สภาพคล่อง “หยุดชะงัก” เนื่องมาจากความยากลำบากในการตกลงราคา
ตามที่นักลงทุนบางส่วนกล่าวไว้ สภาพคล่องในกลุ่มนี้ไม่ได้ปรับปรุงดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากหลายคนตระหนักว่าเจ้าของที่ดินไม่ได้ตกอยู่ในภาวะ "ขาดที่ดิน" อย่างแท้จริง โดยเฉพาะแปลงที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงาม มีศักยภาพทำกำไรสูงในระยะกลาง และเจ้าของที่ดินไม่เผชิญแรงกดดันทางการเงินมากเกินไปในปัจจุบัน
คุณ Pham Khai ซึ่งเป็นนักลงทุนที่ดินในพื้นที่รอบนครโฮจิมินห์ เช่น Long An, Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria-Vung Tau มาเป็นเวลานาน กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมา เขาและเพื่อนๆ ต่างก็เคยออกไปล่าหาที่ดินที่ราคาเหมาะสมกันมาบ้าง แต่ที่ดินสวยๆ ส่วนใหญ่ก็มักจะปิดการขายได้ยากเนื่องจากมีการตกลงเรื่องราคากัน
“เจ้าของที่ดินยังคงตั้งราคาไว้ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับการประเมินของเรา บางคนถึงกับปฏิเสธที่จะต่อรองราคาที่ต่ำกว่าเพราะคิดว่าราคาปัจจุบันเหมาะสมแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เจ้าของที่ดินหลายรายเชื่อว่าตลาดจะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้ ดังนั้นพวกเขาจึงลดการขาดทุนเพียงเล็กน้อยเท่านั้น "ด้วยเหตุนี้ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ผมจึงสามารถซื้อที่ดินเพิ่มอีกเพียง 1 แปลงในดัตโดะ บาเรีย-วุงเต่า ในราคา 1 พันล้านบาทเท่านั้น" มร. คายกล่าว
นักลงทุนรายนี้ยังกล่าวอีกว่า แม้ว่าปัจจุบันธนาคารจะมีที่ดินบางแปลงถือครองกรรมสิทธิ์ไว้ แต่ในความเห็นส่วนตัว เจ้าของที่ดินก็ยังไม่สามารถปรับราคากลับมาสู่ระดับ "ดี" ได้ เจ้าของที่ดินหลายรายถึงกับขึ้นราคาสูงถึงหลายร้อยล้านบาท ซึ่งสูงกว่าการประเมินของธนาคารและบริษัทประเมินอื่นๆ เสียอีก
ที่ดินโครงการเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมของนักลงทุนจำนวนมาก
ความจริงที่ว่าเจ้าของที่ดินใช้ราคาสูงสุดในปี 2565 เป็นเกณฑ์ในการกำหนดระดับการลดการขาดทุน ทำให้หลายคนต้องการซื้อเพื่อการลงทุนแต่ไม่สามารถปิดการขายได้ แม้แต่การหยุดการขาดทุนเพียง 50% สำหรับนักลงทุนระยะยาวหลายๆ รายก็ถือเป็นเพียงส่วนแบ่งกำไรเท่านั้น
นอกจากนี้ จากมุมมองของผู้ขาย บางคนเข้าสู่ตลาดในช่วงที่ราคาที่ดินกำลังดี และราคาที่ดินสามารถขึ้นได้ถึงหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ ยังไม่รวมถึงค่าธรรมเนียมนายหน้า ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นหลังจากผ่านไปหนึ่งปี แม้ว่าคุณจะยอมรับที่จะขายในราคาเดิม คุณยังต้องสูญเสียอีกหลายร้อยล้าน ดังนั้นเมื่อต้องเผชิญหน้ากับลูกค้าที่ “กดดันราคา” เจ้าของที่ดินจำนวนมากจึงไม่ยินยอมทำธุรกรรม ทำให้สภาพคล่องในตลาดยังคง “หยุดชะงัก”
นอกจากนี้ นักลงทุนบางส่วนให้ความเห็นว่า ปัจจุบัน มีเพียงที่ดินและผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรในจังหวัดรอบๆ นครโฮจิมินห์เท่านั้น โดยเฉพาะในตลาดที่ยังไม่มีกระแสคลั่งที่ดินซึ่งมีราคาซื้อที่สมเหตุสมผล อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงในอนาคตยังสูงขึ้นเนื่องจากการขาดการมุ่งเน้นการพัฒนา สำหรับพื้นที่ที่ผ่าน “คลื่น” แล้ว การลดราคา 30-40% ยังคงเป็นราคาที่ต้องพิจารณาในปัจจุบัน
ราคาสามารถลงต่อได้อีกไหม?
ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Batdongsan.com.vn ราคาที่ดินในปี 2566 มีแนวโน้มลดลงอย่างรวดเร็วในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร โดยถือครองสินค้าคงคลังรอการปรับราคา (ไม่ตอบสนองต่อความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แสวงหากำไรจากการบริโภค) ในขณะที่ที่ดินโดยทั่วไปจะลดลงเพียง 8-12% เท่านั้น ราคาทาวน์เฮาส์ วิลล่า และอพาร์ทเม้นท์ในอนาคตปรับตัวลดลงมากที่สุด เหลือประมาณ 15-30% โดยมีเพียงไม่กี่กรณีเท่านั้นที่ราคาลดลงเหลือเพียง 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2565
ในขณะเดียวกัน กลุ่มที่เหมาะสำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและใช้งานทันทีกลับมีการขายน้อยมาก โครงการบางส่วนยังคงมีการปรับราคาลงเนื่องจากผลกระทบทางจิตวิทยาของตลาดโดยรวม แต่มีการปรับเพียงในช่วงแคบๆ เท่านั้น อย่าติดอยู่ในความโกลาหลของการพยายามขายเมื่อขาดทุน
จากการสำรวจทางจิตวิทยาที่ดำเนินการโดย Batdongsan.com.vn ผู้ซื้อบ้านราว 56% คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี ในขณะที่เพียง 23% เท่านั้นที่ระบุว่าราคาบ้านจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป ทั้งนี้ ผู้ตอบแบบสอบถามร้อยละ 54 ระบุว่าอัตราดอกเบี้ยจะยังคงปรับเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ ส่วนร้อยละ 20 ระบุว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยอาจลดลง แต่ยากที่จะกลับไปสู่ช่วงปี 2563 - 2564
คนส่วนใหญ่ที่ตอบแบบสำรวจเลือกที่ดินเป็นประเภทที่ต้องการซื้อในอนาคตอันใกล้นี้
ในทางกลับกัน จากการสำรวจข้อมูลเหตุผลในการขายของกลุ่มผู้ขาย พบว่า 49% ตั้งใจที่จะปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนของตน 23% ขายเพราะไม่จำเป็นต้องใช้ ส่วนที่ 22% ใช้เพื่อเหตุผลทางการเงิน ต้องโอนเพื่อแก้ปัญหาเศรษฐกิจ เนื่องจากการตัดสินใจลดการขาดทุนเนื่องจากแรงกดดันทางการเงินไม่สูง ผู้ขายส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในระดับที่สามารถถือครองได้ โดยคาดว่าจะขายเพื่อทำกำไร
โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ถือครองทรัพย์สินถึง 42% ต้องการขายเพื่อหวังกำไรอย่างน้อย 10% สูงกว่าราคาซื้อ ส่วน 38% ยอมรับที่จะขายเพื่อหวังกำไรส่วนต่างน้อยกว่า 10% เพียงประมาณ 16% เท่านั้นที่ยอมรับส่วนลด 5-20% เพื่อกำจัดสินค้า เปอร์เซ็นต์ของนักลงทุนที่ยอมรับส่วนลดมากกว่า 20% มีเพียงประมาณ 3 เท่านั้น
นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่จุดต่ำสุด ความต้องการเก็งกำไรหายไป การลงทุนลดลง และมีเพียงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่เหลืออยู่ ตลาดสูญเสียผู้ซื้อเพื่อการลงทุนไปจำนวนมาก ส่งผลให้สภาพคล่องได้รับผลกระทบ และราคาที่ดินในปี 2566 ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน
การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ประสบความสำเร็จได้ยากเนื่องจากยังคงมีช่องว่างของความคาดหวังระหว่างผู้ขายและผู้ซื้ออยู่มาก ขณะนี้ปัญหาทางกฎหมายกำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการโดยรัฐบาลและท้องถิ่น ธนาคารยังบันทึกสัญญาณเชิงบวกมากมายเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง อสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้บริโภคซึ่งตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอาจจะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้
ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อกำลังให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงตามเกณฑ์การใช้งานได้ทันที รักษาราคาได้ดี ปลอดภัย และมีสภาพคล่องสูง ดังนั้นกลุ่มผลิตภัณฑ์นี้จะมีสภาพคล่องเพิ่มมากขึ้นในอนาคต กลุ่มอสังหาฯเก็งกำไรอาจมีราคาลดลงต่อเนื่อง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)