พัฒนารากฐานนโยบายให้สมบูรณ์แบบ อสังหาฯ จะมีจุดเปลี่ยนหรือไม่?

ในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 สภานิติบัญญัติแห่งชาติครั้งที่ 15 ได้ผ่านกฎหมายที่ดินอย่างเป็นทางการ (แก้ไข) และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2567 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันนี้ (1 สิงหาคม 2567)

เร่งรัด การบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN&MT) Dang Quoc Khanh เปิดเผยในการประชุมเกี่ยวกับการทบทวนผลงานใน 6 เดือนแรกของปีและการจัดสรรภารกิจใน 6 เดือนสุดท้ายของปี 2567 ว่ากฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นๆ ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม คาดว่าจะสามารถแก้ไขปัญหาค้างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินได้หลายกรณีอย่างมีประสิทธิผล

ผู้นำแสดงความเห็นว่าประชาชนและธุรกิจต่างตั้งตารอสิ่งนี้ หากการดำเนินการและการจัดทำเอกสารแนะนำเสร็จสิ้นไปด้วยดี ความต้องการของประชาชนและธุรกิจจะได้รับการแก้ไขอย่างดี

ในการประเมินความเคลื่อนไหวของรัฐบาลในการย่นระยะเวลาในการนำกฎหมายมาใช้ในชีวิตจริง ในการสัมภาษณ์กับ Nguoi Dua Tin ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Dinh Trong Thinh เปิดเผยว่าขณะนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่จะนำกฎหมายไปปฏิบัติจริง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาอุปสรรคมากมายที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขโดยทันที

นักเศรษฐศาสตร์ ดินห์ ตรง ติงห์

เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ โครงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการก่อสร้างให้เสร็จสิ้นตามการวางแผนและการออกแบบก่อนจึงจะสามารถขายหรือให้เช่าได้

ด้วยเหตุนี้ ตลาดอสังหาฯ หลังจากได้รับการสนับสนุนจากนโยบายต่างๆ จะได้รับการชำระล้าง โดยการคัดเลือกนักลงทุนที่มีแหล่งเงินทุนที่ดี ผลิตภัณฑ์ที่ดี พร้อมเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน จะนำตลาดไปสู่ขั้นตอนต่อไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่งจุดประสงค์พื้นฐานในการแก้ไขกฎหมายที่ดินคือการแก้ไขข้อบกพร่องและปัญหาที่ไม่สมเหตุสมผล ตลอดจนเสริมกฎเกณฑ์เร่งด่วนจากการปฏิบัติเพื่อแก้ไขปัญหาให้กับนักลงทุน ธุรกิจ ตลอดจนตลาดอสังหาริมทรัพย์

พร้อมกันนี้ให้ตอบสนองความต้องการเฉพาะของประชาชนและปฏิบัติตามรัฐธรรมนูญและกฎหมายของเวียดนาม

“การดำเนินการดังกล่าวไม่เพียงแต่ช่วยแก้ปัญหาในทางปฏิบัติเท่านั้น แต่ยังช่วยสร้างรากฐานที่มั่นคงให้ที่ดินกลายมาเป็นทรัพยากรที่แท้จริงในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอีกด้วย เมื่อกฎหมายผ่านแล้ว ควรบังคับใช้ให้เร็วที่สุด” นายทินห์กล่าว

นอกจากนี้ นายทินห์ คาดว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 เมื่อนำไปปฏิบัติจริง จะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของนักลงทุน ส่งผลให้ตลาดฟื้นตัวได้เร็วยิ่งขึ้น

ธุรกิจ คาดหวังให้มีการลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารจัดการ

ในด้านธุรกิจ บริษัท Vinhomes Joint Stock Company (HoSE: VHM) ได้ประกาศรายงานสถานการณ์ธุรกิจที่เจริญรุ่งเรืองในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2024 โดยระบุว่ากฎหมาย 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ที่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม จะช่วยแก้ไขปัญหาทางกฎหมายส่วนใหญ่ของโครงการได้

นอกจากนี้ ด้วยปัจจัยมหภาคที่เอื้ออำนวยและความพยายามในการส่งเสริมของภาครัฐและท้องถิ่น คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้จะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกอย่างชัดเจน

คุณเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP Invest

นาย Nguyen Quoc Hiep ประธานบริษัท GP Invest ซึ่งมีความเห็นเดียวกันกับ Vinhomes เปิดเผยกับ นาย Nguoi Dua Tin ว่า ธุรกิจต่าง ๆ มักต้องการให้กฎหมายที่ดิน รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ในเร็ว ๆ นี้

สาเหตุคือในปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะและธุรกิจในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องโดยทั่วไปกำลังประสบปัญหาในการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่มาก เพราะกฎหมายเดิมมีข้อจำกัด ความซ้ำซ้อน และความขัดแย้งอยู่มาก

ดังนั้นหากกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะช่วยสนับสนุนธุรกิจและกำหนดการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดโดยตรง

นายเฮียปยังแสดงความเห็นว่าตลาดทั้งหมดอยู่ในท่าที "รอและดู" เพื่อดูว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปอย่างไรพร้อมกับระเบียงกฎหมายใหม่

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งประชาชนมีความสนใจอย่างมากในประเด็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะเป็นอย่างไรภายใต้นโยบายใหม่นี้ ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางขาขึ้นหรือขาลง ผมคิดว่าการใช้กฎหมายที่ดินจะช่วยควบคุมและกำหนดทิศทางการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้” นายเฮียปกล่าว

ธุรกิจคาดหวังว่ากฎหมายนี้จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารจัดการในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะเจ้าของธุรกิจที่มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณ Hiep กล่าวว่าตอนนี้สิ่งที่ธุรกิจกังวลมากที่สุดคือกฎหมายใหม่จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารหรือไม่

เพราะในความเป็นจริงแล้ว ปัญหาทางกฎหมายที่เกิดจากขั้นตอนการบริหารที่ยุ่งยาก กฎระเบียบต่างๆ ที่ไม่ชัดเจนมากมาย ความรับผิดชอบในการอนุมัติของระดับบริหารที่ไม่ชัดเจน รวมถึงการดึงดันระหว่างคู่สัญญา... ทำให้ธุรกิจต้องเสียเวลาไปมาก ทำให้การดำเนินโครงการหยุดชะงัก

ตระหนัก ถึงความเสี่ยงของการขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการ

แม้ว่าจะมีการคาดหวังสูงว่ากฎหมายแก้ไขที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จะส่งเสริมให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางบวก แต่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนยังคงแสดงความกังวลว่าตลาดจะ "ดูดซับ" นโยบายเหล่านี้อย่างไร

นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการของ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคภาคใต้ ได้วิเคราะห์ผลกระทบโดยรวมของกฎหมายที่ดินที่จะนำมาใช้ในทางปฏิบัติ โดยระบุว่าผลกระทบที่เห็นได้ชัดที่สุดสองประการที่อาจเกิดขึ้นได้ก็คือ ราคาที่ดินจะเติบโตอย่างยั่งยืน และอุปทานอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้สามารถมองเห็นปรากฏการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นในตลาดได้ นายตวน กล่าวว่า กฎหมายจะต้องใช้เวลาในการ “ล่าช้า” ประมาณ 8-12 เดือน จึงจะมีผลใช้บังคับและบังคับใช้ได้

“เราไม่ควรคาดหวังว่าการผ่านกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขนี้จะช่วยฟื้นฟูตลาดได้ในทันที นั่นก็เป็นเหตุผลที่รัฐสภาผ่านกฎหมายดังกล่าวก่อนกำหนด เพื่อให้ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงปี 2568 ผู้เข้าร่วมตลาดสามารถหารือ ทำความเข้าใจ และเตรียมแผนการปรับตัวและการใช้บังคับ” นายตวนกล่าว

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ภูมิภาคใต้

นายดิงห์ จุง ติงห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องให้ความสนใจต่อความเสี่ยงของความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นในตลาด หากกฎระเบียบและเอกสารกฎหมายย่อยใหม่ๆ ไม่เข้มงวดเพียงพอและเชื่อมโยงกับกฎหมายอย่างสมบูรณ์ หรือไม่มีรายละเอียดและเฉพาะเจาะจงเพียงพอ

ดังนั้น หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องค้นคว้าและออกพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนให้ละเอียดและสมบูรณ์โดยเร็วที่สุด เพื่อให้สามารถนำกฎหมายไปปฏิบัติได้อย่างราบรื่นทันทีที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ ต้องมีวิธีการโฆษณาชวนเชื่อที่สมบูรณ์เพื่อให้แน่ใจว่าบุคคลและองค์กรที่เกี่ยวข้องทั้งหมดมีความเข้าใจที่ถูกต้อง สมบูรณ์ และทันท่วงทีเกี่ยวกับช่องทางกฎหมายใหม่

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปรับปรุงและประเมินผลการบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ เป็นประจำ รับคำติชมจากผู้เข้าร่วมตลาดอย่างแข็งขัน เพื่อให้แน่ใจว่ามีการปรับเปลี่ยนอย่างทันท่วงทีตามหลักปฏิบัติในชีวิตจริง

ผู้แทน Vu Tien Loc จากสภานิติบัญญัติแห่งชาติกรุงฮานอย กล่าวว่า ขณะนี้ ปัญหาสำคัญที่สุดประการหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน

ดังนั้น ด้วยการแก้ไขกฎหมายล่าสุดที่เป็นบวกมาก หากนำไปปฏิบัติภายในครึ่งปี ก็จะเกิดประโยชน์อย่างยิ่งต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ โดยสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการผลิตและธุรกิจ ความมั่นคงทางสังคม และผลประโยชน์ต่อประชาชน

อย่างไรก็ตาม เพื่อนำเสนอต่อรัฐสภาพิจารณาแก้ไขกฎหมายให้มีผลบังคับใช้เร็วขึ้น ผู้แทน หวู่ เตียน ล็อก กล่าวว่า นอกเหนือจากจิตวิญญาณและความรับผิดชอบแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดคือความพยายามของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ในการออกเอกสารแนวทางโดยละเอียดเพื่อให้แน่ใจถึงคุณภาพโดยเร็ว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คำสั่ง คำสั่งเวียน และเอกสารต่างๆ จะต้องแน่ใจว่าสะท้อนถึงเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดินอย่างแท้จริง ช่วยให้การบังคับใช้เป็นไปอย่างสอดประสานกัน โดยไม่มีข้อขัดแย้งหรือทับซ้อนระหว่างสถานที่ต่างๆ

พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องขจัดความยากลำบากในการผลิตและการดำเนินธุรกิจ การเข้าถึงที่ดิน และปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน ตลอดจนชีวิตของผู้คน

“เห็นได้ชัดว่าการลดระยะเวลาลงนั้นเป็นสิ่งที่น่ายินดีอย่างยิ่ง แต่จะต้องไม่กระทบต่อคุณภาพ และนี่จะเป็นเรื่องที่รัฐสภาต้องตัดสินใจ” นายล็อคกล่าว

นายฮวง ไห ผู้อำนวยการกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 จะมีผลบังคับใช้เป็นทางการ

เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขในการบังคับใช้กฎหมาย เอกสารย่อยจะต้องได้รับการกรอกให้สมบูรณ์และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เพื่อหลีกเลี่ยง "ช่องว่าง" ทางกฎหมาย ความจำเป็นในการปฏิบัติตามข้อกำหนดในทางปฏิบัติของกฎหมายเหล่านี้เป็นเรื่องเร่งด่วน โดยยิ่งเร็วเท่าไหร่ก็ยิ่งดีเท่านั้น

ในการเผชิญกับแรงกดดันดังกล่าว กระทรวงก่อสร้างได้เข้ามามีส่วนร่วมและเน้นในการพัฒนาพระราชกฤษฎีกา 5 ฉบับ หนังสือเวียน 2 ฉบับ และมติของนายกรัฐมนตรี 1 ฉบับ เพื่อกำหนดและชี้นำการบังคับใช้กฎหมาย

ขณะนี้ร่างเอกสารได้เสร็จสมบูรณ์เป็นพื้นฐานแล้ว และส่งมอบให้รัฐบาลหลังจากการประชุมครั้งสุดท้าย โดยมีกำหนดจะแล้วเสร็จในเดือนกรกฎาคม 2567

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-2024-hoan-thien-be-do-chinh-sach-bds-se-co-buoc-chuyen-minh-204240731094044921.htm