ستشكل الشقق ذات الأسعار المعقولة أقل من 5% من العرض في السنوات الثلاث المقبلة.

تعتبر الشقق التي يقل سعرها عن 3 مليار دونج معقولة التكلفة.

في تقرير سوق العقارات في مدينة هوشي منه الذي أصدرته شركة Savills Vietnam مؤخرًا، في الربع الثاني من عام 2024، زاد المعروض من الشقق الجديدة في الربع بنسبة 78% على أساس ربع سنوي و199% على أساس سنوي، إلى 1125 وحدة من مشروع جديد و8 عمليات إطلاق لاحقة، شكلت الفئة B منها 70% من حصة السوق من المعروض الجديد. وبذلك ارتفع إجمالي المعروض الأولي بنسبة 13% على أساس ربع سنوي إلى 5,574 وحدة.

وظل العرض الأساسي في الأشهر الستة الأولى من العام مستقراً على أساس سنوي عند 6,690 وحدة، حيث شكلت الدرجة ب منها 56% من حصة السوق، تليها الدرجة ج (40% حصة السوق) والدرجة أ (4% حصة السوق). يتركز العرض الأساسي بشكل رئيسي في الشرق (مدينة ثو دوك) بنسبة 57% من حصة السوق وفي الغرب (بينه تان وبينه تشانه) بنسبة 29% من حصة السوق.

وأشار التقرير إلى أن السوق يعود إلى مسار التعافي مع زيادة حجم المعاملات بنسبة 655% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، وهو ما يدل على ثقة السوق. سجل الربع الثاني من عام 2024 عدد 2,288 صفقة ناجحة، تمثل 70% من إجمالي المبيعات في النصف الأول من العام بفضل انخفاض أسعار الفائدة على القروض وشرعية المنتجات الواضحة وسياسات المبيعات الفعالة. في النصف الأول من العام، وصل متوسط ​​سعر بيع الشقق الأولية إلى 72 مليون دونج/م2.

ومع ذلك، أشار التقرير أيضًا إلى أن المعروض من الشقق التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج أصبح محدودًا بشكل متزايد في مدينة هوشي منه، حيث لا يمثل سوى 18% من المعروض الأساسي في الأشهر الستة الأولى من العام، وتقع معظمها على بعد أكثر من 10 كيلومترات من وسط المدينة. وفقًا لنموذج البحث الذي أعدته شركة سافيلز، تعتبر الشقق التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج حاليًا ضمن الشريحة ذات الأسعار المعقولة. ويقول الخبراء إن القدرة على تحمل التكاليف ستشكل تحديًا كبيرًا للسوق حيث سيشكل هذا القطاع أقل من 5% من المعروض من الشقق في السنوات الثلاث المقبلة.

أداء الشقق في الأشهر الستة الأولى من عام 2024

"لقد أجرينا تحليلاً لفهم المشهد السكني الميسور التكلفة في مدينة هو تشي منه. يستخدم هذا النموذج مستويات دخل مختلفة بناءً على الدخل والإنفاق والمدخرات"، قالت السيدة جيانج هوينه، مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز فيتنام.

يفترض هذا الخبير أن مشتري المنزل قد ادخر لمدة 10 سنوات، وربما تم تمويل ذلك من خلال الرهن العقاري أو حقوق الملكية. ومن هنا، استنتج أن شقة مكونة من غرفتي نوم بسعر أقل من ثلاثة مليارات دونج/وحدة تعتبر معقولة السعر.

"في السياق الحالي، تم بيع معظم الشقق بأسعار معقولة في مدينة هوشي منه، والعرض التشغيلي والمستقبلي محدود للغاية في مدينة هوشي منه. وسيتم تقديم العرض الجديد والمستقبلي من المساكن بأسعار معقولة بشكل رئيسي في بينه دونج، المنطقة المتاخمة لمدينة هوشي منه. لذلك، من الواضح أن المشترين في مدينة هوشي منه يجب أن ينتقلوا إلى هذه المنطقة للحصول على عرض بأسعار معقولة"، حسب تحليل السيدة جيانج.

الأسعار في قطاع السلع ذات الأسعار المعقولة ترتفع أكثر فأكثر.

وأضاف خبراء سافيلز أن السوق الثانوية في الفترة الأخيرة كانت أيضًا أكثر إيجابية في سياق العرض المحدود للتسليم وقطرات من المنتجات الأولية. في عام 2024، من المتوقع أن تشهد العديد من المشاريع من الدرجة B والدرجة C زيادات كبيرة في الأسعار الثانوية. في هذه الأثناء، تواجه المشاريع الفاخرة بعض الضغوط في السوق الثانوية بعد تحديد أسعارها المرتفعة في عام 2023. ومن الممكن ملاحظة أن المناطق التي تتمتع باتصال جيد بفضل البنية التحتية المحسنة وعرض التسليم المنخفض تشهد نمواً قوياً في الأسعار الثانوية.

العقارات تواجه العديد من التحديات

وفي تحليله لقطاع التاون هاوس/الفلل، علق مدير الأبحاث وS22M في سافيلز أيضًا: "في مدينة يزيد عدد سكانها عن 10 ملايين نسمة، لدينا فقط 668 منتجًا أوليًا للتاون هاوس، و10 وحدات جديدة، و72 معاملة في الربع الثاني. كما تراجع السوق بشكل مماثل لقطاع الشقق في السنوات الأخيرة بسبب العديد من التحديات. لذلك، تستمر الأسعار الأولية في الارتفاع في سياق العرض المحدود. وعلى الرغم من أنه سينخفض ​​في عام 2024، إلا أن مخزون السوق لا يزال مهيمنًا بالمنتجات ذات الأسعار المرتفعة".

وعلى وجه التحديد، تظهر البيانات أن أكثر من 77% من إجمالي العرض الأولي يتم تسعيره بما يزيد عن 30 مليار دونج/وحدة. تتواجد معظم هذه المنتجات الراقية في المناطق الحضرية وتتركز بشكل رئيسي في مدينة ثو ديوك. إن ارتفاع الأسعار الأولية والمنافسة من السوق الثانوية والمنتجات ذات الأسعار المعقولة في المقاطعات المجاورة قد جعلت من سوق مدينة هوشي منه أمراً صعباً. عانت المنتجات التي يزيد عددها عن 30 مليارًا من الامتصاص بنسبة 6% فقط. وشهدت المنازل المتجاورة أعلى معدل امتصاص بنسبة 31%، وذلك بفضل الطلب الحقيقي والأسعار التنافسية.

في الربع الثاني من عام 2024، تم بيع المنازل التجارية باهظة الثمن في جلوبال سيتي، مما تسبب في انخفاض الأسعار الأولية بنسبة 2٪ على أساس ربع سنوي و4٪ على أساس سنوي، لتصل إلى 320 مليون دونج/متر مربع من الأرض.

الوضع التشغيلي لقطاع الفلل والمنازل في مدينة هوشي منه في الأشهر الستة الأولى من عام 2024

وأشار التقرير إلى أنه بحلول عام 2026، لن يكون لدى مدينة هوشي منه منتجات منخفضة الارتفاع بسعر يقل عن 5 مليارات دونج، وسيتم تسعير 10% فقط من الإمدادات الأولية بسعر يقل عن 10 مليارات دونج. وفي الوقت نفسه، تشكل المنتجات التي تندرج ضمن هذا النطاق السعري 85% من العرض في بينه دونغ و55% في دونغ ناي.

ومن المتوقع أن يتم طرح 883 منزلاً منخفض الارتفاع في السوق في النصف الثاني من عام 2024، معظمها من المراحل التالية للمشاريع القائمة. ستشكل المنتجات التي يزيد سعرها عن 20 مليار دونج 80% من العرض المستقبلي. من المقرر أن يوفر مشروعان جديدان، هما فوريستا وميدو، 30% من الإمدادات المستقبلية من منتجات الفلل والمنازل. كلا المشروعين لديهما تراخيص البناء.

ومن المتوقع أن يصل العرض المستقبلي بحلول عام 2026 إلى 4663 وحدة، تتركز بشكل أساسي في مناطق المقاطعة 2 وبينه تشانه ونها بي. وبفضل ندرة الأراضي ودعم البنية الأساسية، تضاعفت أسعار المساكن في مدينة هوشي منه ثلاث مرات في السوق الأولية وتضاعفت مرتين في السوق الثانوية على مدى السنوات الخمس الماضية. لقد دفع ارتفاع الأسعار مشتري المنازل لأغراض سكنية حقيقية إلى الانتقال إلى المحافظات المجاورة بحثًا عن خيارات أكثر ملاءمة.

وفي نظرة عامة، قال خبراء سافيلز إن مشاريع البنية التحتية الرئيسية جارية وسوف تعود بالنفع على المنطقة من خلال الإمدادات المستقبلية على طول طرق البنية التحتية الرئيسية.

المصدر: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html