หลายพื้นที่ ‘แก้’ การแบ่งที่ดิน

คืนสิทธิให้ประชาชน

ในกรุงฮานอย หลังจากที่ได้ "ห้าม" การแบ่งที่ดินมานานกว่า 1 ปี ล่าสุด กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของกรุงฮานอยได้ออกเอกสารหมายเลข 2869 เกี่ยวกับการยกเลิกเอกสารหมายเลข 1685 ด้วยเหตุนี้ หน่วยงานดังกล่าวจึงได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนของเขต ตำบล หน่วยงานและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง พิจารณาและแก้ไขขั้นตอนการบริหารที่เกี่ยวข้องกับการแบ่งที่ดินและการรวมที่ดินสำหรับผู้ใช้ที่ดินตามระเบียบข้อบังคับ

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 22 มีนาคม 2022 กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอยได้ออกเอกสารหมายเลข 1685 เพื่อขอให้คณะกรรมการประชาชนของเขต ตำบล และเทศบาล หยุดการรับและการดำเนินการทางปกครองที่เกี่ยวข้องกับการแบ่งที่ดินสำหรับแปลงที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นการชั่วคราว ที่ดินพร้อมทั้งที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรในแปลงเดียวกัน; ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรไม่ถือเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

หลังจากเอกสารฉบับนี้ถูกเผยแพร่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในเขตชานเมือง “ชะงักงัน” ไม่เพียงเท่านั้น การที่สิทธิในการแบ่งแยกแปลงที่ดินถูกจำกัดยังส่งผลกระทบต่อสิทธิของผู้คนด้วย

Nhiều địa phương 'cởi trói' cho phân lô tách thửa - Ảnh 1. — การแบ่งเขตในพื้นที่จังหวัดด่งนาย

ในช่วงต้นเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดงยังได้ออกเอกสารที่ยกเลิกอายุใช้งานของเอกสารที่ออกก่อนหน้านี้ทั้งหมดของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดที่เกี่ยวข้องกับการแบ่งและรวมที่ดินทั่วทั้งจังหวัดอีกด้วย นั่นหมายความว่าประชาชนจะได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกแปลงที่ดินได้ตามปกติอีกครั้ง ตามมติที่ 40 ที่ออกในปี 2564

ก่อนหน้านี้ จังหวัดลัมดงได้ออกเอกสารหลายฉบับที่จำกัดการแบ่งและรวมแปลงที่ดินในจังหวัด และมีกฎเกณฑ์ที่ค่อนข้างเข้มงวดเกี่ยวกับธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ ทันทีหลังจากเอกสารเหล่านี้ถูกเผยแพร่ ก็มีการจำกัดสิทธิของผู้ที่เกี่ยวข้องกับการแบ่งแยกและแบ่งที่ดินในจังหวัดอย่างมาก และผู้คนได้ขอความช่วยเหลือเกี่ยวกับความไม่สะดวกเหล่านี้ ตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดลัมดงก็ “หยุดชะงัก” เช่นกัน

นอกจากนี้ ในจังหวัดฮานาม นายเหงียน อันห์ ชุก รองประธานถาวรของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานาม ยังได้ลงนามในเอกสารแจ้งความคิดเห็นของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามเกี่ยวกับข้อเสนอของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการอนุญาตให้แบ่งแยกแปลงที่ดินของครัวเรือนและบุคคลต่อไป วันที่เริ่มการดำเนินการคือวันที่ 3 กรกฎาคม

การจัดการวางแผนอย่างเข้มงวด

ล่าสุดพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ของรัฐบาลชุดใหม่ได้อนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดต่างๆ มีอำนาจในการกำหนดพื้นที่ที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในรูปแบบการแบ่งแยกและการขายแปลงที่ดินได้โดยไม่ต้องปรึกษาหารือกับกระทรวงการก่อสร้าง

ด้วยเหตุนี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ของรัฐบาลจึงได้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ หลายมาตราในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 11 ว่าด้วยการจัดการการลงทุนเพื่อการพัฒนาเมือง โดยอนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดกำหนดพื้นที่ที่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ในรูปแบบการแบ่งแปลงและขายที่ดินให้ประชาชนเพื่อสร้างบ้านเรือนของตนเองตามผังเมืองรายละเอียดของโครงการที่ได้รับอนุมัติ โดยให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน ที่อยู่อาศัย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ต้องปรึกษากระทรวงก่อสร้าง

โดยที่โครงการจะต้องแบ่งเป็นแปลงๆและขายได้นั้นต้องสอดคล้องตามระดับผังเมือง เสร็จสิ้นการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของโครงการทั้งหมดหรือตามระยะเวลาการลงทุนที่ได้รับอนุมัติ การก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะต้องเป็นไปตามเนื้อหาและกำหนดเวลาของโครงการที่ได้รับอนุมัติ

ขณะเดียวกันพื้นที่ที่แบ่งเป็นแปลงๆ และขายนั้นไม่ได้อยู่ในสถานที่ที่มีความต้องการด้านการจัดการภูมิสถาปัตยกรรมสูง หน้าถนนระดับเขตขึ้นไป และถนนภูมิทัศน์หลักในเขตเมือง พื้นที่ใจกลางเมืองและอาคารโดยรอบถือเป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเมือง

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะพิจารณาจากการวางผังเมือง โปรแกรมพัฒนาเมืองของแต่ละเขตเมือง กฎข้อบังคับการจัดการสถาปัตยกรรมที่ได้รับอนุมัติ และมาตรฐานเทคนิคแห่งชาติเกี่ยวกับการวางแผน เพื่อกำหนดพื้นที่ที่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ในรูปแบบการแบ่งแปลงที่ดินและขายที่ดินให้ประชาชนเพื่อสร้างบ้านของตนเอง

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ผู้คนส่วนใหญ่ที่ซื้อที่ดินจัดสรรในเขตชานเมืองฮานอยมักจะทำเพียงเพื่อ "เล่นเซิร์ฟ" เพื่อทำกำไรเท่านั้น แต่ขณะนี้ตลาดอยู่ในช่วงลำบาก สภาพคล่องอ่อนแอ ดังนั้นจึงไม่น่าจะเป็นไปได้ที่พื้นที่ชานเมืองจะร้อนขึ้นอีกในเวลานี้ การอนุญาตให้แบ่งที่ดินออกใหม่อีกครั้งอาจช่วยให้นักลงทุนรู้สึกปลอดภัยมากขึ้นและจะกระตุ้นสภาพคล่องในกลุ่มที่ดินได้บ้าง

ในขณะเดียวกัน ในต่างจังหวัด ที่ดินแบ่งย่อยมีราคาถูก และไม่จำเป็นต้องก่อสร้างตามแบบจำลองบ้าน 1/500 จึงตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนได้ พร้อมกันนี้ยังส่งผลต่อการปรับปรุงความสวยงามของเมืองและการอพยพของผู้คนจากเขตเมืองชั้นในไปสู่เขตชานเมืองอีกด้วย

Nhiều địa phương "cởi trói" cho phân lô tách thửa - Ảnh 2. — ที่ดินแบ่งย่อยตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดของประชาชน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang เปิดเผยว่า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์แบบแบ่งย่อยนั้นมีมาก โดยเฉพาะในจังหวัดที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่พัฒนา และผู้คนยังคงเผชิญกับความยากลำบาก ดังนั้นโครงการจัดสรรที่มีราคาถูกจึงเหมาะสมกับรายได้ของชาวบ้านส่วนใหญ่ในท้องถิ่น อย่างไรก็ตามอย่าละเลยหรือปล่อยปละละเลยการบริหารจัดการ เพื่อประสานความสมดุลกับผลประโยชน์ของธุรกิจ ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ และตอบสนองความต้องการในการบริหารจัดการของรัฐ พื้นที่แบ่งย่อยต้องได้รับการอนุมัติและมีการจัดการอย่างเข้มงวดในแง่ของโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

โดยเฉพาะในพื้นที่การแบ่งย่อย เมื่ออนุมัติโครงสร้างพื้นฐานและการแบ่งแปลงที่ดิน หน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องประเมินการออกแบบโครงสร้างพื้นฐานอย่างรอบคอบ โดยกำหนดว่าถนนจะต้องกว้างประมาณ 7 เมตร พร้อมทางเดินเท้าและทางระบายน้ำทั้ง 2 ข้าง นอกจากนี้ระบบถนนจะต้องเชื่อมต่ออย่างสอดคล้องกับเส้นทางจราจรที่มีอยู่ด้วย ระบบไฟฟ้าจะต้องอยู่ใต้ดิน และมีระบบจ่ายน้ำสะอาด ยังจำเป็นต้องกำหนดอย่างชัดเจนว่าพื้นที่แบ่งย่อยต้องหักที่ดินสำหรับต้นไม้และพื้นที่สาธารณะ พร้อมกันนี้ยังได้กำหนดไว้ชัดเจนว่าพื้นที่แปลงที่ดินภายหลังการจัดทำจะต้องมีขนาดใหญ่เพียงพอเพื่อหลีกเลี่ยงการก่อตัวของเขตที่อยู่อาศัยแบบ "สลัม" ซึ่งจะทำให้ภูมิทัศน์ในเมืองยุ่งวุ่นวาย

ลิงค์ที่มา