إشارة إيجابية
منذ سبتمبر 2023، ومع قيام البنك المركزي بخفض سعر الفائدة الأساسي 4 مرات، إلى جانب انخفاض أسعار الفائدة على الإقراض وأسعار الفائدة على الودائع بنسبة 2-4% مقارنة بالسابق، أصبحت قنوات الاستثمار الأخرى لديها الفرصة لتلقي رأس المال من البنوك ومؤسسات الائتمان. وفي الآونة الأخيرة، أعلنت بعض البنوك التجارية غير الحكومية أيضًا عن قروض قصيرة الأجل لدعم السيولة، وقروض المستهلكين، وبناء المساكن بنسبة تتراوح بين 4.5% إلى 5% سنويًا.
وقال ممثل بنك الدولة الفيتنامي، فرع نغي آن: فيما يتعلق بحزمة الدعم البالغة 120 تريليون دونج للاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، على الرغم من أن سعر الفائدة على القروض ثابت عند 8.2٪ و8.7٪ سنويًا لمشتري المنازل أو مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي على التوالي، فمن المتوقع أن يفكر بنك الدولة كل 6 أشهر في تعديل سعر الفائدة إلى الأسفل.
بحلول نوفمبر 2023، ستواصل البنوك التجارية تقديم القروض للاستثمار في بناء وإصلاح المنازل كما في العام الماضي. وبحسب تقييم سيولة المقترض، تطبق البنوك أسعار فائدة تتراوح بين 7.0% إلى 8.5% سنويا. كلما كانت مدة القرض أقصر، كلما انخفض سعر الفائدة والعكس صحيح.
فيما يتعلق بقروض الاستثمار العقاري، اقتصرت البنوك التجارية حتى الآن على إقراض مشاريع الاستثمار العقاري التي تضمن قانونيتها. أما حزمة القروض البالغة 120 تريليون دونج، فتقتصر على الشركات التي لا تزال في مرحلة البحث ولم تُكمل طلبات القروض بعد، وبالتالي لا توجد ديون مستحقة.
قال بنك الدولة - فرع نغي آن إنه اعتبارًا من 30 أكتوبر 2023، بلغت القروض القائمة لقطاع العقارات في المنطقة 23،865 مليار دونج، وهو ما يمثل 8.2٪ من إجمالي القروض القائمة، بزيادة قدرها 8.7٪ مقارنة بنهاية عام 2022.
وفي وقت سابق، قال ممثل فرع بنك الدولة الفيتنامي في نغي آن للصحفيين، إنه على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد، بسبب الوضع الصعب للإنتاج والأعمال وزيادة التحويلات المالية، فإن حجم الأموال الخاملة المودعة في البنوك زاد بشكل مطرد.
وبحسب محلل اقتصادي، ورغم انخفاض أسعار الفائدة وانخفاض قيمة الدونج الفيتنامي (VND)، فإن المدخرات تعد حاليا ملاذاً آمناً في ظل قنوات استثمارية أخرى مثل الذهب والأسهم محفوفة بالمخاطر. وفي المستقبل القريب، إذا قدمت أسواق العقارات، وخاصة مناطق المزادات، أسعاراً معقولة، أقل من ذي قبل، فإن المستثمرين سوف يفكرون في الأمر ومن الممكن جداً أن ينعكس التدفق النقدي ويتحول إلى قنوات الاستثمار العقاري.
وفي نهاية العام، ومع ارتفاع حجم التحويلات المالية التي يرسلها الأبناء العاملون في الخارج، تفكر العديد من الأسر أيضاً في الاستثمار في الأراضي. أثناء حضورنا مزادًا للأراضي في بلدية ديان هاي (ديان تشاو)، شهدنا عائلتين في القرية الأولى تناقشان المشاركة في مزاد قطعة أرض. قال السيد NKK، من القرية الأولى ببلدية Dien Hai، إنه لديه ابن يعمل في الخارج منذ أكثر من عام، وهو متزوج، لذلك ناقش مع أقاربه شراء وثيقتين للمزايدة على قطعة أرض مخططة بمساحة 180 مترًا مربعًا ، السعر الابتدائي هو 614 مليون دونج ويتوقعون أن يصل المزايدة إلى حوالي 700 مليون دونج. ومع ذلك، هناك العديد من الملفات الشخصية لأشخاص من خارج البلدية يشاركون في المزاد، لذا يشعر الرجلان بالقلق من أن سعر المزاد الناجح من المرجح أن يتجاوز 700 مليون دونج، أو حتى أكثر من 800 مليون دونج...
السيد لي توان ثينه - ممثل قاعة التداول التي شاركت للتو في مزاد منطقة تخطيط مكونة من 33 قطعة أرض في قرية شوان هوا، بلدية نغي دوك (مدينة فينه)، قام بتحليل: بعد عامين من ركود أسعار الأراضي وانخفاض بنسبة 20-30٪ مقارنة بالسابق، فقط مناطق التخطيط الجيدة والأسعار الأولية المناسبة لديها طلبات للمشاركة في المزاد.
وبحسب وزارة العمل والمعاقين والشؤون الاجتماعية، فإن نغي آن، التي تعمل على تصدير أكثر من 88 ألف عامل بموجب عقود، تتلقى تحويلات مالية من الخارج تبلغ 650 مليون دولار أميركي سنويا، أي ما يعادل 15 مليار دونج. وإذا حسبنا عدد العمال الذين يسافرون إلى الخارج بحرية عبر قنوات أخرى، وهم نحو 20 ألف شخص، فإن حجم التحويلات المالية السنوية يبلغ نحو 1.4 مليار دولار أميركي، أي ما يعادل نحو 35 ألف مليار دونج. إذا ظلت أسعار الفائدة على الادخار منخفضة وتم تحويل 30% فقط من المبلغ المذكور أعلاه إلى سوق العقارات، فإن مزادات الأراضي ستكون لديها فرصة "للتسخين" تدريجياً.
التوقعات
متى سيتعافى سوق العقارات؟ من خلال متابعة وضع وتطورات سوق العقارات خلال السنوات القليلة الماضية، ندرك أن هذا ليس سؤالاً سهلاً للإجابة عليه. في ورشة عمل نظمتها صحيفة منتدى الأعمال مؤخرًا، كان الخبراء والمستثمرون العقاريون ذوو الخبرة حذرين للغاية عند إبداء آرائهم. وبناء على ذلك، فمن المتوقع أن يعود الأمل في انخفاض أسعار الفائدة وعودة ثقة المستثمرين بحلول نهاية عام 2024.
قال السيد نجوين فان با نائب رئيس جمعية نغي آن العقارية: إن المزادات الأخيرة التي شهدت العديد من المشاركين والمزادات الناجحة في مدينة فينه ومنطقة ديان تشاو كانت إيجابية للغاية. وفي هانوي، شهدت مزادات الأراضي في أوائل ديسمبر/كانون الأول في المناطق الضواحي التي على وشك أن تصبح مناطق حضرية المزيد من المشترين. وهذا يختلف عما كان عليه الحال قبل عام... ومع ذلك، فمن السابق لأوانه القول إن سوق العقارات قد "شهد انتعاشا".
وأضاف ممثل عن قاعة تداول شركة تيكو في نغي آن: هذا العام، لا تمتلك المجموعة أي منتجات جديدة في نغي آن، لكن السوق أكثر نشاطًا مما كان عليه قبل 3 أشهر، والعملاء الذين لديهم احتياجات حقيقية فقط هم من يضعون الطلبات. في الوقت الحالي، ليس فقط في نغي آن ولكن أيضًا في معاملات الشقق متوسطة المدى في جميع أنحاء البلاد هادئة. وهذا أمر لا مفر منه، لأن الاقتصاد هذا العام صعب، والشركات تفتقر إلى الطلبات، والعمال يفتقرون إلى الوظائف...
وفي حديثه معنا، قال السيد باخ هونغ هاو - نائب مدير مركز خدمة مزادات العقارات (وزارة العدل) إن عدد الأشخاص الذين لديهم احتياجات حقيقية للشراء أعلى، لكن وضع السماسرة العقاريين والمشاركين في المزادات ثم التصفح لتحقيق الربح لا يزال قائما. المزادات العقارية في مناطق دو لونغ، نغي لوك، ديان تشاو والمدينة. يوجد في فينه العديد من المشترين بسبب منطقة تخطيطها الجميلة وربحيتها العالية وسعرها الابتدائي المعقول. في كثير من الأحيان يتم شراء هذه المساحات المزادات من قبل الطوابق لأكثر من نصف القطع وبعد انتهاء المزاد يتم نقلها مقابل فرق يتراوح بين 50 إلى 100 مليون دونج / قطعة. ومع ذلك، هناك أيضًا مناطق تخطيط مثل ديين لوي، وبلديات ديين دونج (دين تشاو)، وبلدية نغي آن (مدينة فينه)، حيث على الرغم من العديد من الإعلانات، لا يزال لا يوجد بها مشترون.
شارك أحد أعضاء فريق الإشراف على المزاد في منطقة Dien Chau: عادةً، كلما زاد عدد المشاركين في المزاد وارتفع سعر العطاء، كان ذلك أفضل، ولكن إذا كانت الزيادة مرتفعة للغاية، بما في ذلك المشاركة المهيمنة للأرضيات كما في عام 2021، فهناك خوف من فقدان الوديعة.
في هذه الأثناء، السيد نجوين ذي آنه، مالك العقارات في بلدية نغي فو (مدينة فينه)، يذهب في كثير من الأحيان إلى دا نانغ ومدينة هوشي منه. مدينة هوشي منه تربط المعاملات، وقالت: حاليا، سوق العقارات على الصعيد الوطني هو في القاع، في الغالب جانبي، وليس الكثير من المعاملات. وتظهر مراقبة السوق أن قطاع المزادات في نغي آن وهانوي فقط هو الأكثر نشاطًا، وأن المعاملات أكثر أهمية بفضل حجم التحويلات المالية التي يرسلها الناس إلى منازلهم والطوابق المشاركة في المزاد. بالمقارنة مع المدن الكبيرة، فإن سوق نغي آن صغير، وسوف "يسخن" عاجلاً أم آجلاً في انتظار تحركات الأسواق الكبيرة. إن الحفاظ على الزخم وخلق الفرضية للعام المقبل يعتمد على وضع جذب الاستثمار، وجذب العمال والخبراء للعمل في نغي آن؛ وبالتالي خلق الطلب على استئجار وتملك المنازل... وعلاوة على ذلك، عندما يكون سعر صرف اليورو (أوروبا) أو الدولار الأمريكي أو الين الياباني مستقراً، فإن حجم التحويلات المالية المرسلة إلى الخلف يكون كبيراً، ومن ثم فإن مزادات الأراضي الريفية ستحظى بمزيد من الزخم لتزدهر.
وفي تعليقه على اتجاهات السوق، قال ممثل مركز تنمية صندوق أراضي مقاطعة نغي آن: مع حلول عام 2024، تحتاج المحليات إلى مراجعة المناطق المخطط لها وطرحها في مزاد بسعر أكثر معقولية لجذب المستثمرين، مما يخلق زخمًا نفسيًا إيجابيًا للسوق.
معلومة مهمة أخرى تتعلق بسوق العقارات في العام المقبل هي أنه سيتم إقرار قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وخاصة قانون الأراضي الجديد. إذا أقرت الجمعية الوطنية خطة الضرائب للأشخاص الذين يمتلكون عقارًا ثانيًا أو أكثر، واشترطت الحكومة أن تتم معاملات نقل الأراضي والعقارات عن طريق التحويل المصرفي، وعززت التفتيش والتحقق لمكافحة التهرب الضريبي، فإن السوق سوف يتأثر بدرجة أكبر أو أقل.
مصدر
تعليق (0)