การคงไว้ซึ่งวิธีส่วนเกินทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินของโครงการโปร่งใสมากขึ้นหรือไม่?

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังคงต้องการยุติการใช้วิธีการแบบส่วนเกิน

ตามที่ Thanh Nien รายงานเมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ส่งร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน (ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44) ไปยังกระทรวงยุติธรรมเพื่อประเมินผลก่อนนำเสนอต่อรัฐบาล

ที่น่าสังเกตคือ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอในร่างพระราชกฤษฎีกา 44 ไม่ให้ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

อย่างไรก็ตามในการประชุมเชิงปฏิบัติการช่วงบ่ายนี้ ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นด้วยว่าควรคงวิธีการส่วนเกินไว้ในการประเมินมูลค่าที่ดิน

คุณดาว จุง จินห์ ร่วมแบ่งปันในการประชุมเชิงปฏิบัติการ

ในการพูดที่การประชุมเชิงปฏิบัติการ นาย Dao Trung Chinh ผู้อำนวยการฝ่ายการวางแผนและพัฒนาที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) ได้หยิบยกประเด็นต่างๆ มากมายและยกตัวอย่างเหตุผลที่กระทรวงเสนอให้ยกเลิกวิธีส่วนเกินเมื่อประเมินมูลค่าที่ดิน

มุมมองของผู้แทนกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการประชุมเชิงปฏิบัติการยังคงเหมือนเดิมกับเมื่อตอบสัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์ Thanh Nien ในบทความเรื่อง รัฐบาลจะตัดสินใจคงไว้หรือยกเลิกวิธีส่วนเกิน? โพสเมื่อวันที่ 26.7.

ตามที่นายชินห์กล่าว ไม่มีใครสามารถปฏิเสธความเหนือกว่าของวิธีการส่วนเกินได้ แต่ในบริบทของพารามิเตอร์อินพุตเมื่อนำวิธีนี้ไปประยุกต์ใช้ในการประเมินราคาที่ดินในประเทศของเราไม่ได้เป็นมาตรฐานส่งผลให้ผลลัพธ์ไม่แม่นยำ

“ผมได้เข้าร่วมการประเมินราคาที่ดินในหลายกรณีเมื่อเร็วๆ นี้ และพบว่าผู้ประเมินกลัวความเสี่ยงทางกฎหมายเมื่อใช้การประเมินราคาโดยใช้วิธีส่วนเกิน นั่นเป็นหนึ่งในเหตุผลที่กระบวนการประเมินราคาที่ดินล่าช้าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา” คุณ Chinh เล่าในการประชุมเชิงปฏิบัติการ

นายชินห์กล่าวเสริมด้วยว่า หากรัฐบาลตัดสินใจที่จะคงวิธีส่วนเกินไว้ ก็จำเป็นที่จะต้องวิจัยและทบทวนเพื่อพัฒนามาตรฐานอินพุตสำหรับพารามิเตอร์และดัชนีของวิธีนี้ด้วย ผลลัพธ์จึงจะมีความแม่นยำได้ด้วยการป้อนข้อมูลมาตรฐานเท่านั้น ผู้ประเมินสามารถลงนามได้อย่างมั่นใจ และสามารถแก้ไขปัญหาด้านการประเมินมูลค่าที่ดินได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการ

“การเลิกใช้วิธีส่วนเกินถือเป็นการถอยหลังในการประเมินมูลค่าที่ดิน”

หลังจากที่ผู้แทนกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้แลกเปลี่ยนความเห็นแล้ว ผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจจำนวนมากได้ส่งเอกสารโดยตรงหรือส่งมาแสดงความเห็นเกี่ยวกับความจำเป็นในการคงไว้ซึ่งวิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน หากปล่อยทิ้งร้างอาจจะทำให้เกิดความยุ่งยากและความแออัดมากขึ้น การประเมินมูลค่าที่ดินจะล่าช้า และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงขาดแคลนอุปทานเป็นเวลานาน

ทนายความเหงียนหงชุง รองประธาน Hanoi Real Estate Club แสดงความเห็นว่าควรคงวิธีการส่วนเกินไว้

ทนายความเหงียนหงชุง รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยอิงจากการใช้งานในอนาคต ไม่ใช่อิงจากการใช้งานในปัจจุบัน เหมือนอย่างวิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีการหารายได้

วิธีการส่วนเกินสะท้อนมูลค่าตลาดของที่ดินที่ต้องประเมิน โดยรวมถึงปัจจัยต่างๆ ต่อไปนี้: วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน คำศัพท์การใช้ประโยชน์ที่ดิน; ความหนาแน่นของอาคาร ความสูงของอาคาร; ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน สะท้อนมูลค่ากระแสเงินสดในการลงทุน การผลิต และการดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ

“วิธีการส่วนเกินสะท้อนถึงลักษณะทางการเงินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นต้นทุน รายได้ และกำไร ซึ่งถือเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์และเชิงวัตถุวิสัย วิธีการนี้สะท้อนถึงวิธีการใช้ประโยชน์ จัดสรร และแบ่งปันความแตกต่างของค่าเช่าที่ดินได้อย่างชัดเจน นอกจากนี้ยังเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ตามแนวทางปฏิบัติระดับสากลอีกด้วย

การที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมอ้างว่าเนื่องจากขาดฐานข้อมูลในการประเมินราคา การประเมินราคาจึงต้องอาศัยปัจจัยสมมติฐาน การขาดความแม่นยำ จึงควรยกเลิกวิธีการนี้ไปนั้น ในความเห็นของฉัน ถือเป็นสิ่งที่ไม่น่าเชื่อถือ หากปัญหาอยู่ที่การขาดข้อมูล การแก้ไขควรเป็นการสร้างแหล่งข้อมูลที่มีคุณภาพและเชื่อถือได้ แทนที่จะละทิ้งวิธีการแบบส่วนเกิน (ทำลายเครื่องจักรการผลิต) ดังนั้น หากการเลิกใช้หลักการประเมินมูลค่าที่ดินด้วยวิธีส่วนเกินกลายเป็นจริง ก็จะถือเป็นการก้าวถอยหลังในการประเมินมูลค่าที่ดิน” นายจุงกล่าว

ในขณะเดียวกัน ตามที่ทนายความ Chung กล่าว ร่างพระราชกฤษฎีกา 44 มีวิธีการประเมินมูลค่าเพียง 3 วิธี คือ การเปรียบเทียบ รายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งไม่เพียงพอที่จะแทนที่วิธีการส่วนเกินเมื่อประเมินมูลค่าโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดิน เช่น พื้นที่ในเมือง พื้นที่บริการเชิงพาณิชย์แบบผสมผสาน ฯลฯ

หากยกเลิกวิธีการส่วนเกินแล้ว การจะกำหนดมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินที่นักลงทุนจะต้องจ่ายสำหรับโครงการที่เกิดขึ้นในอนาคตเมื่องานโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและทางเทคนิคยังไม่เสร็จสมบูรณ์นั้นเป็นเรื่องยาก นักลงทุนจะไม่สามารถคำนวณปัญหาทางการเงินในการดำเนินโครงการอสังหาฯ ได้...

ศาสตราจารย์ Hoang Van Cuong สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา แบ่งปันข้อดีและข้อเสียของวิธีการส่วนเกิน

สิ่งสำคัญคือการทำให้พารามิเตอร์อินพุตของวิธีการประเมินค่าแต่ละวิธีเป็นมาตรฐาน

ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกวง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการต่างๆ มากมายไม่ได้รับการอนุมัติ สาเหตุประการหนึ่งคือราคาที่ดินไม่ได้ถูกกำหนดขึ้นเพื่อให้หน่วยงานท้องถิ่นสามารถตัดสินใจในการเรียกเก็บเงิน และนักลงทุนสามารถจ่ายเงินเพื่อตัดสินใจจัดสรรที่ดินได้ การประเมินมูลค่าที่ดินที่ไม่แม่นยำอาจเป็นแบบอัตนัยหรือเป็นกลาง เนื่องจากข้อกำหนดเกี่ยวกับการประเมินราคาไม่เฉพาะเจาะจงและไม่ชัดเจน

ศาสตราจารย์เกวงกล่าวว่ามี 4 วิธีที่ได้รับความนิยมในโลก ได้แก่ การเปรียบเทียบโดยตรง การหักลบ การหารายได้ และส่วนเกิน ในประเทศเวียดนามปัจจุบันมีวิธีการดังกล่าว 4 วิธี และยังได้กำหนดวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินเพิ่มเติมอีก 1 วิธี

จากการวิเคราะห์วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ซึ่งเป็น 1 ใน 3 วิธีที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอในร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ศาสตราจารย์เกืองกล่าวว่าวิธีการนี้จะปลอดภัยมากสำหรับผู้ประเมิน เพราะรัฐบาลกำหนดไว้เช่นนั้น เพียงแค่เอาบัญชีราคาคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์เพื่อกำหนดราคาที่ดิน

“อย่างไรก็ตาม ราคาดังกล่าวไม่แม่นยำ ที่ดินติดกัน 2 แปลงที่มีรูปร่างต่างกันจะมีราคาต่างกันมาก ไม่ต้องพูดถึงทิศทางของที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน วิว... วิธีการปรับราคาที่ดินแบบใช้สัมประสิทธิ์เหมาะสำหรับหน่วยงานบริหารเท่านั้น ไม่ใช่สำหรับบุคคลและธุรกิจ” นายเกวงยอมรับ

นายเกวงได้วิเคราะห์ข้อดีและข้อเสียของวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ การหักลดหย่อน การเปรียบเทียบ และรายได้ ก่อนจะสรุปด้วยความเสียใจว่า “ในโลกนี้ ผู้คนมักใช้การประเมินมูลค่าโครงการใหม่ๆ เป็นหลัก เนื่องจากไม่มีอะไรให้เปรียบเทียบกับโครงการใหม่ๆ ได้ อย่างไรก็ตาม ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ได้ยกเลิกวิธีการนี้ไปแล้ว...”

ผู้เชี่ยวชาญ นักกฎหมาย ธุรกิจต่างๆ...ที่เข้าร่วมการประชุมเชิงปฏิบัติการจำนวนมากแสดงการสนับสนุนการรักษาวิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นายเกืองยังได้ยอมรับด้วยว่าวิธีการแบบส่วนเกินนั้นมีข้อจำกัดมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากปัจจัยการคำนวณพื้นที่ดินที่ต้องการประเมินไม่ได้มาตรฐาน หมายความว่าข้อมูลที่ป้อนไม่ได้มาตรฐาน ก็จะส่งผลให้ผลลัพธ์ออกมาไม่แม่นยำ

หลายประเทศทั่วโลกมักใช้วิธีการเกินดุลและไม่ประสบภาวะขาดทุนเพราะไม่มีการขายเกินและการหลีกเลี่ยงภาษี สภาพแวดล้อมทางธุรกิจและกฎหมายของประเทศส่วนใหญ่มีความโปร่งใสและมีวินัย ในประเทศของเรา พารามิเตอร์และดัชนีตลาดจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับวิธีการส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดินยังไม่ได้มาตรฐาน ทำให้ผลลัพธ์ที่ได้นั้นยากที่จะแม่นยำ และยังมีความเสี่ยงสำหรับผู้ประเมินอีกด้วย...

นายเหงียน กว็อก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม เปิดเผยว่า วิธีการประเมินมูลค่าแต่ละวิธีมีข้อดีข้อเสียเป็นของตัวเอง อย่างไรก็ตาม ในบริบทปัจจุบันของประเทศเรา จำเป็นต้องคงวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน 5 วิธีที่เป็นอยู่ในปัจจุบันไว้ สิ่งสำคัญคือการทำให้พารามิเตอร์อินพุตของแต่ละวิธีเป็นมาตรฐานเพื่อลดข้อผิดพลาดในการประเมินมูลค่าที่ดินและเร่งกระบวนการประเมินให้เร็วขึ้น เมื่อนั้นเท่านั้นที่โครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการแก้ไข และตลาดจะมีอุปทานใหม่เร็วๆ นี้

แม้จะยืนกรานที่จะรักษาวิธีการส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำทางธุรกิจส่วนใหญ่ที่เข้าร่วมเวิร์กช็อปไม่ได้นำเสนอแผนในการเร่งกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดินและแก้ไขคอขวดด้านอุปทานสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดถี่ถ้วน

ลิงค์ที่มา: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm