พัฒนารากฐานนโยบายให้สมบูรณ์แบบ อสังหาฯ จะมีจุดเปลี่ยนหรือไม่?

ในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 สภานิติบัญญัติแห่งชาติครั้งที่ 15 ได้ผ่านกฎหมายที่ดินอย่างเป็นทางการ (แก้ไข) และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2567 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันนี้ (1 สิงหาคม 2567)

เร่งรัด การบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN&MT) Dang Quoc Khanh เปิดเผยถึงกฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นๆ ในการประชุมหารือเกี่ยวกับการทบทวนงาน 6 เดือนแรกของปีและการจัดสรรงาน 6 เดือนสุดท้ายของปี 2024 เริ่ม 1 ส.ค.นี้ คาดแก้ปัญหาที่ดินคั่งค้างได้หลายรายการ

ผู้นำกล่าวว่าประชาชนและธุรกิจต่างตั้งตารอสิ่งนี้ หากการดำเนินการและการจัดทำเอกสารแนะนำเสร็จสิ้นลงด้วยดี ความต้องการของประชาชนและธุรกิจจะได้รับการแก้ไขอย่างดี

การประเมินความเคลื่อนไหวของรัฐบาลในการย่นระยะเวลาในการบังคับใช้กฎหมายในชีวิต ในการสัมภาษณ์กับ Nguoi Dua Tin ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Dinh Trong Thinh เปิดเผยว่าขณะนี้คือเวลาที่เหมาะสมในการนำกฎหมายไปปฏิบัติ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังบันทึกจำนวนมาก คอขวดที่จำเป็นต้องกำจัดออกทันที

นักเศรษฐศาสตร์ ดินห์ ตรง ติงห์

เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ โครงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการก่อสร้างให้เสร็จสิ้นตามการวางแผนและการออกแบบก่อนที่จะขายหรือให้เช่า

ด้วยเหตุนี้ ตลาดอสังหาฯ หลังจากได้รับการสนับสนุนจากนโยบายต่างๆ จะได้รับการชำระล้าง โดยการคัดเลือกนักลงทุนที่มีแหล่งเงินทุนที่ดี ผลิตภัณฑ์ที่ดี พร้อมเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน จะนำตลาดไปสู่ขั้นตอนต่อไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วัตถุประสงค์พื้นฐานของการแก้ไขกฎหมายที่ดินคือการแก้ไขข้อบกพร่องและปัญหาที่ไม่สมเหตุสมผล ตลอดจนการเสริมกฎเกณฑ์เร่งด่วนจากการปฏิบัติเพื่อแก้ไขปัญหาให้กับนักลงทุน ธุรกิจ ตลอดจนตลาดอสังหาริมทรัพย์

พร้อมกันนี้ให้ตอบสนองความต้องการเฉพาะของประชาชนและปฏิบัติตามรัฐธรรมนูญและกฎหมายของเวียดนาม

“สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ช่วยแก้ปัญหาในทางปฏิบัติเท่านั้น แต่ยังสร้างรากฐานที่มั่นคงให้ที่ดินกลายมาเป็นทรัพยากรที่แท้จริงในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอีกด้วย เมื่อกฎหมายผ่านแล้ว ควรรวมไว้ใน “ยิ่งเร็วเท่าไหร่ก็ยิ่งดี” นายทินห์กล่าว

นอกจากนี้ นายทินห์ คาดว่าเมื่อกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ จะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของนักลงทุน ส่งผลให้ตลาดฟื้นตัวได้ในระยะเริ่มต้น

ธุรกิจ คาดหวังให้มีการลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารจัดการ

จากด้านธุรกิจ บริษัท Vinhomes Joint Stock Company (HoSE: VHM) ได้ประกาศรายงานสถานการณ์ธุรกิจที่เฟื่องฟูในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2024 โดยได้ระบุมุมมองเกี่ยวกับกฎหมาย 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 และกฎหมายธุรกิจปี 2024 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม และจะขจัดปัญหาทางกฎหมายส่วนใหญ่ของโครงการ

นอกจากนี้ ด้วยปัจจัยมหภาคที่เอื้ออำนวยและความพยายามในการส่งเสริมของภาครัฐและท้องถิ่น คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้จะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกอย่างชัดเจน

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP Invest

นาย Nguyen Quoc Hiep ประธานบริษัท GP Invest ซึ่งมีความเห็นเดียวกันกับ Vinhomes เปิดเผยกับนาย Nguoi Dua Tin ว่า ธุรกิจต่าง ๆ มักต้องการให้กฎหมายที่ดิน รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ในเร็ว ๆ นี้

สาเหตุก็คือในปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะและธุรกิจในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องโดยทั่วไปต่างประสบปัญหาการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กันมาก เพราะกฎหมายเก่ามีข้อจำกัดมากมาย ทับซ้อนและขัดแย้งกัน

ดังนั้นหากกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะช่วยสนับสนุนธุรกิจและกำหนดการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดโดยตรง

นายเฮียปยังแสดงความเห็นว่าตลาดทั้งหมดอยู่ในท่าที "รอและดู" เพื่อดูว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปอย่างไรพร้อมกับระเบียงกฎหมายใหม่

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งประชาชนมีความสนใจอย่างมากในประเด็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะเป็นอย่างไรภายใต้นโยบายใหม่นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางขาขึ้นหรือขาลง ผมคิดว่าการใช้กฎหมายที่ดินนั้น” เข็มขัดนี้จะช่วยควบคุมและกำหนดทิศทางการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายเฮียปกล่าว

ธุรกิจคาดหวังว่ากฎหมายนี้จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารจัดการในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะเจ้าของธุรกิจที่มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณ Hiep กล่าวว่าตอนนี้สิ่งที่ธุรกิจกังวลมากที่สุดคือกฎหมายฉบับใหม่จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารหรือไม่

เพราะในความเป็นจริงแล้ว ปัญหาทางกฎหมายที่เกิดจากขั้นตอนการบริหารที่ยุ่งยาก กฎระเบียบต่างๆ ที่ไม่ชัดเจนมากมาย ความรับผิดชอบในการอนุมัติของระดับบริหารที่ไม่ชัดเจน และการดึงดันระหว่างคู่สัญญา... ทำให้ธุรกิจต้องเสียเวลาและทรัพยากรไปมาก ทำให้การดำเนินโครงการเกิดความล่าช้า

ตระหนัก ถึงความเสี่ยงของการขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการ

แม้ว่าจะมีการคาดหวังสูงว่ากฎหมายแก้ไขที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จะส่งเสริมให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางบวก แต่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนยังคงแสดงความกังวลว่าตลาดจะ "ดูดซับ" นโยบายดังกล่าวอย่างไร

นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ วิเคราะห์ผลกระทบโดยรวมของกฎหมายที่ดินที่มีผลบังคับใช้ โดยระบุว่าผลกระทบที่เห็นได้ชัดที่สุดสองประการที่อาจเกิดขึ้นได้คือราคาที่ดินจะเติบโตอย่างยั่งยืนและอสังหาริมทรัพย์ อุปทานจะดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้สามารถมองเห็นปรากฏการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นในตลาดได้ นายตวน กล่าวว่า กฎหมายจะต้องใช้เวลาในการ “ล่าช้า” ประมาณ 8-12 เดือน จึงจะมีผลใช้บังคับและบังคับใช้ได้

“เราไม่ควรคาดหวังมากเกินไปว่าการผ่านกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขนี้จะฟื้นฟูตลาดได้ในทันที นั่นเป็นเหตุผลที่รัฐสภาผ่านกฎหมายดังกล่าวเร็วเกินไป เพื่อว่าตั้งแต่ตอนนี้จนถึงปี 2568 ผู้เข้าร่วมตลาดจะมีเวลา “มาหารือกัน” เข้าใจและจัดทำแผนปรับตัวและประยุกต์ใช้” นายตวน กล่าว

คุณดิงห์ มินห์ ตวน – ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ภูมิภาคใต้

นายดิงห์ จุง ติงห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องให้ความสนใจต่อความเสี่ยงของความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นในตลาด หากกฎระเบียบและเอกสารกฎหมายย่อยใหม่ๆ ไม่เข้มงวดเพียงพอและเชื่อมโยงกับกฎหมายอย่างสมบูรณ์ หรือมีรายละเอียดไม่ชัดเจนเพียงพอ

ดังนั้น หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องค้นคว้าและออกพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนให้ละเอียดและสมบูรณ์โดยเร็วที่สุด เพื่อให้สามารถนำกฎหมายไปปฏิบัติได้อย่างราบรื่นทันทีที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ ต้องมีวิธีการโฆษณาชวนเชื่อที่สมบูรณ์เพื่อให้แน่ใจว่าบุคคลและองค์กรที่เกี่ยวข้องทั้งหมดมีความเข้าใจที่ถูกต้อง สมบูรณ์ และทันท่วงทีเกี่ยวกับช่องทางกฎหมายใหม่

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปรับปรุงและประเมินผลการบังคับใช้กฎหมายใหม่เป็นประจำ รับคำติชมจากผู้เข้าร่วมตลาดอย่างแข็งขัน เพื่อให้แน่ใจว่ามีการปรับเปลี่ยนอย่างทันท่วงทีและเหมาะสม กับชีวิตจริง

ผู้แทน Vu Tien Loc ผู้แทนรัฐสภากรุงฮานอย กล่าวว่า ขณะนี้ ปัญหาสำคัญที่สุดประการหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน

ดังนั้นการแก้ไขกฎหมายล่าสุดที่มีผลเชิงบวกมาก หากมีผลบังคับใช้ภายในครึ่งปี จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการผลิตและธุรกิจ และทำให้เศรษฐกิจมีความมั่นคง ประโยชน์ทางสังคม สำหรับคน

อย่างไรก็ตาม เพื่อเสนอต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณาแก้ไขกฎหมายให้มีผลบังคับใช้เร็วขึ้น ผู้แทน Vu Tien Loc กล่าวว่า นอกเหนือจากจิตวิญญาณและความรับผิดชอบแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดคือความพยายามของรัฐบาล กระทรวงและสาขาต่างๆ ควรออกเอกสารคำแนะนำโดยละเอียดโดยเร็วที่สุด เพื่อให้มั่นใจถึงคุณภาพ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คำสั่ง คำสั่งเวียน และเอกสารต่างๆ จะต้องแน่ใจว่าสะท้อนถึงเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดินได้อย่างถูกต้อง เพื่อช่วยให้นำไปปฏิบัติได้อย่างสอดประสานกัน โดยไม่มีข้อขัดแย้งหรือทับซ้อนระหว่างสถานที่ต่างๆ

พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องขจัดความยากลำบากในการผลิตและการดำเนินธุรกิจ การเข้าถึงที่ดิน และปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน ตลอดจนชีวิตของผู้คน

“เห็นได้ชัดว่าการลดระยะเวลาลงนั้นเป็นสิ่งที่น่ายินดีอย่างยิ่ง แต่จะต้องไม่กระทบต่อคุณภาพ และนี่จะเป็นเรื่องที่รัฐสภาต้องตัดสินใจ” นายล็อคกล่าว

นายฮวง ไห ผู้อำนวยการกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 จะมีผลบังคับใช้เป็นทางการ

เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขในการบังคับใช้กฎหมาย เอกสารย่อยจะต้องได้รับการกรอกให้สมบูรณ์และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เพื่อหลีกเลี่ยง "ช่องว่าง" ทางกฎหมาย ความจำเป็นในการปฏิบัติตามข้อกำหนดในทางปฏิบัติของกฎหมายเหล่านี้เป็นเรื่องเร่งด่วน โดยยิ่งเร็วเท่าไหร่ก็ยิ่งดีเท่านั้น

ในการเผชิญกับแรงกดดันดังกล่าว กระทรวงก่อสร้างได้เข้ามามีส่วนร่วมและเน้นในการพัฒนาพระราชกฤษฎีกา 5 ฉบับ หนังสือเวียน 2 ฉบับ และมติของนายกรัฐมนตรี 1 ฉบับ เพื่อกำหนดและชี้นำการบังคับใช้กฎหมาย

ขณะนี้ร่างเอกสารได้เสร็จสมบูรณ์โดยพื้นฐานแล้ว และส่งมอบให้รัฐบาลหลังจากการประชุมครั้งสุดท้าย โดยมีเจตนาที่จะแล้วเสร็จในเดือนกรกฎาคม 2567

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-2024-hoan-thien-be-do-chinh-sach-bds-se-co-buoc-chuyen-minh-204240731094044921.htm