع المرسوم بشأن أنشطة التعدي على البحر (مشروع المرسوم) وتقدم تعليقات على بعض المخاوف الواردة في مشروع المرسوم.

وعلى وجه التحديد، اقترح السيد تشاو تعديل واستكمال الفقرة 2 من المادة 3 من مشروع المرسوم، لثلاثة أسباب.

أولاً، مشروع الاستثمار في التعدي على البحر، قد تشمل بنود التعدي على البحر في مشروع الاستثمار في المحليات المناطق الرسوبية الساحلية، أو أراضي الغابات الساحلية الواقية، أو أراضي الاستزراع المائي الساحلية. يجب أن يتوافق تغيير غرض استخدام الأراضي لهذه الأنواع من الأراضي مع أحكام قانون الأراضي والقوانين ذات الصلة.

ثانياً، مشروع استثمار التعدي على البحر، لا يهدف بند التعدي على البحر في مشروع الاستثمار وفقًا للتخطيط إلى إنشاء صندوق أرض فحسب، بل يمكن أيضًا "إنشاء صندوق أرض بسطح بحري متخصص" لتنفيذ مشاريع استثمارية على طول الطريق مثل: رصيف من البر الرئيسي إلى مناطق البحر العميق، أو مشاريع طاقة الرياح الساحلية، أو مشاريع طاقة الرياح البحرية، أو خطوط أنابيب النفط والغاز أو كابلات الطاقة، والكابلات البصرية.

ثالثا، يجب تنفيذ مشروع الاستثمار في التعدي على البحر، وبنود التعدي على البحر في مشروع الاستثمار في منطقة بحرية معينة، أو منطقة طمي ساحلية، أو أراضي غابات حماية ساحلية، أو أراضي تربية الأحياء المائية الساحلية وفقا للتخطيط، ويجب أن تمتثل لأحكام القوانين ذات الصلة.

كما اقترح رئيس مجلس إدارة الهيئة تعديل واستكمال المادة الخامسة من مشروع المرسوم المتعلق بإنشاء وتقييم والموافقة على مشاريع الاستثمار في التعدي على البحر أو بنود التعدي على البحر في مشاريع الاستثمار.

وهذا لا يتوافق فقط مع أحكام قانون البناء، بل يتوافق أيضًا مع القوانين ذات الصلة مثل قانون الاستثمار، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، والقانون البحري، وقانون الغابات، وما إلى ذلك.

السبب الذي قدمته HoREA هو أن مشروع استصلاح البحر هو مشروع استثماري عام "يهدف إلى إنشاء صناديق للأراضي وصناديق للأراضي ذات سطح البحر المتخصصة لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية" بعد "قبول استكمال استصلاح البحر"، سيتم إجراء عملية تقديم عطاءات لاختيار المستثمرين لتنفيذ المشاريع المكونة أو عناصر البناء ضمن نطاق مشروع استصلاح البحر.

مشروع استصلاح الأراضي البحرية هو مشروع استثماري "يستخدم رأس المال الأجنبي من الاستثمار العام ومشاريع تستخدم رأس مال آخر" (رأس المال الخاص). وفقًا لأحكام قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص لعام 2020 وقانون الاستثمار لعام 2020، فإن "المستثمر الاستراتيجي" أو "المستثمر المختار وفقًا لأحكام قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص لعام 2020 وقانون العطاءات لعام 2023" سوف يقوم بكل من أنشطة استصلاح البحر وتنفيذ المشاريع المكونة أو عناصر البناء ضمن نطاق مشروع استصلاح البحر.

في هذه الحالة، يجب على المستثمرين ليس فقط الامتثال "لأحكام قانون البناء"، بل أيضًا الامتثال "للقوانين ذات الصلة" مثل قانون الاستثمار، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، والقانون البحري، وقانون الغابات، والقانون الزراعي، وقانون مصايد الأسماك، وقانون حماية البيئة.

كيفية تحديد رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي لـ«مشاريع التعدي على البحر»؟

اقترحت HoREA تعديل واستكمال المادة 6 من "مشروع المرسوم" بشأن "تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي وتخصيص المناطق البحرية للتعدي على البحر" في اتجاه "نسخ" محتوى الفقرتين 3 و5، والمادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP والفقرة 21، والمادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP، بدلاً من "الإشارة" إلى الفقرتين 3 و5، والمادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP والفقرة 21، والمادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP.

وفقًا لتحليل HoREA، ستنتهي صلاحية المرسومين 43/2014/ND-CP و 148/2020/ND-CP اعتبارًا من تاريخ سريان قانون الأراضي لعام 2024 والمرسوم الذي يوضح تنفيذ عدد من مواد قانون الأراضي اعتبارًا من 1 يناير 2025 أو قد يعتبره المجلس الوطني ساري المفعول اعتبارًا من 1 يوليو 2024.

ويكتفي موظفو الدولة والعاملون المدنيون والخدميون بالاستناد إلى هذا المرسوم لتنفيذه دون الحاجة إلى البحث في المراسيم السابقة ذات الصلة.

يُقترح إضافة حالة "عدم طرح مناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع باستخدام الأرض" أو حالة تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي "للمستثمرين الاستراتيجيين ومستثمري مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص" إلى النقطة ج، البند 2، المادة 6 من "مشروع المرسوم" لأن المادة 124 من قانون الأراضي لعام 2024 تنص على "حالات تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي دون مزاد لحقوق استخدام الأراضي وعدم طرح مناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع باستخدام الأرض" وينص قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص لعام 2020 على اختيار المستثمرين من خلال تقديم العطاءات لمشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

فيما يتعلق بتحديد رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لمشاريع التعديات البحرية، فإن الجمعية توافق على أن يتم تحديد أسعار محددة للأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي وفقاً لأحكام قانون الأراضي، في البند 1، المادة 8 من مشروع المرسوم.

وتوافق هيئة الأراضي والمساحة على اللائحة: "في حالة تطبيق أسلوب الفائض لتحديد أسعار الأراضي المحددة، يجب أن يتضمن تقدير إجمالي تكاليف التطوير تكاليف استصلاح الأراضي المعتمدة من قبل الجهات الحكومية المختصة".

وطلبت الهيئة من رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة دراسة مقترح الخبير بعناية بإضافة تكاليف الفائدة في تقدير إجمالي تكاليف التطوير عند تطبيق طريقة الفائض.

لأن مصاريف الفائدة هي مصاريف فعلية كبيرة جدًا، ولأن جميع المستثمرين لديهم حاجة إلى قروض ائتمانية متوسطة وطويلة الأجل. وفي بعض الحالات، يضطر المستثمرون إلى الاقتراض بأسعار فائدة مرتفعة، مما يتسبب في تجاوز تكاليف الاقتراض 20% من إجمالي استثمار المشروع.

[إعلان 2]
مصدر