ธุรกิจอสังหาฯ สร้างรายได้เพื่อชำระหนี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากขายสินทรัพย์ ใช้สินเชื่อจากธนาคารหรือเสนอหุ้นเพื่อหาเงินมาชำระหนี้และสร้างโครงการ

ขายสินทรัพย์ดับกระหายเงินทุน

จนถึงขณะนี้ Novaland Group ได้ดำเนินการปรับโครงสร้างสินเชื่อและหนี้พันธบัตรเสร็จสิ้นแล้ว แต่ในรายงานการตรวจสอบประจำปี 2023 PwC Vietnam ยังคงตั้งข้อสังเกตถึงสมมติฐานการดำเนินกิจการของ Novaland ไว้

ตามที่ผู้สอบบัญชีอิสระได้กล่าวไว้ ผลกระทบรวมของการขาดแคลนกระแสเงินสด ภาระหนี้ระยะสั้นที่ครบกำหนด และข้อจำกัดต่อความสามารถในการระดมทุนในตลาดการเงินได้เพิ่มแรงกดดันด้านสภาพคล่องระยะสั้นให้กับ Novaland นอกจากนี้ ณ วันที่งบดุลรวม Novaland ผิดสัญญาข้อตกลงบางประการภายใต้ข้อตกลงเงินกู้และพันธบัตร

เกี่ยวกับเรื่องนี้ บริษัท โนวาแลนด์ กล่าวว่า บริษัทฯ ได้รับคำมั่นจากธนาคารพาณิชย์ที่จะให้การสนับสนุนทางการเงินในการดำเนินโครงการก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้การส่งมอบบ้านในแต่ละเฟสแก่ผู้ซื้อบ้านเป็นไปอย่างคืบหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารจะเบิกจ่ายวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมอีก 15,816 พันล้านดองในอนาคตอันใกล้นี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Novaland มีแผนที่จะขายสินทรัพย์มูลค่าประมาณ 2,870 พันล้านดอง เพื่อชำระหนี้ที่ครบกำหนดภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ขณะเดียวกัน บริษัทฯ ยังได้รับจดหมายแสดงความสนใจจากนักลงทุนเกี่ยวกับการขายสินทรัพย์ที่มีมูลค่าคาดการณ์ไว้ที่ 8,917 พันล้านดองอีกด้วย บริษัทกล่าวว่าจะดำเนินการขายสินทรัพย์ให้เสร็จสิ้นภายใน 12 เดือนข้างหน้า

ธุรกิจจำนวนมากได้ใช้ความพยายามในการลดหนี้พันธบัตรลงทีละน้อยหรือทั้งหมดเพื่อเคลียร์งบดุลก่อนที่จะมีสิทธิ์เข้าถึงสินเชื่อจากธนาคาร

ในทำนองเดียวกัน บริษัท LDG Investment Joint Stock Company กำลังดำเนินการตามแผนความร่วมมือเพื่อการพัฒนา การโอนโครงการ และการขายหุ้นเพื่อชำระหนี้พันธบัตร ธนาคาร และหนี้อื่น ๆ อีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง LDG จะโอนโครงการพื้นที่ท่องเที่ยว Bai But - Son Tra ที่ลงทุนโดยบริษัท Hai Duy Joint Stock Company (บริษัทในเครือของ LDG) โครงการดังกล่าวมีชื่อทางการค้าว่า LDG Grand Central โดยมีขนาดพื้นที่ 29 เฮกตาร์ มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 4,600 พันล้านดอง

พร้อมกันนี้ LDG ยังต้องการถ่ายโอนโครงการอพาร์ทเม้นท์คอมเพล็กซ์แปลง C1 ในเขตบิ่ญอัน เมืองอีกด้วย จังหวัดดีอาน จังหวัดบิ่ญเซือง และสินทรัพย์และโครงการอื่นๆ

อีกกรณีหนึ่งที่เป็นกรณีทั่วไปคือ บริษัท Phat Dat นายเหงียน วัน ดัต ประธานกรรมการบริษัท Phat Dat ประเมินว่าเหตุการณ์ไม่คาดคิดในตลาดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาส่งผลให้อัตราการเติบโตของ Phat Dat ชะลอตัวลงอย่างมาก แม้แต่แผนระยะยาวที่วางไว้อย่างรอบคอบก็ต้องมีการเปลี่ยนแปลง ต้องมีการปรับตัวชี้วัดการเติบโตหลายตัว…

ในบริบทนี้ Phat Dat ได้นำกลยุทธ์มาปรับใช้ในการปรับโครงสร้างการลงทุนและพอร์ตการเงินอย่างจริงจัง รวมถึงการยอมรับการเสียสละผลประโยชน์ระยะสั้น เช่น การขายสินทรัพย์บางส่วน การโอนหุ้นในบริษัทลูกบางแห่ง... เพื่อมุ่งเน้นในประเด็นที่เร่งด่วนมากขึ้น

โดยเฉพาะในปี 2022 - 2023 บริษัท Phat Dat จะขายบริษัทในเครือสองแห่ง ได้แก่ บริษัท Saigon - KL Real Estate (ผู้ลงทุนในโครงการ Astral City Binh Duong) และบริษัท Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI)

ส่งผลให้ Phat Dat สามารถบรรเทาแรงกดดันทางการเงินได้ โดยเฉพาะการชำระหนี้พันธบัตรได้สำเร็จตรงเวลาและก่อนสิ้นปี 2566 ทำให้ Phat Dat กลายเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่หายากที่ไม่มีหนี้พันธบัตร ท่ามกลางการดำเนินงานที่มืดมนอย่างยิ่งของอุตสาหกรรมทั้งหมด

แรงกดดันด้านเงินทุนจะค่อย ๆ ลดลง

ในรายงานอัปเดตล่าสุดเกี่ยวกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) ประเมินว่าความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนแอ แม้ว่ากระแสเงินสดจะดีขึ้นเนื่องจากอัตราการกู้ยืมที่สูงและหนี้ที่ครบกำหนดชำระจำนวนมากในปี 2567 อัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA (การวัดความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัท) อยู่ที่ 8.7 เท่าในปี 2566 เทียบกับ 7 เท่าในปี 2565 เนื่องมาจากการเติบโตของหนี้ที่สูงกว่าการเติบโตของกำไร อัตราส่วนหนี้ระยะสั้นต่อหนี้รวมในปี 2566 คาดว่าจะสูงถึง 45% สูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

นอกจากนี้ พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่าราว 130 ล้านล้านดองจะครบกำหนดในปี 2567 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ลงทุนมีความเสี่ยงในการเพิ่มทุน นักลงทุนที่มีโครงการที่ประสบปัญหาทางกฎหมายหรือดำเนินโครงการที่เก็งกำไรอาจต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรล่าช้า และกระแสเงินสดที่อ่อนแอ ดังนั้นบริษัทเหล่านี้จึงเป็นบริษัทที่จำเป็นต้องมีการเพิ่มทุนมากที่สุด

ในความเป็นจริง แม้จะเผชิญกับความยากลำบาก โดยเฉพาะในแง่ของเงินทุน แต่ธุรกิจหลายแห่งก็ได้ใช้ความพยายามที่จะกำจัดหนี้พันธบัตรค้างชำระออกไปทีละน้อยหรือทั้งหมด ด้วยความปรารถนาที่จะทำความสะอาดงบดุลก่อนที่จะสามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคารและระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ได้

เช่น หลังจากการปรับโครงสร้างใหม่เพื่อปรับตัวตามความผันผวนของตลาด ปัจจุบัน Phat Dat มุ่งเน้นเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น โดยมีโครงการสำคัญ 6 โครงการที่จะเปิดตัวสู่ตลาด โดยมีรายได้รวมโดยประมาณจากโครงการเหล่านี้ประมาณ 40,000 พันล้านดอง

เพื่อให้มีเงินทุนหมุนเวียน บริษัทมีแผนจะเสนอขายหุ้นมากกว่า 134.3 ล้านหุ้นให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมในราคาหุ้นละ 10,000 ดอง โดยมีอัตราการออกหุ้น 5.5:1 และในรูปแบบการใช้สิทธิ หากประสบความสำเร็จ Phat Dat จะสามารถทำรายได้มากกว่า 1,340 พันล้านดอง รายได้ทั้งหมดจะนำไปใช้ในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ และบริษัทย่อย

ในทำนองเดียวกัน DIC Corp มีแผนออกหุ้น 4 ครั้งๆ ละ 410 ล้านหุ้น เพื่อระดมทุนเกือบ 6,500 พันล้านดอง วิสาหกิจจะนำเงินที่ระดมได้ไปเสริมทุนการลงทุนสำหรับโครงการ Cap Saint Jacques Complex ระยะที่ 2 และ 3 ที่ 169 - Thuy Van (จังหวัด Ba Ria - Vung Tau) โครงการพื้นที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ Vi Thanh (จังหวัด Hau Giang) โครงการพื้นที่เมืองใหม่นามวิญเยน (จังหวัดวิญฟุก) โครงการพื้นที่อยู่อาศัยศูนย์กลางลัมฮา ในเขตลัมฮา (เมืองฟูลี จังหวัดฮานาม)

ตามการจัดอันดับของ VIS ความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์จะลดลงในช่วงเวลาข้างหน้า เนื่องจากสามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคารและตลาดทุนได้ดีขึ้น ด้วยเหตุนี้ ความเครียดด้านสภาพคล่องที่นักลงทุนต้องเผชิญตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2565 จึงได้คลี่คลายลง สินเชื่อธนาคารสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญที่ 28% ในปี 2566 และจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2567 เพื่อรองรับความต้องการเงินทุนและสภาพคล่องสำหรับนักลงทุน

แหล่งที่มา