เมื่อพิจารณาถึงแรงกดดันต่อต้นทุนการลงทุนและความต้องการที่แท้จริงที่เพิ่มขึ้น ความเป็นไปได้ที่ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงในปี 2568 จึงถือว่าไม่น่าจะเกิดขึ้น
เมื่อพิจารณาถึงแรงกดดันต่อต้นทุนการลงทุนและความต้องการที่แท้จริงที่เพิ่มขึ้น ความเป็นไปได้ที่ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงในปี 2568 จึงถือว่าไม่น่าจะเกิดขึ้น
 |
| ต้นทุนการลงทุนที่สูงทำให้การลดราคาที่อยู่อาศัยในปี 2568 เป็นเรื่องยาก ในภาพ: ลูกค้าเข้าร่วมพิธีเปิดโครงการ The Sol City |
ช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างอุปทานและอุปสงค์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเผชิญกับช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางและระดับล่าง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใจกลางเมืองฮานอยและโฮจิมินห์มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ตั้งแต่ปี 2018 เป็นต้นมา อุปทานที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรุนแรง ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย นครโฮจิมินห์ และเขตพัฒนาเศรษฐกิจสำคัญ เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเกินอัตราการเติบโตของรายได้ของประชาชนมาก
นายเหงียน กว็อก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าในปี 2567 ราคาอสังหาริมทรัพย์จะได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก และจะเกิดความยากลำบากในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ วลีเช่น “ราคาอสังหาริมทรัพย์สูง” และ “คนหนุ่มสาวพบว่ามันยากที่จะซื้อบ้าน” มีการค้นหา 1,020 และ 24,500 ครั้งตามลำดับ
“ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งเป็นเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน ราคาอสังหาริมทรัพย์ได้พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอพาร์ทเมนท์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง” นายเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าว พร้อมเสริมว่าในฮานอย ราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้น 58% เมื่อสิ้นสุดปี 2567 เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ในขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้ราคาเพิ่มขึ้น 17%
จากมุมมองของผู้นำธุรกิจ นางสาวเหงียน ถิ วัน คานห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท กามูดา แลนด์ ยืนยันว่านักลงทุนไม่ตื่นเต้นกับการขึ้นราคาที่สูงเกินไป แต่หวังว่าการขึ้นราคาจะอยู่ที่ระดับปานกลาง
นางสาววัน คานห์ อธิบายว่า การเติบโตที่มากเกินไปมักจะไม่มั่นคง ส่งผลให้เกิดความเสียเปรียบทั้งต่อนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน นักลงทุนไม่ได้รับผลกำไรเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อบ้านเสียเปรียบอย่างสิ้นเชิง
“ฉันคาดหวังว่าระดับราคาจะยั่งยืนมากขึ้น เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านสามารถยอมรับได้” นางสาววันคานห์ กล่าว
นายเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล ถัน เรียลเอสเตท ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน เปิดเผยว่า ตัวธุรกิจเองก็เผชิญกับแรงกดดันไม่น้อยเช่นกัน เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ควบคู่ไปกับต้นทุนการใช้ที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่าย ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ทำให้ราคาขายขั้นสุดท้ายพุ่งสูงขึ้นจนไม่สามารถซื้อได้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายเหงีย วิเคราะห์ว่า หากราคา 50 ล้านดอง/ตร.ม. โครงสร้างจะรวมค่าก่อสร้าง 40% ค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 20% ค่าใช้จ่ายทางการเงิน 20% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าเงินกู้ นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าออกแบบ ค่าบริหารโครงการ ค่าบริการหลังการขาย ค่าการตลาด รวมประมาณ 10% ในความเป็นจริงอัตรากำไรมีเพียงประมาณ 10% เท่านั้น อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการที่มีการซื้อที่ดินราคาถูกล่วงหน้าหรือใช้ประโยชน์จากเงินทุนจ่ายล่วงหน้าจากลูกค้า ก็สามารถลดต้นทุนทางการเงินได้อย่างมาก ช่วยเพิ่มอัตรากำไรได้ประมาณ 30%
โดยทั่วไปนักลงทุนคาดหวังผลตอบแทน 7% ต่อปีหรือ 35% สำหรับโครงการ 5 ปี ซึ่งช่วยให้มั่นใจได้ว่าพวกเขาจะฟื้นคืนทุนและบรรลุผลตอบแทนตามที่คาดหวังสำหรับผู้ถือหุ้น อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะสามารถบรรลุระดับผลกำไรนี้ได้ โดยเฉพาะถ้าฝ่ายบริหารไม่มีประสิทธิภาพหรือตลาดมีความผันผวน ดังนั้นการลดราคาจึงไม่น่าจะเกิดขึ้น ในความเห็นของผม ราคาในอนาคตอาจจะเพิ่มขึ้นเพียงในระดับหนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ลดลงอย่างรวดเร็ว เนื่องจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนการลงทุนและอุปสงค์ของตลาด” นาย Nghia กล่าวเน้นย้ำ
แนวทางแก้ปัญหาลดแรงกดดันราคาที่อยู่อาศัย
เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น คุณ Nguyen Van Dinh ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แนะนำว่าจำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานบริหาร ธุรกิจ และชุมชน เพื่อสร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์
ในด้านอุปทาน จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานในเขตชานเมือง และพัฒนานโยบายสนับสนุนทางการเงินที่มีประสิทธิผล หน่วยงานทุกระดับ โดยเฉพาะระดับท้องถิ่น จำเป็นต้องสร้างเงื่อนไขเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคม เพื่อดึงดูดการลงทุน
ในด้านความต้องการ ผู้คนจำเป็นต้องมีแผนการเงินที่ชัดเจน ใช้ประโยชน์จากโปรแกรมสนับสนุน และมีความยืดหยุ่นในการเลือกสถานที่อยู่อาศัย เมื่อนั้นปัญหาที่อยู่อาศัยจึงจะได้รับการแก้ไขอย่างมีประสิทธิภาพ ก่อให้เกิดประโยชน์ทั้งต่อบุคคลและสังคม การขยายความต้องการไปยังเขตชานเมืองซึ่งมีราคาที่ถูกกว่าก็ถือเป็นวิธีแก้ปัญหาที่มีประสิทธิผลเช่นกัน ด้วยโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่ได้รับการลงทุน เช่น ทางหลวงและรถไฟฟ้าใต้ดิน โครงการในเขตชานเมืองยังคงให้การเชื่อมต่อที่สะดวกสบายสู่ใจกลางเมือง
นอกจากนี้ การเช่าบ้านถือเป็นทางเลือกชั่วคราวที่เหมาะสมสำหรับการออมและสะสมเงิน โดยหลีกเลี่ยงภาระในการชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประชาชนไม่ควรจ่ายค่าเช่าเกิน 1/3 ของรายได้ เพื่อสร้างสมดุลในชีวิต ในที่สุด ผู้คนสามารถใช้ประโยชน์จากนโยบายสนับสนุน เช่น การชำระเงินที่ยืดหยุ่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย เมื่อพวกเขาสะสมมูลค่าบ้านได้ประมาณ 50% ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันทางการเงินและทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นจริงได้
ในทำนองเดียวกัน นางสาวเซือง ถุย ดุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซีบีอาร์อี เวียดนาม กล่าวว่าเพื่อลดแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองไปสู่เขตชานเมือง ตัวอย่างเช่น ในฮานอย พื้นที่เช่น ลองเบียน, ซาลัม, เตยโม ได้รับประโยชน์จากเครือข่ายการขนส่งที่ดี ทำให้ผู้คนเดินทางได้สะดวกโดยไม่ต้องใช้เวลามากเกินไป
ในนครโฮจิมินห์ การพัฒนาพื้นที่เขตชานเมือง เช่น กู๋จี หรือ หน่าเบ ยังคงเผชิญกับอุปสรรคมากมายเนื่องจากขาดการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อปรับปรุง รัฐบาลต้องให้ความสำคัญกับการลงทุนในโครงการวงแหวนและทางหลวง เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เหมาะสมต่อการพัฒนาที่ดินราคาประหยัดสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
“การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานต้องดำเนินไปควบคู่กับสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล และสถานที่บันเทิง เพื่อดึงดูดผู้คนให้เข้ามาในเขตนอกเมืองและลดความกดดันต่อพื้นที่ใจกลางเมือง” นางดุงกล่าว
ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html
การแสดงความคิดเห็น (0)