الشقق هي القطاع الذي "يقود موجة" انتعاش سوق العقارات في الفترة المقبلة.

[إعلان 1]

السياسات المالية والنقدية توفر دعما جيدا لتعافي العقارات

في مشاركته بآرائه في الحدث الذي أعلن فيه عن "تقرير سوق العقارات للربع الثالث من عام 2023" الذي نظمته Batdongsan.com.vn في صباح يوم 4 أكتوبر، علق السيد نجوين كوك آنه - نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، أن وقت تعافي سوق العقارات سيبدأ من حوالي الربع الثاني إلى الربع الرابع من عام 2024.

وفي تفسيره لسبب التصريح أعلاه، قال الخبير إن هناك 3 مؤشرات أساسية لسوق العقارات جاءت وفقا للاتجاه الذي توقعه Batdongsan.com.vn في وقت سابق.

أولا، فيما يتعلق بأسعار الفائدة المصرفية، قام موقع Batdongsan.com.vn بتحليل أنه خلال فترة الأزمة السابقة، استغرق الأمر 1.5 سنة من الوقت الذي خفض فيه بنك الدولة سقف سعر الفائدة حتى بدأ سوق العقارات في الانعكاس.

إذا استغرق السوق في الفترة 2008-2012 أربع سنوات لإظهار علامات تعديل أسعار الفائدة المصرفية، ففي هذه الفترة، بدءًا من الربع الأول من عام 2023، أجرى البنك المركزي تعديلين لخفض أسعار الفائدة التشغيلية، تلاهما تخفيضات في العديد من أنواع أسعار الفائدة.

العقارات - الشقق هي القطاع الذي سيقود انتعاش سوق العقارات في الفترة المقبلة. — وتوفر السياسات المالية والنقدية دعماً جيداً لانتعاش سوق العقارات.

ثانياً ، فيما يتعلق بنمو الائتمان، فإذا راجعنا قصة عام 2012، نجد أن نمو الائتمان انخفض من 20% إلى 7%، في حين وصل التضخم إلى 8%. وبحلول عام 2013، ارتفع نمو الائتمان إلى 12% وارتفع التضخم إلى 6%.

في عام تخفيف القيود الائتمانية، أظهر سوق العقارات فورًا علامات انعكاس. في ظل الظروف السوقية الحالية، ومنذ بداية عام ٢٠٢٣، وجّه بنك الدولة نمو الائتمان لعام ٢٠٢٣ بأكمله بنسبة ١٤-١٥٪، مقارنةً بـ ١٤٪ في عام ٢٠٢٢، وهذه إشارة إيجابية، كما أشار السيد كوك آنه.

ثالثا، فيما يتعلق بسياسة العقارات، ففي عام 2008، انخفضت سيولة سوق العقارات بشكل حاد، ولكن لم يكن هناك سياسات لدعم السوق مثل حزمة الدعم البالغة 30 مليار دولار وإصدار قانون الأراضي المعدل إلا في عام 2013.

بحلول عام 2022، من المتوقع أن يكرر السوق أداءه البطيء مع تشديد الائتمان وارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض السيولة. ومع ذلك، منذ نهاية عام 2022، نفذت الحكومة بشكل مستمر تدابير لإزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات مثل حزمة الدعم البالغة 120 ألف مليار دونج، والمرسوم رقم 08 للمساعدة في تخفيف الضغط على مدفوعات السندات للشركات، والقرار رقم 33 للمساهمة في تخفيف ازدحام سوق العقارات، والمرسوم رقم 35 الذي يسمح للجنة الشعبية الإقليمية بتنظيم المناطق التي يمكن تقسيمها إلى قطع أراضي للبيع...

وبناء على تحليل المؤشرات المذكورة أعلاه، قال السيد نجوين كوك آنه إنه يحافظ على رأيه: "من المرجح أن يتعافى سوق العقارات في حدود الربع الثاني إلى الربع الرابع من عام 2023".

ستكون الشقق أول قطاع عقاري يتعافى.

يُظهر تقرير سوق العقارات للربع الثالث من عام 2023 الصادر عن Batdongsan.com.vn أن الشقق هي نوع العقارات الأقل تأثرًا بالتأثيرات السلبية للسوق في العام الماضي لأن هذا النوع يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية.

وفي الربع الثالث من عام 2023، أظهر الاهتمام بالشقق علامات انتعاش، مع ارتفاع الطلب على شراء الشقق بنسبة 1% وزيادة الطلب على الإيجار بنسبة 6% مقارنة بالربع السابق. ومن بين هذه الشقق، تعد الشقق التي يتراوح سعرها بين 2 إلى 4 مليارات دونج هي الأكثر بحثًا.

في عام 2023، لن تتغير أسعار بيع الشقق كثيرًا، بل سترتفع قليلاً فقط من 1% إلى 5% في هانوي، وستبقى دون تغيير تقريبًا في مدينة هوشي منه.

ومع ذلك، على المدى الطويل من عام 2015 إلى الوقت الحاضر، تجاوز مؤشر ارتفاع أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه معدل نمو دخل الناس. بعد 8 سنوات، ارتفعت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه وهانوي بنسبة 82% و56% على التوالي، في حين ارتفع دخل سكان المناطق الحضرية بنسبة 39% فقط.

علق السيد لي باو لونغ، مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn، قائلاً: "يزداد شراء الشقق صعوبةً على الناس عندما لا يواكب معدل نمو الدخل معدل نمو أسعار المنازل. في المستقبل، سترتفع أسعار مشاريع الشقق الرئيسية أيضًا، لأن المستثمرين سيضطرون إلى تحسين أرباحهم عند ارتفاع التكاليف."

وبناء على ذلك، قال السيد لونج إن الارتفاع الحالي في أسعار المباني السكنية يتأثر بالعديد من الأسباب المباشرة وغير المباشرة.

أولا، هناك خلل بين العرض والطلب في السوق، حيث تظل احتياجات الناس الحقيقية للإسكان مرتفعة، ولكن المعروض من الشقق لا يزال محدودا، وخاصة الشقق ضمن النطاق السعري وفي وسط المدينة.

ثانياً، يشهد الاقتصاد العالمي تقلبات، مما يتسبب في بقاء أسعار مواد البناء مرتفعة، مما يضطر المستثمرين إلى زيادة أسعار المنتجات لتحقيق الربح.

ثالثا، إن أموال الأراضي محدودة في حين أن أسعار الأراضي ترتفع، وأموال الأراضي في وسط المدينة أصبحت نادرة بشكل متزايد، وتنفيذ أي مشروع يستغرق الكثير من الوقت والتكاليف.

وفقًا لبيانات من Batdongsan.com.vn، حافظ مؤشر أسعار الأراضي على زيادة مستقرة من عام 2018 حتى الوقت الحاضر على مستوى البلاد ولكنه يميل إلى التمييز بين مناطق ومناطق محددة في عام 2023. بعد فترة طويلة من الربع الأول من عام 2018 إلى الربع الثالث من عام 2023، ارتفع سعر بيع الأراضي في الجنوب بنسبة 71٪، وفي الشمال بنسبة 54٪.

ولهذه الأسباب أكد السيد لونج أن أسعار الشقق لا يمكن أن تنخفض أو تنخفض أكثر من ذلك.

العقارات - الشقق هي القطاع الذي سيقود موجة انتعاش سوق العقارات في الفترة المقبلة (الشكل 2). — السيد لي باو لونغ – مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn.

واستشهد السيد لونج بمعلومات واردة في تقرير صادر عن موقع Batdongsan.com.vn، وأشار أيضًا إلى نفسية مستهلكي العقارات. في ظل ارتفاع أسعار المساكن، يتجه الناس إلى استئجار منزل أو البحث عن طرق لاقتراض المال لشراء منزل. لكن في الوقت الحاضر، لا يزال العديد من المشترين لا يمضون قدماً في الحصول على قرض الشراء لأنهم لا يزالون قلقين بشأن أسعار الفائدة.

وبما أن أسعار الشقق في تزايد مستمر والطلب على شراء واستئجار هذا النوع من العقارات مرتفع دائماً، فإن متوسط معدل الربح عند الاستثمار في الشقق يصل إلى 12.5% سنوياً (دمج زيادة الأسعار وربح الإيجار).

وهذا يعتبر ربح أفضل وأكثر استقرارا من أنواع الاستثمار الأخرى مثل الأسهم والذهب والعملات الأجنبية والأراضي والمدخرات. تم تجميع هذه البيانات وتحليلها بواسطة Batdongsan.com.vn، ومقارنتها من عام 2015 حتى الوقت الحاضر.
وبحسب استطلاع أجرته شركة Batdongsan.com.vn، يعتقد أكثر من 27% من السماسرة أن الشقق ستكون نوع العقارات الذي سيتعافى في أقرب وقت، والمتوقع في الربع الرابع من عام 2023؛ 42% يعتقدون أن هذا النوع سوف يتعافى في الأشهر الستة الأولى من عام 2024.

بشكل عام، يُتوقع أن يقود هذا النوع من العقارات انتعاش السوق. ومن المرجح أن يتعافى سوق الشقق أسرع من غيره، حيث من المتوقع أن ينخفض في الربع الأول من عام ٢٠٢٤، وأن ينعكس في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤ على أبعد تقدير، كما أضاف السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية .

[إعلان 2]
مصدر