สร้างความโปร่งใสและรับรองการเข้าถึงที่ดิน

NDO - นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเกี่ยวกับกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวข้อที่ถกเถียงกันอยู่เสมอ เนื่องจากจะต้องทั้งรับประกันรายได้งบประมาณและหลีกเลี่ยงการสร้างภาระให้กับประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการเก็บภาษีในปัจจุบันยังคงมีข้อบกพร่องอยู่มากมาย ซึ่งนำไปสู่การแสดงมูลค่าธุรกรรมอันเป็นเท็จ ก่อให้เกิดการขาดทุนทางภาษี และก่อให้เกิดการบิดเบือนตลาด

วิธีการเก็บภาษียังคงมีข้อบกพร่องมากมาย

ตามที่กระทรวงการคลังได้กล่าวไว้ว่า เพื่อให้การกำหนดนโยบายภาษีสะท้อนถึงลักษณะของธุรกรรมทางเศรษฐกิจได้อย่างเหมาะสม การกำหนดค่ารายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ควรอิงตามสูตร อัตราภาษีคูณด้วยรายได้ที่ต้องเสียภาษี โดยรายได้ที่ต้องเสียภาษีจะคำนวณจากราคาขายลบด้วยต้นทุนที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

กระทรวงการคลังเห็นควรให้ศึกษาแนวทางการควบคุมภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์และการโอนสิทธิการใช้ที่ดินในอัตราภาษี 20 เปอร์เซ็นต์ เพื่อให้มีความคล้ายคลึงกับอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การใช้แนวทางนี้จำเป็นต้องมีเงื่อนไขสำคัญสองประการ ได้แก่ ฐานข้อมูลธุรกรรมที่ดินในประวัติศาสตร์ที่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงอย่างถูกต้อง และข้อกำหนดที่ชัดเจนเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ และเงื่อนไขในการพิสูจน์ ตลอดจนราคาต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่โอน

ปัญหาคือ แม้ว่าหน่วยงานภาษีจะมีข้อมูลการทำธุรกรรมในอดีตตั้งแต่ปี 2561 แต่ราคาโอนที่ระบุไว้ในสัญญาก็ยังไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง การควบคุมเพื่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายประกาศอย่างซื่อสัตย์ยังคงประสบปัญหาอยู่มาก ในขณะเดียวกันการรวบรวมเอกสารเพื่อพิสูจน์ต้นทุนการโอนและราคาต้นทุนไม่ใช่เรื่องง่าย

ค่าใช้จ่ายที่ระบุได้ง่าย เช่น ค่าซื้อ ค่าก่อสร้าง และค่าซ่อมแซม สามารถรับรู้ได้ แต่ค่าใช้จ่าย เช่น ค่าธรรมเนียมนายหน้า ดอกเบี้ย และค่าชดเชย นั้นจะพิสูจน์ได้ยาก สิ่งนี้สร้างอุปสรรคสำคัญในการคำนวณกำไรที่แท้จริงจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลานานแล้ว ตกทอดมาหรือได้รับเป็นของขวัญ ค่าใช้จ่ายเบื้องต้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ที่จะระบุได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Nguyen Tri Hieu พูดคุยเกี่ยวกับปัญหานี้โดยกล่าวว่าสาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามผิดเพี้ยนก็คือ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกนำไปใช้อย่างมีประสิทธิผล ปัจจุบันภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ในขณะเดียวกัน ประเทศพัฒนาแล้วหลายประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ จัดเก็บภาษีทรัพย์สินประจำปีจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ช่วยควบคุมตลาดและสร้างรายได้ที่ยั่งยืนให้กับงบประมาณของรัฐ

การไม่มีระบบภาษีทรัพย์สินที่สมเหตุสมผลทำให้เกิดการเก็งกำไรและการกักตุน ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงเกินกว่าที่ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงจะเอื้อมถึง เมื่อไม่ต้องอยู่ภายใต้แรงกดดันด้านภาษี นักลงทุนจำนวนมากก็ยินดีที่จะ "กักตุน" แทนที่จะนำอสังหาริมทรัพย์ไปทำธุรกรรมหรือแสวงหากำไร ซึ่งจะทำให้อุปทานลดลง ส่งผลให้ราคาสูงขึ้น และสร้างตลาดที่ไม่แข็งแรง ในขณะเดียวกัน รัฐยังพลาดแหล่งรายได้สำคัญอีกทั้งยังต้องพึ่งพาภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นอย่างมากอีกด้วย

ดังนั้น นายเหงียน ตรี ฮิว จึงกล่าวว่า การปฏิรูปนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อจำกัดการเก็งกำไร วิธีแก้ปัญหาอย่างหนึ่งที่อาจพิจารณาได้คือการจัดเก็บภาษีแบบก้าวหน้าสำหรับทรัพย์สินที่สองและถัดไป วิธีการนี้ทั้งควบคุมการกักตุนและไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้าน นอกจากนี้ ควรมีการดำเนินนโยบายยกเว้นและลดหย่อนภาษีบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อให้กลุ่มผู้ด้อยโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ในเวลาเดียวกัน การจัดเก็บภาษีควรจะกระจายไปยังหน่วยงานท้องถิ่น ช่วยสร้างแหล่งงบประมาณสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะในเขตเมือง

กระชับการบริหารจัดการและเชื่อมโยงข้อมูลภาษี

จากการวิเคราะห์ข้อบกพร่องของนโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญ Phan Huu Nghi รองผู้อำนวยการสถาบันการธนาคารและการเงิน (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) ชี้ให้เห็นว่าปัจจุบันมีวิธีการคำนวณภาษีอยู่ 2 วิธี วิธีแรกคือเก็บภาษี 2% ของมูลค่าธุรกรรมรวม และวิธีที่สองคือเก็บภาษี 20% ของส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขาย

วิธีแรกแม้จะง่าย แต่สร้างช่องว่างขนาดใหญ่เมื่อหลายคนตั้งใจประกาศราคาต่ำกว่าราคาจริงเพื่อลดภาษี สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ทำให้เกิดการสูญเสียงบประมาณแต่ยังทำให้ตลาดมีความโปร่งใสน้อยลงอีกด้วย

ในทางตรงกันข้าม วิธีที่สอง ซึ่งเรียกเก็บภาษี 20 เปอร์เซ็นต์จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายนั้น สะท้อนกำไรที่แท้จริงได้แม่นยำกว่า แต่มีปัญหาในการกำหนดราคาต้นทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกรรมที่เกิดขึ้นเมื่อหลายปีก่อน

เพื่อเอาชนะสถานการณ์ดังกล่าว นาย Phan Huu Nghi เสนอว่าจำเป็นต้องเข้มงวดการจัดการการประกาศราคาให้มากขึ้น โดยให้แน่ใจว่ามูลค่าธุรกรรมได้รับการบันทึกอย่างถูกต้อง ในกรณีดังกล่าวหากผู้ซื้อตั้งใจบันทึกราคาต่ำเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีก็จะประสบปัญหาในการขายต่อเนื่องจากราคาซื้อที่บันทึกไว้ในเอกสารนั้นต่ำเกินไป ซึ่งอาจส่งผลให้ต้องชำระภาษีในธุรกรรมครั้งต่อไปสูงขึ้น นอกจากนี้ ควรใช้มาตรการคว่ำบาตรที่เข้มงวดกับกรณีการแสดงมูลค่าธุรกรรมอันเป็นเท็จ เพื่อสร้างความโปร่งใสในตลาด

โซลูชันที่สำคัญอีกประการหนึ่ง คือ การนำการเชื่อมโยงข้อมูลระหว่างหน่วยงานรับรองเอกสาร หน่วยงานภาษี และหน่วยงานจัดการที่ดิน มาใช้เพื่อควบคุมมูลค่าธุรกรรมได้ดีขึ้น

นายงี กล่าวว่า หากมีระบบข้อมูลที่โปร่งใส รัฐก็สามารถเปรียบเทียบราคาตลาดเพื่อตรวจจับกรณีที่มูลค่าการประกาศต่ำกว่าความเป็นจริงได้ พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องศึกษาและเพิ่มเติมกฎหมายเพื่อกำหนดค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมในการคำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษี โดยหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้เสียภาษีประสบปัญหาในการพิสูจน์ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง

โดยทั่วไป การปฏิรูปภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องบรรลุเป้าหมายสองประการ คือ เพิ่มความโปร่งใส หลีกเลี่ยงการสูญเสียภาษี และสร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาตลาดที่มั่นคง ด้วยเหตุนี้จึงจำเป็นต้องมีการปรับปรุงเพื่อให้ภาษีสะท้อนถึงกำไรที่แท้จริงเพื่อจำกัดสถานการณ์ของ “สองราคา” ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การดำเนินการจำเป็นต้องมีแผนงานที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงการหยุดชะงักกะทันหัน และรับรองสิทธิของคนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง เพราะการปฏิรูปภาษีอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นประเด็นทางการเงินเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืนอีกด้วย

หากนำไปปฏิบัติอย่างถูกต้อง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะช่วยลดการเก็งกำไร ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพ และสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงให้กับงบประมาณ แทนที่จะพึ่งพาภาษีอื่นๆ มากเกินไป ที่สำคัญที่สุด นโยบายภาษีต้องวางไว้ในระบบนิเวศการบริหารจัดการแบบซิงโครนัส ตั้งแต่การควบคุมการประกาศราคา การตรวจยืนยันธุรกรรมไปจนถึงการสร้างฐานข้อมูลที่โปร่งใส เพื่อให้เกิดความยุติธรรมสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย และรัฐ

ที่มา: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html