ارتفاع أسعار المساكن.. "عيون حمراء" تبحث عن منزل سعره أقل من 2 مليار دونج في المدن الكبرى
لقد خططت عائلة السيد كوانج آنه (ها نام) لشراء شقة منذ العامين الماضيين، ولكن حتى الآن لا تزال لا تجرؤ على دفع أي أموال. في عام 2022، وفرت عائلته حوالي مليار دونج، وتخطط لشراء شقة بحوالي 2.5 مليار دونج، وسيتم اقتراض المبلغ المتبقي من البنك. لكن في ذلك الوقت كانت أسعار الفائدة المصرفية مرتفعة، من 10% إلى 12% سنويا. لذلك، قرر تأجيل خطته لشراء منزل مؤقتًا وانتظر انخفاض أسعار الفائدة.
حتى الآن، انخفضت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في البنوك إلى 6-8% سنويا خلال الفترة التفضيلية، لكن السيد كوانج آنه لا يزال لا يجرؤ على شراء منزل لأن السعر ارتفع بشكل كبير.
"أراقب السعر الحالي لشقة من غرفتي نوم في هانوي عند حوالي 4 مليارات دونج. مدخرات عائلتي حاليًا حوالي 1.2 مليار دونج، وهو ما يكفي فقط لسداد 30% من الوديعة. سأضطر إلى اقتراض 70% المتبقية من البنك. إجمالي دخل عائلتي البالغ حوالي 35 مليون دونج شهريًا لن يكفي إلا لسداد الفائدة الشهرية للبنك، مما لن يترك أي أموال لنفقات المعيشة"، كما قال.
لا تزال خطة السيد كوانج آنه لشراء منزل معلقة، على حد قوله، بسبب ارتفاع أسعار المساكن. ويخطط للانتقال إلى الضواحي للعثور على منزل بسعر أرخص لتخفيف الضغوط المالية.
وعلى نحو مماثل، قال السيد هونغ، وهو موظف في شركة إعلامية (منطقة ثانه شوان، هانوي) إنه منذ بداية هذا العام، تعتزم عائلته شراء منزل، مع وجود 2 مليار دونج في المدخرات في متناول اليد، ومن المتوقع اقتراض المبلغ المتبقي من البنك.
وبعد فترة من مسح الأسعار، أدرك السيد هونغ أن أسعار المساكن ارتفعت إلى مستويات مرتفعة للغاية. إذا قمت بالشراء، فسوف يتعين عليك إنفاق 4 مليارات دونج، منها 2 مليار دونج قرض بنكي. معدل الفائدة التفضيلي في السنة الأولى هو حوالي 7-8٪ / سنة. "وبالتالي، سيتعين على عائلتي دفع حوالي 30 مليون دونج كأصل وفائدة كل شهر. وبعد فترة سعر الفائدة التفضيلي، سيزداد المبلغ الشهري الذي يتعين على عائلتي دفعه كثيرًا"، كما قال.
وأضاف "يبلغ دخل عائلتي نحو 40 مليون دونج شهريا. وإذا اضطررنا إلى اقتراض نصف قيمة المنزل من البنك، فسوف نتعرض لضغوط كبيرة لسداد الدين كل شهر. لذا فإن عائلتي تؤجل حاليا خطة شراء منزل وتنتظر تعديل السعر".
قالت السيدة نغوك (الدائرة الأولى، مدينة هو تشي منه) إن ميزانيتها لشراء منزل تبلغ حوالي 4 مليارات دونج، منها حوالي 2 مليار دونج من المدخرات و2 مليار دونج إضافية يتم اقتراضها من البنك. أرادت شراء شقة مكونة من غرفتي نوم في المنطقة المحيطة بالمنطقة السابعة. بحثت هي وزوجها عن بعض الشقق التي تلبي معاييرهما، لكنهما ترددا لأنهما اعتقدا أن الأسعار لا تزال مرتفعة مقارنة بالقيمة الفعلية للشقة.
وتساءلت: "ربما ترتفع أسعار المساكن الآن. وسوف ننتظر أنا وزوجي حتى يتغير السوق ويتوفر المزيد من المعروض المتنوع حتى تتاح لنا المزيد من الخيارات". وبحسب قولها، هناك عدد قليل جدًا من المشاريع الجديدة المفتوحة للبيع في السوق.
شهدت أسعار المساكن ارتفاعاً مستمراً في الآونة الأخيرة، وخاصة في قطاع الشقق، بحسب المسوحات التي أجرتها العديد من الوحدات. وبحسب شركة سافيلز فيتنام، وصل سعر الشقق الرئيسية في هانوي في الربع الثالث إلى 69 مليون دونج/م2، بزيادة 6% على أساس ربع سنوي و28% على أساس سنوي. وارتفع سعر بيع الشقق القديمة إلى 51 مليون دونج/م2، بزيادة 10% ربع سنويًا و41% سنويًا.
والجدير بالذكر أن الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج شكلت 70% من إجمالي عدد الشقق المباعة، وهي زيادة حادة مقارنة بنحو 2% فقط في عام 2020. وفي الوقت نفسه، اختفت شريحة الشقق التي يقل سعرها عن 2 مليار دونج تقريبًا من السوق، حيث شكلت 1% فقط من إجمالي العرض.
وبحسب بيانات شركة سي بي آر إي فيتنام، استمر مستوى أسعار بيع الشقق في هانوي في الربع الثالث في تسجيل اتجاه تصاعدي في كل من السوقين الأولية والثانوية. في السوق الأولية، يبلغ متوسط سعر بيع الشقق في هانوي 64 مليون/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، وهو أقل بنسبة 3% من متوسط سعره في مدينة هوشي منه.
وفي السوق الثانوية، حافظ متوسط سعر البيع على زخمه التصاعدي من الربع السابق، حيث وصل إلى 46 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، بزيادة قدرها 5.5% على أساس ربع سنوي ونحو 26% على أساس سنوي. لا تظهر الزيادة في الأسعار الثانوية أي علامات على التوقف وهي حاليا لا تبتعد إلا بحوالي 2 مليون/م2 عن سعر الشقة الثانوية في مدينة هوشي منه.
وذكر تقرير وزارة الإعمار أن أسعار بيع الشقق ارتفعت ليس فقط في المشاريع التي افتتحت حديثا، بل وأيضا في العديد من الشقق القديمة المستخدمة منذ سنوات طويلة. وبناءً على ذلك، فإن مشتري المنازل لديهم عقلية انتظار انخفاض الأسعار.
انخفضت أسعار الفائدة على القروض، لكن العديد من الناس ما زالوا لا يريدون الحصول على قروض مصرفية لشراء المنازل والأراضي لأنهم يعتقدون أن هذا المعدل لا يزال مرتفعًا مقارنة بقدرتهم على سداد الديون (الصورة: مانه كوان).
معدلات الفائدة المنخفضة لا تزال مترددة في الاقتراض
وتعتبر القروض العقارية، منذ بداية العام الجاري، إحدى السياسات التي تروج لها البنوك لزيادة نمو الائتمان في ظل الصعوبات العامة. أطلقت العديد من البنوك في وقت واحد حزم قروض جديدة للأفراد للاقتراض لشراء منازل متوسطة وطويلة الأجل، بأسعار فائدة تتراوح بين 5-6% سنويا، وهو ما يعادل أو يزيد بنسبة 1-2% فقط سنويا عن ودائع الادخار لمدة 12 شهرا.
يتم تطبيق هذا المعدل من الفائدة خلال أول 6-36 شهرًا من القرض الطويل الأجل ويعتبره العديد من ممثلي البنوك "منخفضًا بشكل غير مسبوق".
وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري ، في المجموعة الأربعة الكبرى (4 بنوك برأسمال حكومي)، يطبق أجريبانك سعر فائدة ثابت بنسبة 6٪ سنويًا للأشهر الستة الأولى، و6.5٪ سنويًا ثابتًا للأشهر الـ12 الأولى (الحد الأدنى لمدة القرض 3 سنوات)، و7٪ سنويًا ثابتًا للأشهر الـ24 الأولى (الحد الأدنى لمدة القرض 5 سنوات) للقروض المتوسطة والطويلة الأجل لغرض شراء منزل واحتياجات المعيشة وأعمال العقارات.
وفي الوقت نفسه، يبلغ معدل الفائدة على قرض المنزل في BIDV 5% سنويًا على الأقل لمدة 6 أشهر الأولى (مدة 36 شهرًا) أو 5.5% سنويًا لمدة 12 شهرًا الأولى (مدة 60 شهرًا)، وهو ينطبق على العملاء في هانوي ومدينة هوشي منه. بالنسبة للعملاء خارج هاتين المدينتين، يبلغ الحد الأدنى لسعر الفائدة على قرض المنزل 6% سنويًا، ثابت لمدة 24 شهرًا أو 7% سنويًا خلال الأشهر الـ36 الأولى.
يقدم بنك فييتنام قروضًا لبناء وإصلاح المنازل بأسعار فائدة ثابتة 6.2% سنويًا خلال الأشهر الثمانية عشر الأولى؛ 6.7% سنويًا ثابت لمدة 24 شهرًا؛ 8.2% ثابتة لمدة 36 شهرًا. بالإضافة إلى فترة سعر الفائدة الثابتة، سيتم إضافة سعر الفائدة مع هامش اعتمادًا على الوقت.
في بنك فيتكوم، أسعار الفائدة تبدأ من 5.5% سنويًا خلال الأشهر الستة الأولى للقروض التي تقل مدتها عن 24 شهرًا؛ 5.7% سنويا لأول 12 شهرا للقروض التي تزيد مدتها عن 24 شهرا؛ 6.5% سنويًا ثابتة لمدة السنتين الأوليين؛ 8.5% سنويًا ثابتة لمدة السنوات الثلاث الأولى. بعد فترة التفضيل، سيكون سعر الفائدة مساويًا لسعر الفائدة على الودائع لمدة 12 شهرًا في بنك فيتكوم بالإضافة إلى 3.5% سنويًا.
كما أن بعض البنوك الخاصة لديها أيضًا أسعار فائدة تفضيلية للقروض السكنية. في VPBank، يبلغ معدل الفائدة على قرض المنزل 4.6% سنويًا ثابتًا لمدة 3 أشهر؛ 5.9% سنويًا ثابت لمدة 6 أشهر؛ 7.2% سنويًا ثابت لمدة 12 شهرًا؛ 9.8% سنويًا ثابت لمدة 18 شهرًا؛ 10.3% سنويًا ثابت لمدة 24 شهرًا. ينطبق على القروض التي لا تقل مدتها عن 48 شهرًا. هامش سعر الفائدة بعد الترقية هو 3.5%/سنة.
في بنك Eximbank، سعر الفائدة الثابت هو 3.5٪ سنويًا خلال الشهرين الأولين؛ 7.5% سنويا للأشهر الـ 22 المقبلة. يتم احتساب معدل الفائدة بعد القرض التفضيلي على أساس سعر الفائدة الأساسي بالإضافة إلى هامش 3٪ / سنة. في الوقت الحالي، يبلغ معدل الفائدة المتغير لهذا البنك حوالي 10-11% سنويًا.
وبحسب تقرير سابق صادر عن شركة في سي بي إس للأوراق المالية، ارتفع ائتمان الأعمال العقارية في النصف الأول من هذا العام وحده بأكثر من 10%، في حين ارتفع ائتمان قروض الإسكان الاستهلاكية بأكثر من 1% فقط.
وفي تفسيرها للنمو البطيء لقروض الإسكان الاستهلاكية، ذكرت هذه الوحدة أن الطلب على شراء المنازل لم يتعاف بسبب العرض المحدود من الإسكان. وفي الوقت نفسه، تسبب الارتفاع الحاد في أسعار المساكن في الآونة الأخيرة في إثارة القلق بين المستثمرين ومشتري المنازل.
خبير: هناك حاجة إلى تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي بقوة
وقال الخبير الاقتصادي دينه ذي هين إن قناة العقارات كانت في الماضي محفوفة بمخاطر قليلة لأن السوق كانت لا تزال في بداياتها وكانت الأسعار منخفضة. ومع ذلك، في الوقت الحالي، شهدت جميع قطاعات المنازل والشقق أو الأراضي الضواحي ارتفاعًا كبيرًا. ولذلك فإن مخاطر الاستثمار في العقارات أعلى.
بالنسبة للمقيمين الحقيقيين، قال السيد هين، إذا كان المشتري قد لاحظ منزلًا لفترة طويلة ويعرف السعر الدقيق، والآن يبيعه المالك بسعر أرخص من متوسط السعر، فيمكنه شراءه. ومع ذلك، مع مستوى مالي يبلغ 2 مليار دونج، إذا كان الشخص يريد شراء منزل، فيجب عليه الاقتراض من البنك بما لا يقل عن 1-2 مليار دونج إضافية.
في سياق الاقتصاد العام وسوق العقارات الذي لا يشهد تحسناً كبيراً، فإن الاقتراض لشراء شقة يحتاج أيضاً إلى أن يتم حسابه بعناية من حيث القدرة على تحمل التكاليف. في حالة تعطل التدفق النقدي، فإن ذلك سيؤثر على عملية سداد الديون ويشكل مخاطر على المشتري.
أما بالنسبة للخصائص التي لم يتم فهمها بالكامل بعد، فيجب على المشترين إيقاف خططهم مؤقتًا وأخذ الوقت الكافي للملاحظة والتعلم. وأضاف "أعتقد أن أسعار العقارات سترتفع بحد أقصى 5% سنويا من الآن وحتى 2028، وإذا كان المشترون يريدون الشراء مبكرا فعليهم بذل الجهد لإيجاده، ويحتاج المشترون إلى تحديد معايير مثل الشقق أو المنازل في الأزقة، ومستوى مالي يمكنه ضمان السداد طوال فترة القرض".
وحتى لو لم يتمكنوا من العثور على منزل على الفور، وفقا للسيد هين، فإن مشتري المنازل لا يحتاجون إلى التسرع كثيرا، بل يجب عليهم البقاء هادئين. لا تستمع إلى ضجيج السماسرة، إذا لم تشتر الآن فإن السعر سيستمر في الارتفاع بشكل حاد.
وينصح الخبراء أيضًا أنه عند اقتراض رأس المال، يجب على المستثمرين حساب الكفاءة المالية بناءً على جميع العوامل، مثل فائدة القرض، ومصدر سداد رأس المال الدوري والفائدة، ومدة القرض، وفترة السداد، وخيارات أصول الرهن العقاري، وما إلى ذلك.
انخفضت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في العديد من البنوك (الصورة: مانه كوان).
قال الخبير العقاري فام دوك توان إنه على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة، إلا أن العديد من الناس ما زالوا مترددين في شراء المنازل لأن الأسعار ارتفعت بشكل كبير. علاوة على ذلك، لا تزال العديد من الشركات تواجه صعوبات. ويخشى العمال الذين يعتزمون شراء منزل أيضًا من أن أي انخفاض في دخلهم سيؤثر على عملية سداد الديون.
أسعار الفائدة المصرفية رخيصة ولكن عملية الحصول على قرض المنزل تستغرق حوالي 10-20 سنة. ولذلك يخشى البعض من أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى ضغوط مالية في الفترة المقبلة.
وذكر أن الشقق في هانوي تركز حاليا بشكل رئيسي على شريحة الأسعار 60-70 مليون دونج/متر مربع. وبذلك، فإن شقة من غرفتي نوم بمساحة حوالي 70 مترا مربعا ستكلف ما يزيد عن 4 إلى 5 مليارات دونج، دون احتساب تكاليف التصميم الداخلي.
لشراء منزل، يجب على الأسرة أن يكون لديها مدخرات لا تقل عن 30% من الوديعة، أي ما يعادل حوالي 1.5 مليار دونج. المبلغ المتبقي هو 70% من قيمة المنزل، أي ما يعادل 2.5-3 مليار دونج، وسيتعين على مشتري المنزل الاقتراض من البنك. ورغم أن أسعار الفائدة منخفضة الآن، فإن اقتراض مثل هذا المبلغ الكبير من المال يعني أن على مشتري المنازل أن يدفعوا حوالي 35-40 مليون دونج شهريا.
"في ظل أسعار المساكن الحالية، أعتقد أن الأسرة يجب أن يكون لديها دخل مرتفع، على الأقل 60 مليون دونج شهريًا، حتى تتمكن من شراء منزل بالتقسيط. إذا كان دخل الأسرة أقل، فسيصبح شراء منزل صعبًا للغاية، أو حتى مستحيلًا"، قال السيد توان.
وبحسب هذا الشخص، لحل مشكلة الإسكان، تحتاج الحكومة إلى تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي بقوة. وبذلك أصبح الناس قادرين على الحصول على السكن بسهولة. وعلى وجه الخصوص، في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه، هناك حاجة إلى آليات محددة لتشجيع مشاريع الإسكان الاجتماعي.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
تعليق (0)