การประมูลที่ดินนอกเขตฮานอยเริ่มซบเซาลง ผู้ซื้อกำลัง 'ตื่นแล้ว' หรือเป็นกลอุบายเก็งกำไรรูปแบบใหม่?

เมื่อวันที่ 23 พฤศจิกายน การประมูลที่ดิน 25 แปลงในอำเภอThanh Oai (ฮานอย) สิ้นสุดลงหลังจากการประมูลทั้งหมด 11 รอบ ที่ดินที่มีราคาชนะประมูลสูงที่สุดอยู่ที่ 75.3 ล้านดอง/ตรม. มากกว่าราคาเริ่มต้นถึง 14 เท่า ราคาดังกล่าวต่ำกว่าราคาในวันที่ 10 สิงหาคมมาก ซึ่งขณะนั้นราคาที่ถูกชนะสูงสุดอยู่ที่ 133 ล้านดองต่อตารางเมตร การประมูลดึงดูดลูกค้าจำนวน 97 รายด้วยใบสมัคร 413 ใบ น้อยกว่าจำนวนใบสมัครที่ส่งเข้ามา 4,600 ใบและใบสมัครที่ผ่านการคัดเลือก 4,201 ใบจากผู้คน 1,545 คนในเซสชันวันที่ 10 สิงหาคม

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน มีการประมูลที่ดินจำนวน 25 แปลงในThanh Oai โดยมีราคาประมูลสูงสุดกว่า 90 ล้านดองต่อตารางเมตร เซสชันนี้ดึงดูดใบสมัครกว่า 400 ใบจากลูกค้าที่เข้าร่วม 111 ราย ดังนั้นจะเห็นได้ว่าราคาประมูลลดลงอย่างมาก

ในทำนองเดียวกัน ในเขตอำเภอหว่ายดึ๊ก ราคาประมูลก็ลดลงประมาณร้อยละ 20 เมื่อเทียบกับช่วงพีค โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ชนะสูงสุดจากการประมูลสองครั้งแรกในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2567 คือ 103 และ 109 ล้านดอง/ตรม. ตามลำดับ ในขณะที่ราคาที่ชนะสูงสุดในเซสชันเดือนสิงหาคมอยู่ที่ 133 ล้านดอง/ตรม.

หรือในเขตฟุกเทอ ในการประมูลล่าสุด ราคาที่ชนะสูงสุดอยู่ที่เพียง 37.6 ล้านดองต่อตรม. ในขณะที่ 2 เดือนก่อน แปลงที่ดินบางแปลงที่นี่มีราคาสูงถึง 75 ล้านดองต่อตรม.

การประมูลที่ดินนอกเขตกรุงฮานอยมีบรรยากาศที่ผ่อนคลายลงในหลายพื้นที่ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

ไม่เพียงแต่ราคาที่ชนะการประมูลจะลดลง แต่จำนวนผู้เข้าร่วมในการประมูลยังลดลงอย่างมีนัยสำคัญอีกด้วย

ในเขตอำเภอหว่ายดึ๊ก หากการประมูลที่ดินครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม มีผู้เข้าร่วม 500 ราย และเอกสาร 1,500 ชุด แต่ในการประมูลวันที่ 4 และ 11 พฤศจิกายน ก็มีผู้เข้าร่วมเพียง 100 กว่ารายเท่านั้น

ในทำนองเดียวกัน ในเขตThanh Oai การประมูลที่ดินเมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน ดึงดูดผู้เข้าร่วมได้เพียง 111 คน และเอกสารการประมูล 400 ชุด ลดลงมากกว่า 90% เมื่อเทียบกับการประมูลที่ทำลายสถิติเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม ซึ่งมีผู้เข้าร่วม 1,500 คน และเอกสารการประมูล 4,000 ชุด เมื่อวันที่ 23 พฤศจิกายน การประมูลดึงดูดลูกค้าเพียง 97 รายโดยมีใบสมัครเข้าร่วม 413 รายการ

ในเขตฟุกเทอ จำนวนผู้เข้าร่วมลดลงอย่างรวดเร็ว โดยมีเพียงนักลงทุน 32 รายเท่านั้นที่ลงทะเบียนและมีใบสมัครมากกว่า 120 ใบ ก่อนหน้านี้การประมูลวันที่ 17 กันยายนที่นี่มีผู้เข้าร่วมกว่า 100 ราย

นาย Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ EZ Propert แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการชะลอการประมูลที่ดิน โดยวิเคราะห์ว่าราคาที่ดินในการประมูลครั้งก่อนๆ ถูกดันให้สูงเกินไป อย่างไรก็ตาม เมื่อราคาสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง สภาพคล่องกลับกลายเป็นปัญหาใหญ่ ผู้ชนะการประมูลประสบปัญหาในการขายต่อเนื่องจากไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารสูง และตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญกับความท้าทายด้านแหล่งเงินทุน

“ สภาพคล่องที่ไม่ดีอาจเป็นสาเหตุโดยตรงที่ทำให้ราคาประมูลล่าสุดค่อยๆ เย็นลง ” นายโทอัน กล่าว

นายโทอัน กล่าวว่า การประมูลเมื่อเร็ว ๆ นี้พบว่าจำนวนผู้สมัครและราคาที่ชนะการประมูลลดลงอย่างมาก อาจเป็นเพราะผู้ซื้อ "ตื่นขึ้น" หลังจากที่ราคาพุ่งสูงขึ้นจนน่าเวียนหัว

“ นักลงทุนบางคนไม่สนใจที่จะจ่ายเงินในราคาที่สูงเกินไปเพื่อซื้อที่ดินแล้วขายต่อเพื่อทำกำไรอีกต่อไป พวกเขาทั้งหมดเห็นว่าราคาปัจจุบันนั้นไม่สมจริง หากพวกเขาไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ภายในหนึ่งเดือน พวกเขาจะต้องเสียเงินมัดจำไป บทเรียนจากการประมูลที่ดินในเขต Thanh Oai เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาได้ส่งผลต่อจิตวิทยาของนักลงทุน ดังนั้น พวกเขาจึงระมัดระวังมากขึ้น ” นาย Toan วิเคราะห์

นอกจากนี้ นายตวน กล่าวว่า เขตชานเมืองของฮานอย เช่น ฮหว่ายดึ๊ก ทันโอย หรือฟุกเทอ ล้วนมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่เท่าเทียมกัน พื้นที่เหล่านี้อาจจะน่าสนใจในช่วงสั้นๆ แต่ราคาที่ดินที่ถูกดันขึ้นสูงเกินไปจะไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด ทำให้เกิดสถานการณ์ "ถือครองที่ดินและรอจังหวะที่เหมาะสม" เป็นเวลานาน ส่งผลให้ความน่าสนใจของที่ดินที่นำมาประมูลลดน้อยลง

อีกเหตุผลหนึ่งที่นายโตนให้ไว้ก็คือ นายหน้าที่ดินซึ่งถือครองที่ดินไว้ล่วงหน้าและไม่สามารถขายคืนได้ จึงสูญเสียเงินฝาก ทำให้เงินทุนค่อยๆ หมดลง

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า มีความเป็นไปได้อย่างมากที่สถานการณ์ “เย็นลง” อาจเป็นกลอุบายใหม่ของนักเก็งกำไรและนายหน้าด้วยเช่นกัน

“ การลดราคาประมูลล่าสุดอาจเกิดจากกลอุบายของนายหน้าที่ดินในการสร้างผลทางจิตวิทยาต่อตลาด กลุ่มนายหน้าหรือผู้เก็งกำไรรายใหญ่มักเข้าร่วมประมูลโดยเจตนาลดราคาขายน้อยลงหรือลงเพื่อให้รู้สึกว่าราคาที่ดินกำลัง "เย็นลง"

กลอุบายดังกล่าวอาจเป็นการบังคับนักลงทุนรายย่อยให้ขายที่ดินที่ซื้อมาก่อนหน้านี้ในราคา "ดี" หรือทำให้ผู้ซื้อจริงรู้สึกว่านี่เป็นโอกาสดีที่จะมีส่วนร่วม " นายดิงห์กล่าว

ด้วยเหตุนี้ ผู้ค้าที่ดินจึงไม่ลังเลที่จะใช้กลอุบาย เช่น การเผยแพร่ข่าวการลดราคา การจัดการประมูล หรือแม้แต่การฝากเงินเสมือนจริง เพื่อจัดการกับจิตวิทยาของผู้เข้าร่วม เมื่อราคาที่ดินถูกกดลงมาอยู่ในระดับต่ำ กลุ่มคนเหล่านี้จะซื้อสินค้าในราคาถูกและรอโอกาสที่จะดันราคาให้กลับขึ้นเมื่อตลาดดีขึ้น ไม่เพียงเท่านั้น การตั้งใจไม่ให้ราคาประมูลที่ชนะสูงเกินไปยังจะช่วยให้กำจัดสินค้าในคลังได้เร็วยิ่งขึ้นอีกด้วย

เพื่อรักษาเสถียรภาพให้กับตลาดประมูลที่ดิน ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า รัฐต้องควบคุมราคาเริ่มต้น และให้แน่ใจว่ากลไกการประมูลมีความโปร่งใสมากขึ้น จำกัดสถานการณ์ที่นายหน้าที่ดินจะดันราคาขึ้นจนทำให้เกิดการหยุดชะงักในตลาด

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในการประมูลที่ดิน จำเป็นต้องเพิ่มราคาเริ่มต้นและอัตราเงินมัดจำในการประมูล กำหนดราคาเริ่มต้นให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด จำกัดการโอนภายใน 5 ปี และกำหนดให้ก่อสร้างภายใน 2-3 ปี รวมถึงย่นระยะเวลาการชำระเงินหลังจากชนะการประมูล...

เจา อันห์

แหล่งที่มา