สาเหตุใดที่กำหนดราคาโครงการที่ดิน?

ที่ตั้งเป็นทอง

ตลาดอสังหาฯ เผชิญความยากลำบากมามากกว่าหนึ่งปีแล้ว แต่ที่ดินถือเป็นข้อยกเว้น รายงานของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ในไตรมาส 2 ปี 2566 ตลาดที่ดินเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ทั้งจำนวนโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ และโครงการที่แล้วเสร็จ โดยเฉพาะธุรกรรมที่ดินคิดเป็น 70% ของธุรกรรมทั้งหมดในตลาด มีธุรกรรมมากกว่า 67,500 รายการ

สาเหตุในการตัดสินใจกำหนดราคาโครงการที่ดินในรูปที่ 1 มีอะไรบ้าง? — ผังบริเวณโครงการบ้านอยู่อาศัยทองดงเย็น ตำบลดงฟอง อำเภอเย็นฟอง

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ยังคงบันทึกว่าแปลงที่ดินเป็นกลุ่มหลัก ร่วมกับอาคารเตี้ย คิดเป็น 54% ของอุปทานทั้งหมดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำธุรกรรมที่ดินยังสร้างผลกระทบเมื่อจังหวัดและเมืองต่างๆ หลายแห่งประกาศข้อมูลเกี่ยวกับการประมูลที่ดินหลายร้อยแปลงด้วยราคาซื้อขายที่สูงกว่าราคาประมูลที่เสนอ

สถิติข้างต้นแสดงให้เห็นว่าที่ดินเป็นเป้าหมายของผู้ซื้อและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นี่เป็นสาเหตุที่ราคาที่ดินภาคเหนือมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีนี้ โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 5% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปีที่แล้ว ณ ไตรมาส 3 ปี 2566

ในความเป็นจริงตลาดที่ดินประสบภาวะตกต่ำในบางพื้นที่ อย่างไรก็ตาม ความตกต่ำนั้นเกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่ห่างไกล ขาดโครงสร้างพื้นฐาน ไม่มีการสนับสนุนทางเศรษฐกิจที่แท้จริง และถูก "ผลักดัน" ให้สูงเกินไปโดยคลื่นเก็งกำไรในช่วงเวลาที่เงินราคาถูก ที่ดินในทำเลเศรษฐกิจดี มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมที่สะดวก ทำเลทอง ติดแหล่งที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะใกล้นิคมอุตสาหกรรม ยังคงความน่าดึงดูด เสถียรภาพ และเติบโตทั้งสภาพคล่องและมูลค่าอยู่เสมอ ซึ่งยังอธิบายได้ด้วยว่าเหตุใดนักลงทุนจึงมักมองหาพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นและการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมเพื่อซื้อผลิตภัณฑ์ที่ดิน โดยทั่วไปแล้ว บั๊กนิญ ซึ่งเป็นหนึ่งในศูนย์กลางอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในภาคเหนือ มีโครงการที่ดินที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ 12 โครงการ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 โดยมีผลิตภัณฑ์รวม 1,875 รายการ ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก ก่อให้เกิด "ฉาก" ที่มีชีวิตชีวาที่สุดแห่งหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคเหนือในปัจจุบัน

โครงการดึงดูดการลงทุนในเขตอำเภอเยนฟอง เมืองหลวงอุตสาหกรรม

เขต Yen Phong ที่ปรากฏเป็น "ที่อยู่สีแดง" บนแผนที่อสังหาริมทรัพย์ของบั๊กนิญ ถือเป็นเป้าหมายของนักลงทุน เอียนฟอง ตั้งอยู่ทางทิศตะวันตกของจังหวัดบั๊กนิญ ห่างจากนครโฮจิมินห์ 100 กม. บั๊กนิญอยู่ห่างออกไปเพียง 10 กม. เป็น "เมืองหลวงด้านอุตสาหกรรม" ของจังหวัด และกำลังอยู่ในการเสนอให้จัดตั้งเป็นเมืองตามโครงการของจังหวัดบั๊กนิญ

บริเวณนี้ตำบลด่งฟองถือเป็นพื้นที่ที่มีแหล่งดึงดูดการลงทุนเป็นพิเศษ โดยมีเส้นทางคมนาคมหลัก 2 เส้นทาง ได้แก่ ทางด่วนสายโหน่ยบ่าย-ฮาลอง และทางหลวงจังหวัดหมายเลข 286 ซึ่งเส้นทางทั้ง 2 เส้นนี้มาบรรจบกันที่หมู่บ้านด่งเยน ทำให้เกิดทำเลทองที่หาได้ยากสำหรับโครงการลงทุนที่นี่ โดยโครงการที่โดดเด่นที่สุดคือโครงการบ้านจัดสรรหมู่บ้านด่งเยนที่บริษัท REQ จำกัด เป็นผู้ลงทุน

เหตุผลในการตัดสินใจกำหนดราคาโครงการที่ดินมีอะไรบ้าง? รูปที่ 2 — โครงการมีผลิตภัณฑ์และร้านค้าติดกันรวม 548 แห่งที่ดึงดูดนักลงทุน

โครงการพื้นที่อยู่อาศัยหมู่บ้านดงเย็น มีพื้นที่ทั้งหมด 10.8 ไร่ มีทั้งอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮ้าส์จำนวน 548 แปลง ถือเป็นโครงการบ้านจัดสรรและที่ดินที่โดดเด่นโครงการหนึ่ง มีทำเลที่ตั้งที่ดี โดยอาคารพาณิชย์ทั้งแปลงเชื่อมต่อโดยตรงกับทางหลวงจังหวัดหมายเลข 286 ทั้งนี้ ด้านทิศตะวันออกและทิศใต้ของโครงการจึงอยู่ติดกับที่พักอาศัยและบริการสำหรับคนงานและพนักงานของนิคมอุตสาหกรรมในตำบลด่งฟอง ทิศตะวันตก ติดต่อกับเขตที่อยู่อาศัยเดิม และทิศเหนือ ติดต่อกับเขตที่อยู่อาศัยเดิม และทางหลวงจังหวัดหมายเลข 286

ด้วยการล้อมรอบไปด้วยพื้นที่อยู่อาศัยที่มีประชากรหนาแน่นทั้งสี่ด้าน ทำให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการมีข้อได้เปรียบที่โดดเด่นในการรับช่วงต่อการเชื่อมต่อการจราจรในภูมิภาคและสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่ครบครัน เช่น โรงเรียน บ้านวัฒนธรรม และพื้นที่กีฬา ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อมีชุมชนที่มีอยู่ขนาดใหญ่ การเริ่มต้นธุรกิจก็จะง่ายขึ้นเช่นกัน เมื่อมีชุมชนลูกค้าที่มีศักยภาพที่มีอยู่

ที่สำคัญกว่านั้น จุดที่ดึงดูดนักลงทุน คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่ติดกับเขตอุตสาหกรรมหลักของอำเภอ ได้แก่ Yen Phong 1, โครงการขยาย Yen Phong 1, Yen Phong 2 (รวมถึง Yen Phong 2C และ VSIP Bac Ninh 2) ที่นี่คือที่ซึ่งแบรนด์ชั้นนำของประเทศมารวมตัวกัน โดยมีการลงทุนสูงถึงพันล้านดอลลาร์สหรัฐ เช่น Samsung, Panasonic, Orion, Hansol, Dawol... พร้อมด้วยพนักงานจำนวนหลายหมื่นคน พร้อมด้วยเจ้าหน้าที่ ผู้เชี่ยวชาญ และผู้บริหารระดับสูงจำนวนมาก

การเชื่อมต่อจากโครงการไปยังเขตอุตสาหกรรมสะดวกสบายมาก เพียง 3 นาทีถึงเขตอุตสาหกรรม Yen Phong 1 เพียง 10 - 15 นาทีถึงเขตอุตสาหกรรม Yen Phong 2 รวมถึงตัวเมือง Bac Ninh หรือเมือง Cho ทำให้โครงการนี้กลายเป็นสถานีขนส่งที่เชื่อมโยงการเดินทางไม่เพียงแต่ในเขตเอียนฟองเท่านั้น แต่ยังรวมถึงจังหวัดบั๊กนิญด้วย มีส่วนร่วมในการเพิ่มผลประกอบการทางธุรกิจ เพิ่มประสิทธิภาพในการยกระดับมูลค่าจากที่อยู่อาศัยสู่การพาณิชย์สู่ระดับใหม่ในอนาคตอันเนื่องมาจากความต้องการที่พักอาศัยและที่อยู่อาศัยที่เติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว ตามการประมาณการและการคาดการณ์ของจังหวัด คาดว่าจังหวัดเยนฟองจะมีประชากรถึง 255,000 คนภายในปี 2568 ซึ่งถือเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงศักยภาพในการพัฒนาที่พักอาศัยและบริการการค้าที่ดี

ด้วยลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าทำเลที่ตั้งถือเป็นปัจจัยแรกและสำคัญที่สุดที่สร้างมูลค่าให้กับโครงการเสมอ และด้วยทำเลศักยภาพของโครงการพื้นที่อยู่อาศัยหมู่บ้านดงเย็น ราคาตั้งแต่ 25-35 ล้าน/ตรม. ทำให้โครงการนี้ดึงดูดกระแสเงินทุนจากนักลงทุนมาถือครองที่ดินติดกับสวนอุตสาหกรรม สิ่งที่โดดเด่นและน่าดึงดูดใจยิ่งกว่าคือที่ดินทุกแปลงมีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วนพร้อมหนังสือแสดงการถือครองระยะยาว ทำให้โครงการนี้ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนในจังหวัดบั๊กนิญ รวมถึงจากฮานอยและจังหวัดใกล้เคียง

แหล่งที่มา