ข้อเสนอไม่ให้ 'ออกกฎหมาย' ต้องมีการควบคุมอย่างเข้มงวด

นายเหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายในด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ ได้เปิดเผยมุมมองของตนกับ VTC News ว่า คอนโดมิเนียมขนาดเล็กได้รับความนิยมอย่างมากในเมืองใหญ่ เนื่องจากมีทำเลที่พอเหมาะพอดี มีราคาไม่แพงสำหรับครอบครัวหนุ่มสาว คนทำงาน และมีทำเลที่สะดวกต่อการอยู่อาศัย ทำงาน เรียนหนังสือ... แต่นั่นก็ยังถือเป็น "ปัญหา" ที่สำคัญเช่นกัน

เหตุเพลิงไหม้อาคารมินิอพาร์ตเมนท์ ในเขตขวงฮา (เขตถั่นซวน ฮานอย) ที่เกิดขึ้นเมื่อคืนวันที่ 12 ก.ย. นับเป็นเหตุเพลิงไหม้ครั้งใหญ่ เนื่องจากในตรอกซอยเล็กๆ ที่รถยนต์เข้าไม่ได้ มีการสร้างอาคารมินิอพาร์ตเมนท์สูงประมาณ 10 ชั้น พื้นที่ใช้สอยเพียง 200 ตร.ม. พื้นที่ใช้สอยรวม 2,000 ตร.ม. มีครัวเรือนอยู่อาศัยประมาณ 45 หลังคาเรือน มีผู้พักอาศัยประมาณ 150 คน

“ ชีวิตของผู้คนเปราะบางมาก เพราะไม่ใช่โครงการลงทุน มินิอพาร์ทเมนท์จึงไม่ได้รับการอนุมัติ ยอมรับ หรือตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอในด้านความปลอดภัยและการป้องกันอัคคีภัย ” นายดิงห์เน้นย้ำ

อย่างไรก็ตาม ร่าง พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) เสนอให้ “ทำให้ถูกกฎหมาย” ประเภทนี้ภายใต้ชื่อ “บ้านหลายชั้นหลายครัวเรือนสำหรับครัวเรือนและบุคคล” กล่าวคือ หากครัวเรือนหรือบุคคลมีที่ดินเปล่าหลายร้อยตารางเมตร ก็สามารถสร้างมินิอพาร์ตเมนต์ขายได้ โดยไม่ต้องตั้งธุรกิจ โดยไม่ต้องตั้งโครงการลงทุนเพื่อดำเนินขั้นตอนการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากความสะดวกสบายที่ได้รับแล้ว อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กยังมีอันตรายที่ไม่อาจคาดเดาได้มากมายอีกด้วย (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

นั่นหมายความว่าไม่ต้องมีขั้นตอนต่อไปนี้เลย คือ การอนุมัติแผนการลงทุน การจัดสรร/เช่าที่ดิน การประเมินราคาที่ดินและการดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน การประเมินรายงานการศึกษาความเหมาะสม/แบบพื้นฐาน การอนุมัติการป้องกันและดับเพลิง การออกใบอนุญาตการก่อสร้าง การยอมรับการป้องกันและดับเพลิง การยอมรับผลงานที่เข้าเงื่อนไขการใช้ประโยชน์และดำเนินการ...

นายดิงห์เน้นย้ำว่าอันตรายอยู่ที่ข้อเท็จจริงที่ว่ามาตรา 57 ของร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขล่าสุด (ที่เสนอต่อการประชุมผู้แทนเฉพาะกิจในช่วงปลายเดือนสิงหาคม 2566) อนุญาตให้เจ้าของบ้านเลือกที่จะออก "สมุดสีชมพู" แยกกันสำหรับแต่ละห้องชุดได้ หากได้รับการอนุมัติ อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กก็จะ "ถูกกฎหมาย" และไม่ต่างจากอพาร์ทเมนท์ทั่วไป สิ่งนี้ยังสะท้อนให้เห็นในพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบัน (มาตรา 46) และพระราชกฤษฎีกา 71/2010 ฉบับก่อนหน้านี้ด้วย

ทั้งนี้ ครอบครัวหนุ่มสาวที่มีเงิน 700-800 ล้านดอง ก็สามารถซื้อมินิอพาร์ทเมนท์ขนาด 30 ตร.ม. ได้เช่นกัน และรับ “สมุดสีชมพู” เหมือนกับการซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการเลย

“ หากนโยบายนี้ผ่าน ย่อมทำให้มินิอพาร์ตเมนต์ “ร้อนแรง” มากขึ้น คนแห่ซื้อมินิอพาร์ตเมนต์ ทำให้เกิดกระแสการล่าหาที่ดินติดๆ กันเพื่อนำมารวมกัน สร้างมินิอพาร์ตเมนต์ขายทั่วทุกแห่ง แทนที่จะส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามโครงการ สร้างการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส”

ไม่เพียงแต่ปัญหาเรื่องความปลอดภัยและการป้องกันอัคคีภัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการแก้ไขปัญหาโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (โรงเรียน สาธารณสุข การบริหาร บริการ ฯลฯ) สำหรับครัวเรือนที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก ซึ่งจะส่งผลให้ทางการในเขตเมืองของฮานอย นครโฮจิมินห์ ดานัง ต้องจ่ายเงินมากขึ้น... หากมีการ "อนุญาตให้สร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กได้" นายดิงห์เตือน

ดังนั้น นายดิงห์ จึงแนะนำว่า อย่า “ออกกฎหมาย” ให้สร้างอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็ก แต่ควรจะต้องมีมาตรการควบคุมประเภทนี้อย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การซื้อขายมินิอพาร์ทเมนท์ไม่ได้รับการรับรู้ และไม่มีการออก "สมุดสีชมพู" แยกต่างหากสำหรับมินิอพาร์ทเมนท์แต่ละห้องเพื่อป้องกันไม่ให้อพาร์ทเมนท์ประเภทนี้ได้รับความนิยม หลีกเลี่ยงความเสี่ยงต่อความไม่ปลอดภัยและภาระเกินกำลังของระบบโครงสร้างพื้นฐานในเมือง

“ หากครัวเรือนหรือบุคคลใดมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและต้องการสร้างอาคารชุด จะต้องจัดตั้งธุรกิจ/สหกรณ์ และจัดเตรียมโครงการลงทุนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนตามกฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ” นายดิงห์ กล่าว

เพิ่งเกิดเพลิงไหม้ร้ายแรงในอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเขตควงฮา

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า จำเป็นต้องแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 เพื่อขจัดช่องโหว่ทางกฎหมายในการทำให้การสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กถูกกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามที่นายโจวได้กล่าวไว้ บทบัญญัติในมาตรา 46 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ครัวเรือนและบุคคลในเขตเมืองจะต้องก่อสร้างและปรับปรุงบ้านให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างและต้องรับผิดชอบต่อคุณภาพของบ้าน

กรณีได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างบ้าน 2 ชั้นขึ้นไป ให้แต่ละชั้นออกแบบและก่อสร้างเป็นห้องชุด 2 ห้องชุดขึ้นไปในลักษณะปิด โดยมีพื้นที่ขั้นต่ำตามมาตรฐานการก่อสร้างและข้อกำหนดการอยู่อาศัยของแต่ละห้องชุด และมีพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของอาคารชุดตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ รัฐต้องรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละห้องในบ้านหลังนั้น

นายโจว กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวทำให้เกิดสถานการณ์การก่อสร้างมินิอพาร์ตเมนต์แบบ “เว้า” และแพร่หลายในเมืองใหญ่ๆ ส่งผลให้เกิดการรบกวนต่อการวางแผนพัฒนาเมือง ขณะเดียวกันยังทำให้สูญเสียความสวยงาม ไม่ปลอดภัยจากอัคคีภัย ขาดสาธารณูปโภคและบริการต่างๆ ให้กับผู้อยู่อาศัยอีกด้วย ดังนั้นสมาคมจึงเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 46 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 โดยให้ยกเลิกการออกหนังสือปกแดงสำหรับห้องชุดขนาดเล็กโดยสิ้นเชิง โดยให้อนุญาตเฉพาะธุรกิจการให้เช่าบ้านเท่านั้น

ในความเป็นจริง เมื่อเร็วๆ นี้ นักลงทุนหลายรายได้ยื่นขอใบอนุญาตเพื่อสร้างบ้านธรรมดา จากนั้นก็หลีกเลี่ยงกฎหมายและเปลี่ยนแบบเดิมมาเป็นการสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ การก่อสร้างมินิอพาร์ทเมนต์อย่างแพร่หลายในเมืองใหญ่ทำให้การวางแผนการพัฒนาเมืองหยุดชะงัก ทำให้สูญเสียความสวยงาม และยังก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ซื้ออีกด้วย

กระทรวงก่อสร้างยังได้ชี้แจงในเรื่องนี้ด้วยว่า ในบางพื้นที่ เกิดสถานการณ์ที่ใช้ประโยชน์จากการบริหารจัดการที่หละหลวมของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทั้งครัวเรือนและบุคคลทั่วไปได้สร้างบ้านเดี่ยวที่มีหลายชั้นและหลายห้องชุดโดยพลการ โดยไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย เช่น ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ก่อสร้างขัดต่อผังเมือง รุกล้ำพื้นที่ แบ่งย่อยห้องชุด ขยายชั้นโดยพลการ... จากนั้นก็ซื้อ ขาย โอนกรรมสิทธิ์โดยเสรี

กระทรวงก่อสร้างยังได้ออกคำเตือนว่า หากไม่บริหารจัดการให้เข้มงวดขึ้น จะก่อให้เกิดผลเสียมากมาย เช่น ฝ่าฝืนกฎป้องกันและระงับอัคคีภัย มีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดไฟไหม้และระเบิดในชุมชนที่อยู่อาศัย โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่มีภาระเกินกำลัง ไม่สามารถออกหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของให้แก่ผู้ซื้อห้องชุดได้เนื่องจากมีการละเมิดความหนาแน่นของการออกแบบและการก่อสร้าง ทำให้เกิดข้อพิพาทและการฟ้องร้องระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

เจา อันห์

แหล่งที่มา