ورغم المدخرات، لا يزال العملاء مترددين في الاقتراض من البنوك لشراء المنازل في هانوي ومدينة هوشي منه.

ارتفاع أسعار المساكن، و"عيون حمراء" تبحث عن منزل بسعر أقل من 2 مليار دونج في المدن الكبرى

على الرغم من أنهم كانوا يعتزمون شراء شقة منذ عامين، إلا أن عائلة السيد كوانج آنه (ها نام) لا تزال لا تجرؤ على دفع المال حتى الآن. في عام 2022، ادخرت عائلته حوالي مليار دونج، وتخطط لشراء شقة بحوالي 2.5 مليار دونج، وسيتم اقتراض المبلغ المتبقي من البنك. ومع ذلك، كانت أسعار الفائدة المصرفية مرتفعة في ذلك الوقت، من 10% إلى 12% سنويا. ولذلك، قرر تأجيل خطته لشراء منزل مؤقتًا وانتظر انخفاض أسعار الفائدة.

حتى الآن، انخفضت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في البنوك إلى 6-8% سنويا خلال الفترة التفضيلية، لكن السيد كوانج آنه لا يزال لا يجرؤ على شراء منزل لأن السعر ارتفع بشكل كبير للغاية.

أراقب السعر الحالي لشقة بغرفتي نوم في هانوي، حيث يبلغ حوالي 4 مليارات دونج. تبلغ مدخرات عائلتي حاليًا حوالي 1.2 مليار دونج، وهو ما يكفي لسداد 30% فقط من الوديعة. سأضطر لاقتراض 70% المتبقية من البنك. سيكفي إجمالي دخل عائلتي، البالغ حوالي 35 مليون دونج شهريًا، فقط لسداد الفائدة الشهرية للبنك، ولن يتبقى لديّ مال لنفقات المعيشة، كما قال.

لا تزال خطة السيد كوانج آنه لشراء منزل معلقة، حسب قوله، بسبب ارتفاع أسعار المساكن. ويخطط للانتقال إلى الضواحي بحثًا عن منزل بسعر أرخص لتخفيف الضغوط المالية.

وبالمثل، قال السيد هونغ، وهو موظف في شركة إعلامية (منطقة ثانه شوان، هانوي) إنه منذ بداية هذا العام، كانت عائلته تنوي شراء منزل، مع وجود 2 مليار دونج في المدخرات في متناول اليد، ومن المتوقع اقتراض المبلغ المتبقي من البنك.

وبعد فترة من مسح الأسعار، أدرك السيد هونغ أن أسعار المساكن ارتفعت إلى مستويات مرتفعة للغاية. إذا قمت بالشراء، فسوف تضطر إلى إنفاق 4 مليارات دونج، منها 2 مليار دونج قرض بنكي. معدل الفائدة التفضيلي في السنة الأولى هو حوالي 7-8٪ / سنة. وبالتالي، ستضطر عائلتي إلى دفع حوالي 30 مليون دونج شهريًا كأصل وفوائد. وبعد انتهاء فترة الفائدة التفضيلية، سيرتفع المبلغ الشهري الذي ستدفعه عائلتي بشكل كبير، كما قال.

يبلغ دخل عائلتي قرابة 40 مليون دونج شهريًا. إذا اضطررنا لاقتراض نصف قيمة المنزل من البنك، فسنكون تحت ضغط كبير لسداد الدين شهريًا. لذلك، تؤجل عائلتي حاليًا خطة شراء منزل وتنتظر تعديل السعر.

قالت السيدة نغوك (الدائرة الأولى، مدينة هو تشي منه) إن ميزانيتها لشراء منزل تبلغ حوالي 4 مليارات دونج، منها حوالي 2 مليار دونج مدخرات و2 مليار دونج إضافية مقترضة من البنك. أرادت شراء شقة مكونة من غرفتي نوم في المنطقة المحيطة بالمنطقة السابعة. بحثت هي وزوجها عن بعض الشقق التي تلبي معاييرهما، لكنهما ترددا لأنهما اعتقدا أن الأسعار لا تزال مرتفعة مقارنة بالقيمة الفعلية للشقة.

وتساءلت: "ربما ترتفع أسعار المنازل حاليًا. سأنتظر أنا وزوجي تغير السوق وتنوع المعروض لنحصل على خيارات أكثر". وبحسب قولها، هناك عدد قليل جدًا من المشاريع الجديدة المفتوحة للبيع في السوق.

شهدت أسعار المساكن ارتفاعًا مستمرًا في الآونة الأخيرة، وخاصة في قطاع الشقق، وفقًا لمسح أجرته العديد من الوحدات. وبحسب شركة سافيلز فيتنام، وصل سعر الشقق الرئيسية في هانوي في الربع الثالث إلى 69 مليون دونج/م2، بزيادة 6% على أساس ربع سنوي و28% على أساس سنوي. وارتفع سعر بيع الشقق القديمة إلى 51 مليون دونج/م2، بزيادة 10% ربع سنويًا و41% سنويًا.

والجدير بالذكر أن الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج شكلت 70% من إجمالي عدد الشقق المباعة، وهي زيادة حادة مقارنة بنسبة 2% فقط في عام 2020. وفي الوقت نفسه، اختفت شريحة الشقق التي يقل سعرها عن 2 مليار دونج تقريبًا من السوق، حيث شكلت 1% فقط من إجمالي العرض.

وبحسب بيانات شركة سي بي آر إي فيتنام، واصل مستوى أسعار بيع الشقق في هانوي في الربع الثالث تسجيل اتجاه تصاعدي في كل من السوقين الأولية والثانوية. في السوق الأولية، يبلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق في هانوي 64 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، وهو أقل بنسبة 3% من متوسط ​​سعره في مدينة هوشي منه.

وفي السوق الثانوية، حافظ متوسط ​​سعر البيع على زخمه الصعودي من الربع السابق، ليصل إلى 46 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، بزيادة 5.5% على أساس ربع سنوي ونحو 26% على أساس سنوي. لا تظهر الزيادة في الأسعار الثانوية أي علامات على التوقف وهي حالياً لا تفصلها سوى حوالي 2 مليون/م2 عن سعر الشقة الثانوية في مدينة هوشي منه.

وذكر تقرير وزارة البناء أن أسعار بيع الشقق ارتفعت ليس فقط في المشاريع التي تم افتتاحها حديثا، بل أيضا في العديد من الشقق القديمة المستخدمة منذ سنوات طويلة. وبناء على ذلك، فإن مشتري المنازل لديهم عقلية الانتظار حتى تنخفض الأسعار.

انخفضت أسعار الفائدة على القروض، لكن كثير من الناس ما زالوا لا يرغبون في الحصول على قروض مصرفية لشراء المنازل والأراضي لأنهم يعتقدون أن هذا المعدل لا يزال مرتفعا مقارنة بقدرتهم على سداد الديون (الصورة: مانه كوان).

معدلات الفائدة المنخفضة لا تزال مترددة في الاقتراض

لقد أصبحت القروض العقارية، منذ بداية العام الجاري، إحدى السياسات التي تتبناها البنوك لزيادة نمو الائتمان في ظل الصعوبات العامة. وقد أطلقت العديد من البنوك في وقت واحد حزم قروض جديدة للأفراد للاقتراض لشراء منازل متوسطة وطويلة الأجل، بأسعار فائدة تتراوح بين 5-6% سنويا، وهو ما يعادل أو يزيد بنحو 1-2% سنويا عن ودائع الادخار لمدة 12 شهرا.

يتم تطبيق هذا المعدل من الفائدة خلال الأشهر الستة إلى الستة والثلاثين الأولى من القرض الطويل الأجل ويعتبره العديد من ممثلي البنوك "منخفضًا بشكل غير مسبوق".

وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري ، فإن البنك الزراعي في مجموعة الأربعة الكبار (4 بنوك برأسمال الدولة)، يطبق سعر فائدة ثابت بنسبة 6% سنويا للأشهر الستة الأولى، و6.5% سنويا ثابت للأشهر الـ12 الأولى (الحد الأدنى لمدة القرض 3 سنوات)، و7% سنويا ثابت للأشهر الـ24 الأولى (الحد الأدنى لمدة القرض 5 سنوات) للقروض المتوسطة والطويلة الأجل لغرض شراء منزل واحتياجات المعيشة والأعمال العقارية.

وفي الوقت نفسه، يبلغ معدل الفائدة على قرض المنزل في BIDV 5% سنويًا على الأقل لمدة 6 أشهر الأولى (مدة 36 شهرًا) أو 5.5% سنويًا لمدة 12 شهرًا الأولى (مدة 60 شهرًا)، وهو ينطبق على العملاء في هانوي ومدينة هوشي منه. بالنسبة للعملاء خارج هاتين المدينتين، يبلغ الحد الأدنى لسعر الفائدة على قرض المنزل 6% سنويًا، ثابت لمدة 24 شهرًا أو 7% سنويًا خلال الأشهر الـ36 الأولى.

يقدم بنك VietinBank قروضًا لبناء وإصلاح المنازل بأسعار فائدة ثابتة بنسبة 6.2٪ سنويًا خلال الأشهر الثمانية عشر الأولى؛ 6.7% سنويا ثابتة لمدة 24 شهرا؛ 8.2% ثابتة لمدة 36 شهرًا. بالإضافة إلى فترة سعر الفائدة الثابتة، سيتم إضافة سعر الفائدة بهامش اعتمادًا على الوقت.

في بنك Vietcombank، أسعار الفائدة تبدأ من 5.5% سنويًا خلال الأشهر الستة الأولى للقروض التي تقل مدتها عن 24 شهرًا؛ 5.7% سنويا لأول 12 شهرا للقروض التي تزيد مدتها عن 24 شهرا؛ 6.5٪ سنويًا ثابتًا للسنتين الأوليين؛ 8.5% سنويًا ثابتة لأول 3 سنوات. بعد فترة التفضيل، سيكون سعر الفائدة مساويًا لسعر الفائدة على الودائع لمدة 12 شهرًا في بنك فيتكوم بالإضافة إلى 3.5٪ سنويًا.

كما أن بعض البنوك الخاصة لديها أيضًا أسعار فائدة تفضيلية على قروض الإسكان. في VPBank، معدل الفائدة على قرض المنزل هو 4.6% سنويًا ثابت لمدة 3 أشهر؛ 5.9% سنويا ثابتة لمدة 6 أشهر؛ 7.2% سنويا ثابتة لمدة 12 شهرا؛ 9.8% سنويًا ثابت لمدة 18 شهرًا؛ 10.3% سنويًا ثابت لمدة 24 شهرًا. ينطبق على القروض لمدة لا تقل عن 48 شهرًا. هامش سعر الفائدة بعد العرض الترويجي هو 3.5٪ / سنة.

في بنك Eximbank، سعر الفائدة الثابت هو 3.5٪ سنويًا للشهرين الأولين؛ 7.5% سنويا للأشهر الـ 22 المقبلة. يتم حساب معدل الفائدة على القرض التفضيلي بناءً على سعر الفائدة الأساسي بالإضافة إلى هامش 3% سنويًا. في الوقت الحالي، يبلغ سعر الفائدة المتغير لهذا البنك حوالي 10-11% سنويًا.

وبحسب تقرير سابق صادر عن شركة VCBS للأوراق المالية، ارتفع ائتمان الأعمال العقارية في النصف الأول من هذا العام وحده بنسبة تزيد عن 10%، في حين ارتفع ائتمان قروض الإسكان الاستهلاكية بنسبة تزيد فقط عن 1%.

وفي معرض تفسيرها للنمو البطيء لقروض الإسكان الاستهلاكية، ذكرت هذه الوحدة أن الطلب على شراء المساكن لم يتعاف بسبب المعروض المحدود من المساكن. وفي الوقت نفسه، تسبب الارتفاع الحاد في أسعار المساكن في الآونة الأخيرة في إثارة القلق بين المستثمرين ومشتري المنازل.

خبير: هناك حاجة إلى تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي بقوة

وقال الخبير الاقتصادي دينه ذي هيين إن قناة العقارات كانت في الماضي تحمل مخاطر قليلة لأن السوق كانت لا تزال في بداياتها وكانت الأسعار منخفضة. ومع ذلك، في الوقت الحالي، شهدت كافة قطاعات المنازل والشقق أو الأراضي الضواحي ارتفاعًا كبيرًا. ولذلك فإن مخاطر الاستثمار في العقارات أعلى.

بالنسبة للسكان الحقيقيين، قال السيد هين، إذا كان المشتري قد لاحظ منزلًا لفترة طويلة ويعرف السعر الدقيق، والآن يبيعه المالك بسعر أرخص من السعر المتوسط، فيمكنه شراءه. ومع ذلك، مع مستوى مالي يبلغ 2 مليار دونج، إذا كان الشخص يريد شراء منزل، فيجب عليه الاقتراض من البنك بما لا يقل عن 1-2 مليار دونج إضافية.

في سياق الاقتصاد العام وسوق العقارات الذي لا يشهد تحسناً كبيراً، فإن الاقتراض لشراء شقة يحتاج أيضاً إلى أن يتم حسابه بعناية من حيث القدرة على تحمل التكاليف. إذا تعطل التدفق النقدي، فسوف يؤثر ذلك على عملية سداد الديون ويشكل مخاطر على المشتري.

أما بالنسبة للخصائص التي لم يتم فهمها بعد، فيجب على المشترين إيقاف خططهم مؤقتًا وأخذ الوقت الكافي للملاحظة والتعلم. أعتقد أن أسعار العقارات سترتفع بنسبة 5% سنويًا كحد أقصى من الآن وحتى عام 2028. إذا كان المشترون لا يزالون يرغبون في الشراء مبكرًا، فعليهم بذل جهد للعثور عليه. يجب على المشترين تحديد معايير مثل الشقق أو المنازل في الأزقة، ومستوى مالي يضمن السداد طوال فترة القرض، كما قال.

وحتى لو لم يتمكنوا من العثور على منزل على الفور، وفقا للسيد هين، فإن مشتري المنازل لا يحتاجون إلى التسرع كثيرا ولكن يجب أن يظلوا هادئين. لا تستمع إلى ضجيج السماسرة، إذا لم تشتر الآن فإن السعر سيستمر في الارتفاع بشكل حاد.

وينصح الخبراء أيضًا أنه عند اقتراض رأس المال، يجب على المستثمرين حساب الكفاءة المالية بناءً على جميع العوامل، مثل فائدة القرض، ومصادر سداد رأس المال والفائدة الدورية، ومدة القرض، وفترة السداد، وخيارات أصول الرهن العقاري، وما إلى ذلك.

انخفضت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في العديد من البنوك (الصورة: مانه كوان).

وقال الخبير العقاري فام دوك توان إنه على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة، إلا أن العديد من الناس ما زالوا مترددين في شراء المنازل لأن الأسعار ارتفعت بشكل كبير. علاوة على ذلك، لا تزال العديد من الشركات تواجه صعوبات. ويخشى العمال الذين يعتزمون شراء منزل أيضًا من أن أي انخفاض في دخلهم سيؤثر على عملية سداد الديون.

أسعار الفائدة المصرفية رخيصة ولكن عملية الحصول على قرض المنزل سوف تستغرق حوالي 10-20 سنة. ولذلك يخشى البعض من أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى ضغوط مالية في الفترة المقبلة.

ووفقا له، تركز الشقق في هانوي حاليا بشكل رئيسي على شريحة الأسعار التي تتراوح بين 60 إلى 70 مليون دونج/متر مربع. وهكذا، فإن شقة من غرفتي نوم بمساحة حوالي 70 مترا مربعا ستكلف ما يزيد عن 4 مليارات إلى 5 مليارات دونج، دون احتساب تكاليف التصميم الداخلي.

لشراء منزل، يجب على الأسرة أن يكون لديها مدخرات لا تقل عن 30% من الوديعة، أي ما يعادل حوالي 1.5 مليار دونج. المبلغ المتبقي هو 70% من قيمة المنزل، أي ما يعادل 2.5-3 مليار دونج، وسيتعين على مشتري المنزل الاقتراض من البنك. على الرغم من أن أسعار الفائدة منخفضة الآن، إلا أنه لاقتراض مثل هذا المبلغ الكبير من المال، سيتعين على مشتري المنازل دفع حوالي 35-40 مليون دونج شهريًا.

في ظل أسعار المساكن الحالية، أعتقد أن الأسرة تحتاج إلى دخل مرتفع، لا يقل عن 60 مليون دونج شهريًا، لتتمكن من شراء منزل بالتقسيط. أما إذا كان دخل الأسرة منخفضًا، فسيصبح شراء منزل صعبًا للغاية، إن لم يكن مستحيلًا، كما قال السيد توان.

وبحسب هذا الشخص، لحل مشكلة الإسكان، تحتاج الحكومة إلى تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي بقوة. وبذلك أصبح الناس قادرين على الوصول إلى السكن بسهولة أكبر. وعلى وجه الخصوص، في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه، هناك حاجة إلى آليات محددة لتعزيز مشاريع الإسكان الاجتماعي.

المصدر: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm