กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ส่งผลต่ออุปทานอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

เมื่อวันที่ 18 มกราคม 2024 กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้รับการผ่านโดยรัฐสภาและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 คาดว่าการผ่านกฎหมายฉบับนี้จะมีผลกระทบอย่างมากต่ออุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการกระตุ้นตามวัฏจักร

นาย Dinh Minh Tuan กรรมการผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคภาคใต้ แสดงความเห็นเกี่ยวกับปัญหานี้ว่า การผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

ประการแรกราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน เนื่องจากกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ส่งเสริมให้ตั้งราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด และปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) จะยกเลิกกรอบราคาที่ดิน และราคาที่ดินจะกำหนดตามกลไกตลาด วิธีนี้จะช่วยให้เกิดสิทธิการชดเชยแก่บุคคลที่ที่ดินของตนอยู่ภายใต้การเรียกคืน

กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ส่งผลต่อด้านอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร? — ตลาดอสังหาฯ ขาดแคลนหลายประเภท

นอกจากนี้ ร่างพระราชบัญญัติฯ ยังกำหนดให้ที่ดินสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้หลายประการและแปลงเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร อันจะนำไปสู่การสะสมที่ดินเพื่อการผลิตได้ สิทธิการเช่า การร่วมทุน และการร่วมทุนสำหรับหน่วยบริการสาธารณะ รับโอนที่ดินทำการเกษตรให้กับผู้ที่ไม่ใช่ผู้ผลิตทางการเกษตรโดยตรง การขยายขอบเขตกรณีการแปลงสภาพการใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ...ข้อกำหนดเหล่านี้ทั้งหมดจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินทั้งที่ดินเกษตร ที่ดินไม่ใช่เชิงพาณิชย์ ฯลฯ เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมสูงขึ้นด้วย

ประการที่สอง อุปทานอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้หลายโครงการล่าช้าคือความยากลำบากในการเคลียร์พื้นที่เนื่องจากค่าชดเชยที่ไม่เพียงพอ กลไกการกำหนดราคาตามกลไกตลาดจะช่วยให้กองทุนที่ดินปรับใช้ได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

หากแต่ก่อนการเข้าถึงที่ดินไม่ได้มีการควบคุมอย่างชัดเจน ปัจจุบันมีกฎระเบียบเฉพาะในกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) โดยกำหนดว่าที่ดินประเภทใดจะใช้เพื่อการค้า ที่ดินประเภทใดจะใช้เพื่อวัตถุประสงค์ใด ความต้องการใดที่ต้องผ่านการประมูลและการประมูล เมื่อนักลงทุนมีวิธีการและกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนมากขึ้นในการเข้าถึงกองทุนที่ดิน การจัดหาสู่ตลาดจะไม่ขาดแคลนอีกต่อไป

กฎหมายดังกล่าวยังมีบทบัญญัติเพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่ดินสำหรับผู้คนจำนวนมากขึ้น และคุ้มครองสิทธิของพวกเขาอย่างเต็มที่ รวมถึงขยายขอบเขตของสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพลเมืองเวียดนาม รวมถึงผู้ที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ นโยบายที่ดินสำหรับชนกลุ่มน้อย สิทธิและผลประโยชน์ของประชาชนผู้ถูกเวนคืนที่ดิน การดำเนินการวางแผนการใช้ที่ดิน ขั้นตอนการบริหารจัดการ การออกใบรับรองให้กับบุคคลและธุรกิจ เช่น การรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ การต่ออายุอัตโนมัติสำหรับที่ดินเกษตรกรรม

อย่างไรก็ตาม ผู้อำนวยการของ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ กล่าวว่า เราไม่ควรคาดหวังมากเกินไปว่าการผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จะทำให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว เพราะจะมีการล่าช้าประมาณ 8-12 เดือนในการพิจารณาและบังคับใช้กฎหมาย นั่นก็เป็นเหตุผลว่าทำไมรัฐสภาจึงผ่านร่างกฎหมายดังกล่าวก่อนกำหนด เพื่อว่าตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2568 ผู้เข้าร่วมตลาดจะได้หารือ ทำความเข้าใจ และเตรียมแผนการปรับใช้และบังคับใช้

แหล่งที่มา