ประชาชน “อึ้ง” เมื่อทราบข่าวนครโฮจิมินห์เตรียมขึ้นราคาที่ดิน 5-50 เท่า ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมนี้

“มันยากเกินไปสำหรับฉัน”

เมื่ออ่านข่าวเกี่ยวกับแผนของนครโฮจิมินห์ที่จะใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมา นายเหงียน ทันห์ วินห์ (อาศัยอยู่ในเขตโกวาป นครโฮจิมินห์) รู้สึกประหลาดใจเมื่อพบว่าราคาที่ดินจะถูกปรับเพิ่มขึ้น 5-50 เท่าจากบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน ขึ้นอยู่กับพื้นที่

ในปี 2566 นายวินห์ได้ซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรและดำเนินการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยแล้ว เนื่องจากเขาไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอ เขาจึงต้องเป็นหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 300 ล้านดอง โดยวางแผนจะออมเงินเพื่อชำระให้หมดภายในเดือนสิงหาคมปีนี้

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากไม่ได้เตรียมเงินไว้ทันเวลา เขาจึงตกตะลึงเมื่อรู้ว่าหากใช้ราคาที่ดินใหม่ หนี้สินอาจสูงถึงหลายพันล้านดอง นายวินห์เกรงว่าเมื่อหนี้เก่าเพิ่มมากขึ้น เขาจะไม่สามารถชำระหนี้เก่าได้

จากตารางปรับราคาที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 ส.ค. ที่ผ่านมา นครโฮจิมินห์วางแผนปรับราคาที่ดินเพิ่ม 5-50 เท่า ใกล้เคียงกับราคาตลาด (ภาพ : นาม อันห์)

“จากรายการราคาที่ดินใหม่ ดูเหมือนว่าผมกำลังซื้อที่ดินเป็นครั้งที่สอง ลูกๆ ของผมกำลังจะเปิดเทอมใหม่ ผมต้องจัดการเงินสารพัดอย่าง นั่นยากเกินไปสำหรับผม” นายวินห์กล่าว

เขากล่าวว่าตนสนับสนุนนโยบายของรัฐเพื่อประโยชน์ส่วนรวมของสังคมอยู่เสมอ อย่างไรก็ตาม เวลาที่จะปรับใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมนี้ ถือเป็นเวลาเร่งด่วนเกินไป เขาหวังว่าจะมีการปรับตัวในเวลาเพื่อให้ผู้คนได้เข้าใจธรรมชาติที่แท้จริงและมีเวลาจัดการทุกสิ่งทุกอย่าง

เช่นเดียวกับนายวินห์ นางสาวเหงียนฟอง (อาศัยอยู่ในเขตเตินฟู) ก็บ่นว่า “ฉันอ่านหนังสือพิมพ์แล้วแทบไม่เชื่อสายตาตัวเอง ฉันไม่รู้ว่ามีข้อผิดพลาดหรือไม่ แต่ทางเมืองได้ดำเนินนโยบายเพิ่มราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ฉันยังมีที่ดินเกษตรกรรมเกือบ 200 ตารางเมตรที่ยังไม่ได้ถูกแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ฉันหวังว่าทางเมืองจะรักษาราคาที่ดินปัจจุบันไว้จนถึงสิ้นปี 2568 เพื่อให้ครอบครัวของฉันสามารถจัดการได้”

ตามที่นางสาวฟอง เปิดเผยว่า เหตุผลที่เธอไม่เปลี่ยนจุดประสงค์จากที่ดินขนาด 200 ตร.ม. มาเป็นที่ดินสำหรับพักอาศัย แม้ว่าเธอจะซื้อมาเมื่อ 5 ปีก่อน เนื่องมาจากปัญหาเศรษฐกิจ เมื่อซื้อที่ดินเธอยังต้องกู้เงินเกือบ 2 พันล้านดองและยังไม่สามารถชำระหนี้ได้

บางคนบอกว่าระยะเวลาปรับตัวสั้นเกินไป ทำให้พวกเขารับมือและเข้าใจธรรมชาติที่แท้จริงของการเปลี่ยนแปลงได้ยาก (ภาพประกอบ: นาม อันห์)

“ธุรกิจของครอบครัวฉันลำบากมากหลังจากการระบาดของโควิด-19 ดังนั้นหากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอีก ครอบครัวของฉันไม่รู้ว่าเราจะมีเงินเพียงพอที่จะย้ายไปอยู่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเมื่อใด ฉันปฏิบัติตามนโยบายของรัฐทุกประการเสมอ แต่ฉันหวังว่าทางเมืองจะคำนึงถึงความต้องการของประชาชนและเลื่อนการขึ้นราคาที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม” นางฟองหวัง

นายเหงียน ดุย ทันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การปรับรายการราคาที่ดินจะมีผลกระทบต่อนักลงทุนเป็นอย่างมาก เนื่องจากภาระภาษีและค่าธรรมเนียมธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคารจะสูงขึ้น

“สำหรับโครงการที่ดินและอพาร์ตเมนต์ที่ประสบปัญหาทางกฎหมายและไม่สามารถออกใบรับรองให้กับผู้อยู่อาศัยได้ นักลงทุนจะไม่สามารถมองเห็นสิ่งนี้ในแผนธุรกิจของพวกเขาได้ เนื่องจากในไม่ช้านี้พวกเขาจะต้องจ่ายภาษีที่สูงมาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรของโครงการที่พวกเขาได้ดำเนินการไปแล้วเมื่อ 5 หรือ 10 ปีก่อน” นายทานห์กล่าว

นอกจากนี้ เขายังกังวลว่าในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากความโปร่งใสของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ อัตราภาษีใหม่ ความต้องการการลงทุน และมาตรฐานการเติบโตของกำไร จะทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น

“ประชาชนอาจตกใจเพราะไม่คำนึงถึงภาระผูกพันส่วนตัว ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ จะต้องแบกรับภาระภาษีที่ดินที่เพิ่มขึ้นจำนวนมาก คาดการณ์ว่าในอนาคต ปัจจัยด้านอุปสงค์ทางสังคมและภาษีที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นกว่าปัจจุบัน” นายถันห์กล่าว

เมื่อเช้าวันที่ 31 กรกฎาคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า สมาคมได้ส่งเอกสารเพื่อขอร้องให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์พิจารณาไม่ออกบัญชีราคาที่ดินที่จะบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป แต่ควรเน้นการพัฒนาบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกที่จะนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 แทน

จากการสอบถามผู้นำ พบว่า ร่างบัญชีราคาที่ดินของ สธ. จะมีผลกระทบต่อบุคคลและครัวเรือนจำนวนมากในการเสนอออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (เล่มสีชมพู) เนื่องจากต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินสูงขึ้นกว่าเดิม

ต่อไปราคาร่างรายการราคาที่ดินจะมีผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตของหลายภาคส่วนของเศรษฐกิจ ประการแรก ต้นทุนการชดเชยการเคลียร์พื้นที่จะสูงขึ้น

ต้องทำความเข้าใจรายการราคาที่ดินใหม่ให้ถูกต้อง

นายทานห์ กล่าวว่า แม้ว่าจะยังคงส่งผลกระทบอยู่บ้าง แต่การปรับราคาที่ดินจะช่วย "เติมเต็ม" จุดบกพร่องในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้กรอบกฎหมายสมบูรณ์แบบ และสร้างตลาดที่โปร่งใส ยุติธรรม และเฉพาะเจาะจงมากขึ้น

ผู้คนจะสามารถซื้อขายได้ในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาจริงของตลาด นอกจากนี้ ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการตัดสินใจการเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม จะได้รับการชดเชยในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด

นอกจากนี้ การปรับปรุงดังกล่าวจะช่วยเร่งความคืบหน้าในการเคลียร์พื้นที่ในท้องถิ่น ลดการร้องเรียนที่ยืดเยื้อ เพิ่มความปลอดภัย และส่งผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจ สังคม และโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจร

ผู้เชี่ยวชาญเศรษฐกิจชี้การปรับราคาที่ดินใหม่ให้ใกล้เคียงกับตลาด ถือเป็นความสมเหตุสมผล (ภาพประกอบ: นาม อันห์)

“ก่อนหน้านี้ อัตราภาษีที่ดินของรัฐนั้นต่ำมาก ทำให้รายได้งบประมาณของสังคมสูญเสียไปอย่างมาก ในขณะเดียวกัน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับประโยชน์จากการสูญเสียดังกล่าว การปรับอัตราภาษีจะช่วยให้รัฐเพิ่มงบประมาณ ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคม ฯลฯ” นายถันห์กล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญเศรษฐศาสตร์หลายๆ คนกล่าวไว้ การปรับราคาที่ดินของรัฐให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ถือเป็นสิ่งที่สมเหตุสมผล และได้รับการเสนอแนะจากผู้เชี่ยวชาญหลายๆ คนมาเป็นเวลานานแล้ว อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีแผนงานเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ผู้คนมีทัศนคติว่าจะถูก "ซุ่มโจมตี"

นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien กล่าวว่า ในหลายกรณี ผู้คนที่เปลี่ยนจุดประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเพื่อการเกษตรไปเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย จะต้องเสียภาษีหลายพันล้านดองตามราคาที่ดินใหม่ จากมุมมองในระดับจุลภาค นักเศรษฐศาสตร์ยังแสดงความเสียใจต่อกรณีเหล่านี้ด้วย

“ประชาชนต้องทำความเข้าใจกับราคาที่ดินใหม่ให้ถูกต้อง ราคาที่ดินเดิมล้าสมัยเกินไปและห่างไกลจากราคาตลาด จึงจำเป็นต้องปรับราคาใหม่ โดยราคาที่ดินที่ปรับใหม่มีราคาเพียง 70% ของราคาตลาดเท่านั้น การปรับราคาใหม่นี้ยังช่วยขจัดปัญหาราคา 2 ราคาเดิมที่มีอยู่เดิมได้อีกด้วย” นายเหยิน กล่าว

อย่างไรก็ตาม จากมุมมองโดยรวม เมื่อผู้คนเปลี่ยนมามีสมุดทะเบียนที่ดินที่อยู่อาศัยสีแดง การทำให้ที่ดินมีค่ามากขึ้น การจ่ายภาษีตามมูลค่าตลาดจึงเป็นสิ่งจำเป็น

“สิ่งสำคัญคือราคาที่รัฐปรับขึ้นจะต้องสอดคล้องกับราคาตลาด เพื่อให้ประชาชนและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องจ่ายในราคาที่สูงกว่าเดิม อีกทั้งประชาชนไม่ต้องกังวลเรื่องการขาดแคลนที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เพราะนอกจากโครงการที่ราคาพุ่งสูงแล้ว ยังมีอพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ ฯลฯ จำนวนมากในตลาด และราคาก็ทรงตัว” นายเหยิน กล่าว

ประเมินผลกระทบต่อชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนก่อนออกบัญชีราคาที่ดิน

มาตรา 23 แห่งพระราชกฤษฎีกา 71/2024/ND-CP กำหนดให้การจัดทำร่างบัญชีราคาที่ดินและร่างรายงานชี้แจงการจัดทำบัญชีราคาที่ดินแยกตามพื้นที่และที่ตั้งที่ดิน จะต้องประเมินความเหมาะสมหรือไม่เหมาะสมของราคาที่ดินเมื่อเปรียบเทียบกับผลการสืบสวน สำรวจ และรวบรวมข้อมูลราคาที่ดิน ประเมินผลกระทบของร่างบัญชีราคาที่ดินต่อสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ สังคม สภาพแวดล้อมทางการลงทุน การดำเนินนโยบายการเงินเกี่ยวกับที่ดินและรายได้ การดำรงชีวิตของครัวเรือน บุคคลและองค์กรที่ใช้ที่ดิน

นายเหงียน ตว่าน ทัง อธิบดีกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ แถลงในงานแถลงข่าวแจ้งการปรับบัญชีราคาที่ดินตามมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่า การจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่เร่งด่วนภายในเวลาเพียง 9 วัน โดยไม่ต้องรอจนถึงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เนื่องจากตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป ค่าสัมประสิทธิ์ K จะไม่มีอีกต่อไป ดังนั้น บัญชีราคาที่ดินจึงต้องมีการปรับบัญชี หากไม่นำบัญชีราคาที่ดินใหม่มาใช้ โครงการของรัฐจะต้องหยุดชะงักตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป เนื่องจากไม่มีบัญชีราคาการจัดสรรที่ดินใหม่

“รายการราคาที่ดินนี้จะมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป จะมีการปรับเปลี่ยนตามระเบียบที่กฎหมายอนุญาต อาจสรุปและประเมินผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ภายในสิ้นปี 2567” อธิบดีกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์แจ้ง

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm