ستشكل الشقق ذات الأسعار المعقولة أقل من 5% من العرض في السنوات الثلاث المقبلة.

تعتبر الشقق التي تقل قيمتها عن 3 مليار دونج معقولة التكلفة.

في تقرير سوق العقارات في مدينة هو تشي منه الذي أصدرته شركة سافيلز فيتنام مؤخرًا، في الربع الثاني من عام 2024، زاد المعروض من الشقق الجديدة في الربع بنسبة 78% على أساس ربع سنوي و199% على أساس سنوي، إلى 1125 وحدة من مشروع جديد و8 عمليات إطلاق لاحقة، حيث شكلت الفئة B 70% من حصة السوق من المعروض الجديد. وبذلك ارتفع إجمالي العرض الأولي بنسبة 13% على أساس ربع سنوي إلى 5,574 وحدة.

وظل العرض الأولي في الأشهر الستة الأولى من العام مستقراً على أساس سنوي عند 6,690 وحدة، حيث شكلت الدرجة ب 56% من حصة السوق، تليها الدرجة ج (40% حصة السوق) والدرجة أ (4% حصة السوق). وتتركز الإمدادات الأولية بشكل رئيسي في الشرق (مدينة ثو دوك) بنسبة 57% من حصة السوق وفي الغرب (بينه تان وبينه تشانه) بنسبة 29% من حصة السوق.

وأشار التقرير إلى أن السوق يعود إلى مسار التعافي مع زيادة حجم المعاملات بنسبة 655% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، مما يدل على ثقة السوق. سجل الربع الثاني من عام 2024 عدد 2,288 صفقة ناجحة، تمثل 70% من إجمالي المبيعات في النصف الأول من العام بفضل انخفاض أسعار الفائدة على القروض، ووضوح شرعية المنتجات، وسياسات البيع الفعالة. في النصف الأول من العام، وصل متوسط ​​سعر بيع الشقق الأولية إلى 72 مليون دونج/م2.

ومع ذلك، أشار التقرير أيضًا إلى أن المعروض من الشقق التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج أصبح محدودًا بشكل متزايد في مدينة هوشي منه، حيث يمثل 18% فقط من العرض الأساسي في الأشهر الستة الأولى من العام، وتقع معظمها على بعد أكثر من 10 كيلومترات من وسط المدينة. وفقًا لنموذج البحث الذي أعدته شركة سافيلز، تعتبر الشقق التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج حاليًا هي الشريحة ذات الأسعار المعقولة. ويقول الخبراء إن القدرة على تحمل التكاليف ستشكل تحديًا كبيرًا للسوق حيث سيشكل هذا القطاع أقل من 5% من المعروض من الشقق في السنوات الثلاث المقبلة.

أداء الشقق في الأشهر الستة الأولى من عام 2024

أجرينا تحليلًا لفهم مشهد الإسكان الميسور التكلفة في مدينة هو تشي منه. ويعتمد هذا النموذج على مستويات دخل مختلفة بناءً على دخلهم وإنفاقهم ومدخراتهم، وفقًا للسيدة جيانج هوينه، مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز فيتنام.

يفترض هذا الخبير أن مشتري المنزل قد ادخر لمدة 10 سنوات، ربما بدعم من قرضه العقاري أو حقوق الملكية. ومن هنا، نستنتج أن شقة مكونة من غرفتي نوم بسعر أقل من ثلاثة مليارات دونج/وحدة تعتبر في متناول الجميع.

في ظل الظروف الراهنة، بيعت معظم الشقق بأسعار معقولة في مدينة هو تشي منه، إلا أن العرض التشغيلي والمستقبلي محدود للغاية في المدينة. وسيتم توفير المعروض الجديد والمستقبلي من المساكن بأسعار معقولة بشكل رئيسي في منطقة بينه دونغ، المنطقة المجاورة لمدينة هو تشي منه. لذلك، من الواضح أن المشترين في مدينة هو تشي منه سيضطرون إلى الانتقال إلى هذه المنطقة للحصول على معروض بأسعار معقولة، وفقًا للسيدة جيانج.

الأسعار في القطاع المعقول ترتفع أكثر فأكثر.

وأضاف خبراء سافيلز أن السوق الثانوية في الفترة الأخيرة كانت أيضًا أكثر إيجابية في ظل العرض المحدود للتسليم وقلة المنتجات الأولية. في عام 2024، من المتوقع أن تشهد العديد من المشاريع من الدرجة B والدرجة C زيادات كبيرة في الأسعار الثانوية. في هذه الأثناء، تواجه المشاريع الفاخرة بعد تحديد أسعارها المرتفعة في عام 2023 بعض الضغوط في السوق الثانوية. ومن الممكن ملاحظة أن المناطق التي تتمتع باتصال جيد بفضل البنية التحتية المحسنة وعرض التسليم المنخفض تشهد نمواً قوياً في الأسعار الثانوية.

العقارات تواجه العديد من التحديات

في تحليله لقطاع التاون هاوس/الفلل، علق مدير الأبحاث وS22M في سافيلز قائلاً: "في مدينة يزيد عدد سكانها عن 10 ملايين نسمة، لدينا 668 وحدة تاون هاوس رئيسية فقط، و10 وحدات جديدة، و72 صفقة في الربع الثاني. كما شهد السوق تراجعًا مماثلًا لقطاع الشقق في السنوات الأخيرة بسبب العديد من التحديات. لذلك، تستمر الأسعار الرئيسية في الارتفاع في ظل محدودية العرض. ورغم أنه سينخفض ​​في عام 2024، إلا أن مخزون السوق لا يزال مهيمنًا، مع وجود منتجات باهظة الثمن".

وعلى وجه التحديد، تظهر البيانات أن أكثر من 77% من إجمالي العرض الأولي يتم تسعيره بأكثر من 30 مليار دونج/وحدة. تتواجد معظم هذه المنتجات الراقية في المناطق الحضرية وتتركز بشكل رئيسي في مدينة ثو دوك. إن ارتفاع الأسعار الأولية والمنافسة من السوق الثانوية والمنتجات بأسعار معقولة في المقاطعات المجاورة جعلت من الصعب على سوق مدينة هوشي منه. عانت المنتجات التي يزيد عددها عن 30 مليار منتج من امتصاص 6% فقط. وشهدت المنازل المتلاصقة أعلى معدل امتصاص بنسبة 31%، وذلك بفضل الطلب الحقيقي والأسعار التنافسية.

في الربع الثاني من عام 2024، تم بيع منازل تجارية باهظة الثمن في جلوبال سيتي، مما تسبب في انخفاض الأسعار الأولية بنسبة 2٪ على أساس ربع سنوي و4٪ على أساس سنوي، لتصل إلى 320 مليون دونج/متر مربع من الأرض.

الوضع التشغيلي لقطاع الفلل والمنازل في مدينة هوشي منه في الأشهر الستة الأولى من عام 2024

وأشار التقرير إلى أنه بحلول عام 2026، لن يكون لدى مدينة هوشي منه منتجات منخفضة الارتفاع بسعر أقل من 5 مليارات دونج، وسيتم تسعير 10% فقط من الإمدادات الأولية بسعر أقل من 10 مليارات دونج. وفي الوقت نفسه، تشكل المنتجات التي تقع ضمن هذا النطاق السعري 85% من العرض في بينه دونج و55% في دونج ناي.

ومن المتوقع أن يتم طرح 883 وحدة سكنية منخفضة الارتفاع في السوق في النصف الثاني من عام 2024، معظمها من المراحل التالية للمشاريع القائمة. ستشكل المنتجات التي يزيد سعرها عن 20 مليار دونج 80% من العرض المستقبلي. من المتوقع أن يوفر مشروعان جديدان، Foresta و The Meadow، 30% من العرض المستقبلي لمنتجات الفلل والمنازل. كلا المشروعين لديهما تصاريح بناء.

ومن المتوقع أن يصل العرض المستقبلي بحلول عام 2026 إلى 4663 وحدة، تتركز بشكل رئيسي في مناطق المنطقة 2 وبينه تشانه ونها بي. في ظل ندرة الأراضي ودعم البنية الأساسية، تضاعفت أسعار المساكن في مدينة هوشي منه ثلاث مرات في السوق الأولية وتضاعفت في السوق الثانوية على مدى السنوات الخمس الماضية. دفعت الأسعار المرتفعة مشتري المنازل لأغراض سكنية حقيقية إلى التوجه إلى المحافظات المجاورة بحثاً عن خيارات أكثر ملاءمة.

وفي نظرة عامة، قال خبراء سافيلز إن مشاريع البنية التحتية الرئيسية قيد التنفيذ وستفيد المنطقة من خلال الإمدادات المستقبلية على طول طرق البنية التحتية الرئيسية.

المصدر: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html