ตลาดที่ดินชานเมืองเริ่มคึกคัก
จากการสังเกตการณ์ล่าสุดของผู้สื่อข่าว Dan Tri พบว่าตลาดที่ดินค่อยๆ ปรับปรุงดีขึ้นหลังจากการห้ามแบ่งและขายที่ดินค่อยๆ "ถูกยกเลิก" ในเขตชานเมืองหลายแห่งของฮานอยหรือจังหวัดชานเมืองเช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง นิญบิ่ญ... เริ่มมีการทำธุรกรรมเกิดขึ้นอีกครั้ง แม้ว่าจะยังมีจำนวนค่อนข้างน้อยก็ตาม
เช่น ในพื้นที่ตำบลบิ่ญเอี้ยนและตานซา ในเขตอำเภอแทชแทด (ฮานอย) ราคาที่ดินแบ่งขายติดถนนกว้าง 4-5 เมตร ปัจจุบันประกาศขายที่ 16-20 ล้านดอง/ตร.ม. ลดลง ประมาณ 30% จากราคาเดิมครับ พร้อมช่วง “ไข้แผ่นดิน” ครับ โดยเฉพาะราคาที่ดินแบ่งแปลงเป็นซอยมีราคาเพียง 11-12 ล้านดอง/ตรม. ลดลง 40-50% จากช่วงไข้เลือดออก
ที่น่าสังเกตคือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้กลับมาดำเนินการขายที่ดินอีกครั้ง หลังจากที่ตลาด "เงียบเหงา" มาระยะหนึ่ง ในเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินเพื่อการขายมีราคาตั้งแต่ 600 ล้านดองไปจนถึงมากกว่า 1 พันล้านดอง
ที่ดินใกล้นิคมอุตสาหกรรมฮหว่าหลัก (Thach That, Hanoi) ขายขาดทุน (ภาพ: Ha Phong)
ตามที่นาย Nguyen Duc Thang นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้กล่าวไว้ว่า นักลงทุนด้านที่ดินส่วนใหญ่ที่ต้อง “ตัดสินใจขาดทุน” ในปัจจุบันมักเป็น “นักลงทุนมือใหม่” หรือเป็นนักลงทุนที่ไม่มีประสบการณ์ซึ่งอัตราการกู้ยืมทางการเงินของพวกเขา “ลดลง” แล้ว ในขณะเดียวกัน “เจ้าใหญ่” หลายรายยังคงพยายามซื้อที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพ
“ที่ดินชานเมืองยังคงเป็นสินค้าที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนในฮานอย เนื่องจากมีสภาพคล่องและมีมูลค่าสูง นักลงทุนจำนวนมากที่มีเงินทุนเพียงพอกำลัง “รวบรวม” ที่ดินแปลงใหญ่เพื่อดำเนินการแบ่งขายในอนาคตอันใกล้นี้” นายทังกล่าว
หลังจากที่ต้องเปลี่ยนอาชีพชั่วคราวมานานกว่าหนึ่งปี ล่าสุด คุณเหงียน ถิ ฮันห์ (ด่ง อันห์ ฮานอย) ตัดสินใจที่จะมุ่งเน้นไปที่การกลับมาทำงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ นางสาวฮันห์ เปิดเผยว่า ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา การซื้อขายที่ดินในเขตชานเมืองมีการปรับปรุงดีขึ้นเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงมีทัศนคติแบบ "ลองเชิง"
คุณฮันห์ เปิดเผยว่า ในกลุ่มที่ดินต้นทุนต่ำ จำนวนนักลงทุนและผู้ซื้อจริงแทบจะเท่ากัน นักลงทุนในกลุ่มเหล่านี้ไม่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ลงทุนจำนวนน้อยหรือเพื่อการใช้งานทันทีแต่ก็มักมีเงินทุนเพียงพอ
ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 ของสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) พบว่ากลุ่มที่ดินที่มีหนังสือปกแดงและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองมีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน หรือพื้นที่ติดนิคมอุตสาหกรรม ราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
นี่เป็นจุดที่สดใสเพียงจุดเดียวของประเภทที่ดิน เนื่องจากที่ดินมีราคาตั้งแต่ 3 พันล้านดองต่อแปลงขึ้นไป สถานการณ์การซื้อขายยังคงดูไม่สู้ดีนัก
ศักยภาพในการปรับขึ้นราคาที่ดินในเขตชานเมืองมีดี แต่ผู้ลงทุนควรใส่ใจเรื่องใดบ้าง?
ศักยภาพของที่ดินชานเมืองยังคงมีอยู่ แต่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า นักลงทุนต้องระมัดระวัง เพราะตลาดในปัจจุบันยังคงมีความเสี่ยง โดยเฉพาะเรื่องสภาพคล่อง ไม่ต้องพูดถึงตลาดที่ดินที่แบ่งย่อยออกไปในระดับหนึ่งยังอยู่ภายใต้การควบคุมของ "เจ้าใหญ่" อยู่
นายทราน คานห์ กวาง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่าตลาดในปีนี้มีโอกาส แต่ค่อนข้างเลือนลาง โอกาสอาจจะสุกงอมจริงๆ ในปี 2024 เท่านั้น ที่ดินยังคงเป็นกลุ่มที่มีผลกำไรสูง แต่ไม่ใช่สำหรับคนทั่วไปและจำเป็นต้อง คัดสรรมาอย่างพิถีพิถัน
สภาพคล่องของที่ดินแบ่งย่อยในเขตชานเมืองยังคงไม่ดี (ภาพ: ฮาฟอง)
นายกวางกล่าวว่าที่ดินจะเป็นโอกาสสำหรับสองกลุ่ม ได้แก่ นักลงทุนมืออาชีพและผู้ซื้อบ้านตัวจริงด้วยเงินสด นักลงทุนมือใหม่ไม่ควรรีบลงทุน หรือหากต้องการก็จำเป็นต้องมีกระแสเงินสดในระยะยาว โดยมีวิสัยทัศน์ 3-5 ปี
“จากสถานการณ์จริง นักลงทุนอาจเสนอส่วนลด 30% จากนั้น 25% และสุดท้ายเหลือ 20% ผู้ซื้อควรเจรจาต่อรองอย่างกล้าหาญ และสามารถปิดการขายด้วยส่วนลด 15-20% ได้ เป็นไปได้ ในช่วงไม่กี่เดือนสุดท้ายของปีนี้ ปีและต้นปี 2024 อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการลงทุน” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว
ในขณะเดียวกัน นักลงทุนมืออาชีพบางรายประเมินว่าที่ดินในเขตชานเมืองของเมืองใหญ่เกือบจะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว และอัตราผลตอบแทนจะลดลง แม้ว่าราคาที่ดินในหลายจังหวัดยังค่อนข้างต่ำ แต่อัตรากำไรจะเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตามกำไรที่สูงก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงเช่นกัน ดังนั้นเพื่อความปลอดภัยในการลงทุนที่ดินต่างจังหวัด ผู้ลงทุนจำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาการรอซึ่งอาจต้องใช้เวลา 3-5 ปี หรืออาจจะนานกว่านั้น สิ่งนี้เหมาะสำหรับกระแสเงินสดที่ไม่ได้ใช้งานเท่านั้น ไม่ควรใช้การกู้ยืมทางการเงิน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)