ฉันควรกู้เงิน 1.5 พันล้านเพื่อซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์หรือกานเทอดี?

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้พิจารณาอย่างรอบคอบว่าการซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารได้ง่ายขึ้นหรือไม่ โดยขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการลงทุนหรือการตั้งถิ่นฐาน

สวัสดีผู้เชี่ยวชาญ ขณะนี้ครอบครัวของฉันทำงานอยู่ในเมืองโฮจิมินห์ แต่กำลังคิดที่จะซื้อบ้านในเมืองกานโธเพื่อมีที่อยู่ในอนาคต เนื่องจากในความเป็นจริงแล้ว การที่จะเก็บเงินให้ได้เพียงพอกับความต้องการนั้นเป็นเรื่องยากมากในนครโฮจิมินห์ รายได้ของครอบครัวอยู่ที่ประมาณเดือนละ 45-60 ล้านดอง โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 25 ล้าน ซึ่งรวมค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าเช่าบ้าน 5 ล้านดอง และส่งลูกไปโรงเรียน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ฉันควรซื้อบ้านราคา 2.5 พันล้านดอง และจำนองหนังสือสีแดงเพื่อกู้ยืมเงิน 1.5 พันล้านดองจากธนาคารหรือไม่? ขณะนี้ฉันไม่มีหนี้ที่จะต้องจ่าย ไม่มีการลงทุนอื่น และมีเงินสดส่วนเกิน 700 ล้านดอง ขอบคุณ!

ตรงหนาน

อสังหาฯ ภาคตะวันออก ริมถนนโวเหงียนจิ๊บ นครทูดึ๊ก (HCMC) กุมภาพันธ์ 2567 ภาพโดย: Quynh Tran — อสังหาฯ ภาคตะวันออก ริมถนนโวเหงียนจิ๊บ นครทูดึ๊ก (HCMC) กุมภาพันธ์ 2567 ภาพโดย: *Quynh Tran*

ที่ปรึกษา :

ฉันดีใจที่คุณให้ข้อมูลที่ค่อนข้างครบถ้วนเกี่ยวกับสถานะทางการเงินของคุณและข้อควรพิจารณาที่คุณกำลังพิจารณาอยู่ในขั้นตอนปัจจุบัน อันที่จริงแล้ว การมีบ้านเป็นของตัวเอง โดยเฉพาะบ้านหลังแรก ถือเป็นแผนงานใหญ่และยังเป็นข้อกังวลสำหรับครอบครัวหนุ่มสาวหลายครอบครัวอีกด้วย ดังนั้นแหล่งเงินทุนในการซื้อบ้านหลังนี้ก็เป็นอีกปัญหาที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ความจริงที่ว่าครอบครัวของคุณมีเงินสดคงเหลือ 700 ล้านดอง แสดงให้เห็นว่าคุณได้เตรียมพร้อมสำหรับแผนการซื้อบ้านแล้ว จากข้อมูลที่คุณให้มา ผมมีคำแนะนำดังนี้ครับ

ก่อนที่จะมองหาแหล่งเงินทุนสำหรับการซื้อบ้าน เรามาดูหัวข้อ การจัดการค่าใช้จ่ายและการออมกันก่อน ตามข้อมูลปัจจุบันอัตราการออมจากรายได้ของครอบครัวคุณอยู่ที่ 44-58% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราการออมที่ดีมากเมื่อเทียบกับหลายครอบครัวที่เราเคยปรึกษามา อย่างไรก็ตาม ฉันไม่เห็นคุณพูดถึงมาตรการคุ้มครองทางการเงินให้กับครอบครัวเลย จริงๆ แล้วในชีวิตมักมีความเสี่ยงและความไม่แน่นอนอยู่เสมอ ดังนั้น ครอบครัวของคุณจึงจำเป็นต้องมีสัญญาประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองการเงินและสุขภาพ โดยเฉพาะสำหรับผู้หาเลี้ยงครอบครัว

นอกจากนี้คุณยังต้องรักษากองทุนสำรองไว้เพื่อจัดการกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้นอีกด้วย ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า หากครอบครัวของคุณมีประกันชีวิตอยู่แล้ว ก็สามารถรักษากองทุนสำรองไว้ที่ 75 ล้านดอง (เทียบเท่ากับค่าใช้จ่าย 3 เดือน) ได้ กรณีตรงกันข้าม จำเป็นต้องมีเงินสำรองจำนวน 150 ล้านบาท (เทียบเท่ารายจ่าย 6 เดือน) คุณสามารถถอนเงินในกองทุนสำรองของคุณจากยอดเงินสดคงเหลือของครอบครัวและฝากไว้ในธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ยและสามารถนำไปใช้ได้อย่างรวดเร็วเมื่อจำเป็น อย่างไรก็ตาม กองทุนสำรองยังต้องมีการปรับเมื่อครอบครัวของคุณมีค่าใช้จ่ายรายเดือนที่เปลี่ยนแปลง

หลังจากตั้งกองทุนสำรองแล้ว ต่อไปเราจะมาหารือกัน ว่าจะซื้อบ้านราคา 2.5 พันล้านดอง และจำนองหนังสือสีแดงเพื่อกู้ยืม 1.5 พันล้านดองหรือไม่ ในบริบทปัจจุบัน และคาดว่าภายในสิ้นไตรมาสที่ 2 ตามที่ผู้เชี่ยวชาญ FIDT ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่สามารถปรับปรุงได้มากนัก หมายความว่าราคาไม่สามารถฟื้นตัวและเติบโตได้ ดังนั้นการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในเวลานี้ก็เป็นทางเลือกที่เหมาะสมเช่นกัน คุณกำลังมองหาซื้อบ้านราคา 2,500 ล้านดอง โดยที่คุณกู้เงินมา 1,500 ล้านดอง และมีเงินสด 700 ล้านดอง เหลือ 300 ล้านดอง ไม่ชัดเจนว่าคุณมีแหล่งเงินทุนอื่น ๆ หรือไม่ เมื่อจะเลือกซื้อบ้าน คุณจำเป็นต้องใส่ใจประเด็นต่อไปนี้

หากคุณซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ ราคา 2.5 พันล้านดอง คุณควรเลือกพื้นที่ชานเมือง เช่น นาห์เบ ทูดึ๊ก ฮอกมอน หรือพิจารณาอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเฉลี่ย ในการซื้อทาวน์เฮาส์ นอกจากทำเลที่ตั้งแล้ว คุณยังต้องใส่ใจเรื่องความถูกต้องตามกฎหมายและการวางแผนของบ้านด้วย เพื่อให้การกู้ยืมและจำนองกับธนาคารสามารถดำเนินไปได้อย่างราบรื่นยิ่งขึ้น หากคุณซื้ออพาร์ทเมนท์คุณต้องตรวจสอบว่าอพาร์ทเมนท์ที่คุณซื้อมีสมุดสีชมพูหรือไม่ ปัจจุบันอพาร์ทเมนต์บางแห่งไม่มีสมุดสีชมพู ซึ่งอาจทำให้คุณไม่สะดวกในขั้นตอนการกู้ยืม หรือคุณสามารถกู้ยืมได้จากธนาคารที่เกี่ยวข้องกับผู้ลงทุนเท่านั้น ในขณะเดียวกันเมื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ คุณจะต้องใส่ใจกับคุณลักษณะของกลุ่มนี้ด้วย ซึ่งโดยปกติแล้วมูลค่าจะเพิ่มขึ้นภายใน 5-6 ปีแรกเท่านั้น หลังจากนั้น 6 ปี ราคาจะเติบโตอย่างช้าๆ

หากคุณซื้อในเมืองกานโธ คุณจะต้องกำหนดเป้าหมายในอนาคตของคุณได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ว่าอยากกลับไปอยู่อาศัยหรือลงทุน หากคุณลงทุนในช่วงนี้ อัตราผลตอบแทนที่คุณได้รับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นแทบจะต่ำมากเมื่อเทียบกับช่องทางการลงทุนอื่นๆ เช่น การลงทุนในหุ้นหรือใบรับรองกองทุน ดังนั้น ฉันแนะนำให้คุณอย่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกานโธในเวลานี้ แต่ให้เลือกลงทุนในหุ้น (หากคุณมีความเข้าใจเกี่ยวกับตลาดการเงิน) หรือลงทุนในใบรับรองกองทุนเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ เพราะในปัจจุบันหุ้นและใบสำคัญกองทุนมีศักยภาพเติบโตได้ดี

หากคุณซื้อเพื่ออยู่อาศัยในอนาคต คุณต้องทราบว่าธนาคารบางแห่ง โดยเฉพาะธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ มักจะไม่รับจำนองที่ดินต่างจังหวัดเมื่อให้สินเชื่อ ดังนั้นตามคำแนะนำของเรา หากคุณจำเป็นต้องซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย คุณควรพิจารณาซื้อในนครโฮจิมินห์ เพื่อให้เหมาะกับความต้องการในการทำงานของคุณ และสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารได้อย่างง่ายดาย

โดยพื้นฐานแล้ว หากคุณกู้เงินเพื่อซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ ธนาคารมักจะให้กู้ยืมสูงสุด 70-80% ของมูลค่าบ้าน (ซึ่งหมายถึงจำนวนเงินสูงสุดที่คุณสามารถกู้ยืมได้อยู่ที่ 1.75-2 พันล้านดอง) ดังนั้น คุณสามารถกู้ยืมได้เต็มจำนวน 1.5 พันล้านดอง ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยธนาคารค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ธนาคารหลายแห่งในตลาดนำเสนอแพ็คเกจสินเชื่อพร้อมอัตราดอกเบี้ยคงที่พิเศษเป็นเวลา 1 ปี 3 ปี หรือ 5 ปี อย่างไรก็ตาม ฉันจะให้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่ธนาคารมักใช้ ซึ่งอยู่ที่ 8-11% ต่อปี เพื่อให้คุณมองเห็นภาพได้ครอบคลุมมากขึ้น

หากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี คุณกู้เงิน 1.5 พันล้านดอง ในระยะเวลา 25 ปี คุณจะต้องผ่อนชำระรายเดือนประมาณ 15 ล้านดอง คิดเป็น 45-75% ของรายได้ส่วนเกินปัจจุบัน (รายได้หักค่าใช้จ่าย) ของครอบครัว หากอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 11% ต่อปี คุณจะต้องจ่ายเงินเฉลี่ย 19 ล้านดองต่อเดือน คิดเป็น 55-95% ของส่วนเกิน ด้วยตัวเลขการชำระคืนรายเดือนในตัวเลือกอัตราดอกเบี้ยข้างต้น ฉันเชื่อว่าคุณจะสามารถชำระหนี้ได้ อย่างไรก็ตาม คุณต้องคำนึงว่าหลังจากรักษากองทุนสำรองแล้ว ยอดเงินสดคงเหลือของคุณจะมีเพียงแค่ 550-625 ล้านดอง ซึ่งหมายความว่าหากคุณซื้อบ้านในราคา 2.5 พันล้านดอง และกู้ยืมจากธนาคาร 1.5 พันล้านดอง คุณจะยังขาดเงินอยู่ 375-450 ล้านดอง

ผมอยากปรึกษากรณีไม่มีแหล่งเงินทุนอื่นและต้องกู้เงินถึง 1.9 พันล้านบาท เพื่อจะซื้อบ้านได้ ฉันแนะนำว่าคุณควรขยายระยะเวลาการกู้ยืมเป็น 30 ปี แล้วถ้าอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 8% ต่อปี จำนวนเงินที่คุณต้องชำระแต่ละเดือนคือประมาณ 18 ล้านบาท คิดเป็น 52-90% ของเงินส่วนเกินในปัจจุบัน ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ย 11% ต่อปี จำนวนเงินที่คุณต้องชำระแต่ละเดือนจะเกือบ 23 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อคุณซื้อบ้านแล้ว คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าถึง 5 ล้าน ดังนั้นฉันเชื่อว่าคุณยังสามารถจ่ายหนี้ก้อนนี้หมดได้

สุดท้ายนี้ ตามที่ได้กล่าวไว้ เมื่อคุณซื้อบ้าน ค่าใช้จ่ายรายเดือนของครอบครัวของคุณจะลดลง 5 ล้านดอง แต่ต้นทุนในการชำระสินเชื่อธนาคารจะเพิ่มขึ้น ดังนั้น คุณต้องปรับกองทุนสำรองของคุณเพื่อให้เหมาะสมกับความต้องการของครอบครัว เมื่อถึงจุดนี้ คุณต้องใช้เงินส่วนเกินที่เหลือเพื่อสร้างกองทุนสำรองของคุณจนกว่าจะถึงระดับที่ฉันแนะนำไว้ข้างต้น เมื่อคุณมีเงินสำรองเพียงพอ ส่วนที่เหลือเกินจากการชำระเงินกู้ธนาคารรายเดือนแล้ว คุณควรลงทุนในช่องทางอื่น เช่น การออม การลงทุนในหุ้น ใบรับรองกองทุน เพื่อกระจายประเภทสินทรัพย์ที่ถืออยู่

ข้างต้นคือคำแนะนำของฉันเกี่ยวกับตัวเลือกที่คุณควรพิจารณาในการซื้อบ้านให้กับครอบครัวของคุณ หวังว่าคุณจะเลือกตัวเลือกที่ถูกต้อง!

ดร. เหงียน ถิ นู กวีญ
อาจารย์ประจำมหาวิทยาลัยการธนาคารแห่งเมืองโฮจิมินห์
ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการเงินส่วนบุคคลที่ FIDT