“ยาแก้พิษ” ของจีนช่วยภาคอสังหาฯ ยาก?

ตามการประมาณการของโกลด์แมนแซคส์ วิกฤตตลาดที่อยู่อาศัยในจีนมีต้นกำเนิดจากนโยบาย "สามเส้นแดง" ของปักกิ่งที่ประกาศใช้เมื่อเดือนสิงหาคมปี 2020 ซึ่งทำให้ผู้พัฒนากองทุนประสบปัญหาและทำให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรขยะมูลค่ามากกว่า 160,000 ล้านดอลลาร์

ธนาคารเพื่อการลงทุนกล่าวว่าราคาบ้านหลังที่สองลดลง 20% ขณะที่การก่อสร้างบ้านใหม่ลดลง 16% จากจุดสูงสุด

การแพทย์แผนจีนช่วยกอบกู้ภาคอสังหาฯ ภาพที่ 1 — อาคารที่พักอาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในเมืองจี่หนาน ประเทศจีน เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 9 พฤษภาคม 2024 ภาพ: Bloomberg

เพื่อเป็นการตอบสนอง ปักกิ่งได้ประกาศมาตรการช่วยเหลือครั้งประวัติศาสตร์ ซึ่งรวมถึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยและการลดเงินฝาก เพื่อฟื้นฟูตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งมีสัดส่วนถึงหนึ่งในสี่ของการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศในช่วงสูงสุด

ในเวลาเดียวกัน ประเทศยังได้จัดตั้งแหล่งสินเชื่อมูลค่า 300,000 ล้านหยวน หรือมากกว่า 42,000 ล้านดอลลาร์ เพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐบาล จังหวัดและเมืองต่างๆ ได้รับการสนับสนุนให้ใช้เงินดังกล่าวเพื่อซื้อบ้านพาณิชย์ที่สร้างเสร็จแล้วในราคาที่เหมาะสมเพื่อให้บริการโครงการบ้านพักอาศัยทางสังคม

ตามข้อมูลของบริษัท China Real Estate Information Corporation (CRIC) ในเดือนพฤษภาคม เมืองใหญ่ 30 แห่งของจีนมีปริมาณการซื้อขายบ้านใหม่รวม 10.8 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4% จากเดือนเมษายน

ยอดขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 23 จากยอดขายเฉลี่ยรายเดือนไตรมาสแรกที่ 8.77 ล้านตารางเมตร แต่ลดลงร้อยละ 34 จากยอดขายในช่วงเดียวกันของปีก่อน

“เราประเมินว่าราคาบ้านใหม่จะลดลง 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ในปีนี้ ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงมากนักจากช่วงก่อนที่ปักกิ่งจะเปิดตัวมาตรการช่วยเหลือ” เรย์มอนด์ เฉิง กรรมการผู้จัดการของ CGS International Securities ฮ่องกง กล่าว

“ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังเห็นยอดขายของพวกเขาดีขึ้นแต่ไม่เร็วเท่าที่คาดไว้ ความถี่ในการทำธุรกรรมและราคาไม่ได้เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากผู้ซื้อยังคงระมัดระวัง” เขากล่าว โดยยกตัวอย่างการตอบสนองจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 6 ราย รวมถึง China Overseas Land and Investment, China Resources Land และ Longfor Group

เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว เมืองใหญ่ๆ ของจีน รวมทั้งเซี่ยงไฮ้ เซินเจิ้น และกว่างโจว ได้ลดอัตราจำนองและผ่อนปรนข้อจำกัดการซื้อบ้านเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ สื่อท้องถิ่นรายงานว่ามีการสอบถามและเยี่ยมชมศูนย์ขายอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเพิ่มมากขึ้น

การแพทย์แผนจีนช่วยกอบกู้ภาคอสังหาฯ ภาพที่ 2 — อาคารที่พักอาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในโครงการ Elegant Lifestyle ของ China Vanke ในเซินเจิ้น ประเทศจีน เมื่อวันพุธที่ 17 เมษายน 2024 ภาพ: Bloomberg

ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนต์ทั้ง 422 แห่งของโครงการหรูใหม่ในเขตผู่โถวของเซี่ยงไฮ้ ซึ่งมีราคาเฉลี่ย 104,000 หยวนต่อตารางเมตร ถูกขายหมดภายในสองชั่วโมงหลังจากเปิดตัวเมื่อวันที่ 3 มิถุนายน สื่อท้องถิ่น Jiemian News รายงาน

ยอดขายบ้านใหม่ในเมืองเพิ่มขึ้น 35% ในสัปดาห์ที่สิ้นสุดวันที่ 27 พฤษภาคม หนึ่งสัปดาห์หลังจากที่รัฐบาลเมืองผ่อนปรนข้อจำกัดการซื้อบ้านและแนะนำเงินอุดหนุนเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ตามข้อมูลที่รวบรวมโดย Centaline Property ในเซี่ยงไฮ้

แต่จุดสว่างดังกล่าวมีน้อยและอยู่ห่างไกลเนื่องจากเสถียรภาพด้านราคาไม่สามารถเข้าถึงได้ทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ในขณะที่แรงกดดันในการเคลียร์สินค้าคงคลังส่วนเกินยังคง "แขวนอยู่"

You Liangzhou เจ้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Baonuo ในเซี่ยงไฮ้ กล่าวว่า “ยังคงมีเกมด้านราคาอยู่ระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ” และเสริมว่า เขาไม่คาดว่าราคาจะฟื้นตัวในอนาคตอันใกล้นี้ ข้อมูลของ CRIC แสดงให้เห็นว่าตลาดในเมืองมีภาวะเย็นลงตั้งแต่ต้นปี โดยยอดซื้อบ้านทั้งหมดลดลงร้อยละ 43 ในช่วงห้าเดือนแรกของปีเมื่อเปรียบเทียบกับปีที่แล้ว

“ราคาบ้านในเซินเจิ้นยังคงไม่เปลี่ยนแปลง และผู้พัฒนากำลังเร่งลดราคาเพื่อเคลียร์สินค้าคงคลัง” แอนดี้ หลี่ ซีอีโอของ Centaline Real Estate Agency ในจีน กล่าว

“ความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออ่อนแอมาก และพวกเขาจะอยู่ห่างจนกว่าพวกเขาจะเห็นว่าราคาแตะจุดต่ำสุด” นายหลี่กล่าวเสริม

มีเพียง 4 เมืองใหญ่จาก 30 เมืองที่ CRIC ติดตามเท่านั้นที่แสดงให้เห็นสัญญาณการปรับปรุงการลดลงของสินค้าคงคลังในเดือนพฤษภาคมเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม CRIC กล่าวว่า วงจรในทั้ง 30 เมืองที่ติดตามนั้นยาวนานกว่าปีที่แล้ว โดยคาดว่า 20 เมืองจะใช้เวลามากกว่า 18 เดือนในการลดสินค้าคงคลัง

นักวิเคราะห์สินเชื่อมีมุมมองที่ไม่ดีต่อแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศจีน สัปดาห์นี้ ฟิทช์ เรทติ้งส์ ปรับลดประมาณการณ์ยอดขายปีนี้ลง และคาดว่ารายได้จะลดลง 15 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ในปีนี้ เมื่อเทียบกับการคาดการณ์ครั้งก่อนว่าจะลดลง 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ พวกเขายังคาดการณ์ว่าราคาบ้านใหม่จะลดลง 5% ในปีนี้

Fitch Ratings ยังกล่าวอีกว่า “เราคาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวของจีนจะอยู่ที่เฉลี่ย 800 ล้านตารางเมตร” และเสริมว่าตัวเลขดังกล่าว “ต่ำกว่าในปีก่อนๆ อย่างมาก ซึ่งบ่งชี้ว่าแนวโน้มการรวมกลุ่มของอุตสาหกรรมอาจไม่ลดลงสักระยะหนึ่ง”

คานห์ วี (ตามข้อมูลของ SCMP)

ที่มา: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html