กังวลราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์

คนเราก็กังวล

คาดว่าตั้งแต่วันที่ 1 ส.ค. เป็นต้นไป นครโฮจิมินห์จะออกตารางราคาที่ดินใหม่ โดยปรับเพิ่มจาก 5 เท่าเป็น 20-30 เท่าจากตารางราคาที่ดินในปัจจุบัน ขึ้นอยู่กับพื้นที่ ซึ่งเขตชานเมือง เช่น กานโจ, กู๋จี, ฮอกมอน, หน่าเบ... มีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงที่สุด

ราคาประเมินที่ดินบางถนนในเขตเขต 1

นางสาวเหงียน ถิ เฮวียน (เขตบิ่ญถัน) รู้สึกประหลาดใจเมื่อทราบข่าวว่านครโฮจิมินห์มีร่างที่จะออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่และบังคับใช้ในช่วงต้นเดือนสิงหาคม เธอเพิ่งรู้เรื่องนี้เมื่อไม่กี่วันก่อนผ่านทางเพื่อน ครอบครัวของนางฮวนซื้อที่ดินผืนหนึ่งในเมืองกู๋จีกับเพื่อน ที่ดินบางส่วนใช้เป็นที่อยู่อาศัย ส่วนที่เหลือเป็นที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้น ครอบครัวของเธอวางแผนที่จะเพิ่มที่ดินที่อยู่อาศัย จากนั้นจึงแยกใบรับรอง

เมื่อได้ทราบข่าวว่าราคาที่ดินในกู๋จีพุ่งสูงขึ้นอย่างกะทันหัน นางสาวฮวนก็เป็นกังวลเพราะเธอไม่มีแผนการทางการเงิน หากคำนวณตามแผนราคาที่ดินใหม่ เธออาจต้องสูญเสียเงินหลายร้อยล้านดองเพื่อซื้อที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

เช่นเดียวกับนางสาวฮุ่ยเอิน นางสาวทราน ทิ อันห์ (เขตฮอกมอน) ก็มีความกังวล เพราะราคาที่ดินใหม่ปรับขึ้นหลายเท่าจากราคาปัจจุบัน ครอบครัวของเธออาศัยอยู่บนผืนดินของบรรพบุรุษ ไม่ได้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และไม่ได้แบ่งแปลงที่ดิน ทั้งคู่ใช้ชีวิตอยู่กับพ่อแม่มาเป็นเวลานาน เนื่องจากขาดเงิน จึงไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เช่น การแยกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทำหนังสือแดง หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ หากทางเมืองกำหนดราคาที่ดินใหม่กะทันหัน นางอันห์กล่าวว่า ครอบครัวของเธอจะประสบปัญหาในการบริหารการเงินและการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน

นอกจากนี้ นางอันห์ ยังต้องการเลื่อนการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ออกไปอีกสักระยะ เพื่อให้ประชาชนได้คุ้นเคยและคำนวณทางเลือกที่เหมาะสม

นางสาวอันห์และนางสาวฮุ่ยเยนเป็นคดีที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากรายการราคาที่ดินใหม่ ตามรายงานของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (DONRE) ของนครโฮจิมินห์ รายการราคาที่ดินใหม่นี้จะมีผลต่อกลุ่มวิชา 12 กลุ่ม กลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดคือกลุ่มที่มีการตั้งถิ่นฐานใหม่ รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะทำให้แน่ใจว่าราคาที่ดินที่เจาะจงนั้นคล้ายคลึงและสอดคล้องกับราคาตลาด

กลุ่มวิชาที่เหลืออีก 11 กลุ่มจะได้รับผลกระทบโดยตรง ในจำนวนนี้ สองกรณีที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือครัวเรือนและบุคคลที่สิทธิการใช้ที่ดินได้รับการยอมรับ และวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้รับการเปลี่ยนแปลง

ราคาที่ดินบนถนนหลายสายในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5 เท่าจากราคาปัจจุบัน (ภาพประกอบ: ไห่หลง)

อย่างไรก็ตาม กรมฯ เชื่อว่ากรณีการใช้ที่ดินที่มั่นคงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน กรณีขนาดพื้นที่เกินกว่าที่กำหนดจะมีการเก็บค่าธรรมเนียมตามบัญชีราคาที่ดินปี พ.ศ.2548

สำหรับกรณีการใช้ที่ดินที่เหลือจะถือว่าแหล่งที่มาและเวลาการใช้ที่ดินมีอัตราการเก็บที่เหมาะสม ในร่างพระราชกฤษฎีกาการจัดเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ทางราชการจะออกนั้น จะพิจารณาอัตราการจัดเก็บตามกรอบเวลาตั้งแต่ร้อยละ 10 ถึงร้อยละ 50 ของรายการราคาที่ดินที่คาดว่าจะปรับใหม่ นอกจากนี้ ผู้ใช้ที่ดินที่เป็นสมาชิกในครอบครัวผู้กำหนดนโยบาย ผู้มีคุณธรรม และครัวเรือนยากจน จะได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามระเบียบของรัฐบาล

ราคาที่ดินใหม่จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นหรือไม่?

นายโว ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า ร่างรายการราคาที่ดินเมื่อเทียบกับกรอบราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5-30 เท่า แต่ราคาปัจจุบันใกล้เคียง 70% ของราคาตลาด หลายๆ คนเข้าใจผิดว่ารายการราคาที่ดินคือภาษีที่ประชาชนต้องจ่ายเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แต่นั่นไม่ถูกต้อง

ภาษีดังกล่าวจะมีการปรับค่าสัมประสิทธิ์และวิธีการคำนวณภาษี ดังนั้น เราจึงต้องรอคำสั่งและหนังสือเวียนเพิ่มเติมจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐเพิ่มเติม เพื่อคำนวณต้นทุนของผู้ที่ต้องเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินให้ถูกต้องแม่นยำ นายทัง กล่าว

โดยรวมแล้ว นายทังประเมินว่ารายการราคาที่ดินใหม่ส่งผลกระทบต่อสองกลุ่ม สำหรับประชาชน รายการราคาที่ดินใหม่จะมีผลต่อภาษีแปลงการใช้ที่ดิน แต่จะเพิ่มขึ้นเพียง 0.5 เท่าถึง 1 เท่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่

สำหรับธุรกิจ รายการราคาที่ดินใหม่จะทำให้ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่และค่าชดเชยเพิ่มขึ้น เนื่องจากใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้น และภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องก็จะเพิ่มขึ้นด้วย ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์และราคาจะเพิ่มขึ้นในอนาคต

อย่างไรก็ตาม จากมุมมองเชิงบวก เขากล่าวว่าบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่แสดงให้เห็นถึงประสิทธิผลของกฎหมายที่ดินปี 2567 ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ โดยช่วยย่นระยะเวลาการดำเนินโครงการทางกฎหมายและขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย โดยเฉพาะในประเด็นเรื่องการชดเชย เมื่อเข้าสู่ตลาดจะทำให้ธุรกิจสามารถเจรจากับผู้คนได้ง่ายขึ้น

ประการที่สอง การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้รับการแก้ไข แม้ว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้น แต่ระยะเวลาในการดำเนินการโครงการทางกฎหมายจะสั้นลง และธุรกิจต่างๆ ก็จะประหยัดต้นทุนทางการเงินได้

นายทัง คาดว่ากฎหมายทั้ง 3 ฉบับที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ จะช่วยคลี่คลายประเด็นทางกฎหมายของโครงการ และลดระยะเวลาในการออกใบอนุญาตโครงการลง ทำให้ธุรกิจสามารถประหยัดต้นทุนทางการเงินและต้นทุนการบริหารจัดการธุรกิจได้ ทั้งสองต้นทุนประเภทนี้จะได้รับการประหยัด จากนั้นจะ “สมดุล” กับต้นทุนการใช้ที่ดิน ทำให้การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง

นอกจากนี้เขายังประเมินว่าการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ถือเป็นความพยายามของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐที่จะนำกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มาใช้จริงในเร็วๆ นี้ การตัดทอนนี้จะช่วยเร่งการฟื้นตัวของตลาด แน่นอนว่าเมื่อหน่วยงานของรัฐออกร่าง ประกาศ หรือคำสั่ง หรือคำสั่งที่เกี่ยวข้อง พวกเขาจะได้รับปฏิกิริยาทั้งดีและไม่ดีจากตลาด

เขาเชื่อว่าหน่วยงานของรัฐจะดำเนินการปรับปรุงให้เหมาะสมเพื่อนำไปประยุกต์ใช้ในทางปฏิบัติได้สะดวก จำเป็นต้องมีการตอบรับแบบหลายมิติเพื่อแสดงให้เห็นถึงความสนใจของผู้เข้าร่วมตลาด

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

ในงานแถลงข่าวเมื่อเร็วๆ นี้ หัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อธิบายการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ทันทีตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป

นายเหงียน ตวน ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ กำหนดว่ารายการราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกตามกฎหมายฉบับเก่าจะยังคงใช้บังคับต่อไปจนถึงสิ้นปี 2025 หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะตัดสินใจปรับรายการราคาที่ดินให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริงในท้องที่

จากกฎข้อบังคับดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เห็นว่ารายการราคาที่ดินปี 2563 ไม่เหมาะสมอีกต่อไป นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องออกราคาที่ดินจัดสรรตามกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ด้วย

ดังนั้นในช่วงต้นเดือนกรกฎาคม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับกรม สาขา และท้องถิ่นในการร่างรายการปรับราคาที่ดิน บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่จะไม่มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับอีกต่อไป แต่จะมีกรอบราคาเดียวและราคาที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ตามกฎหมายที่ดินฉบับใหม่เท่านั้น

เมื่อถูกถามว่าการเพิ่มราคาที่ดินจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นหรือไม่ นายเหงียน ตวน ถัง กล่าวว่าข้อมูลนี้ไม่ถูกต้อง นายทัง กล่าวว่า การจัดทำรายการราคาที่ดินนั้นยึดหลักข้อมูลตลาดและฐานราคาที่ดิน โดยในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีข้อมูลจากกรมสรรพากรนครโฮจิมินห์และสำนักงานทะเบียนที่ดินนครโฮจิมินห์

ร่างราคานี้เป็นการปรับปรุงข้อมูลการทำธุรกรรมจริง และได้รับการปรับปรุงโดยกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์ และจะไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน ราคาดังกล่าวสะท้อนถึงราคาการทำธุรกรรมที่ถูกต้องในเมือง นอกจากนี้ กรมฯ ยังกล่าวอีกว่า ราคาที่ดินที่กรมฯ ส่งให้คณะกรรมการประชาชนเมืองนั้น อยู่ที่ประมาณร้อยละ 70 ของราคาตลาดปัจจุบัน

ผู้แทนจากกรมเศรษฐศาสตร์ที่ดิน (กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์) กล่าวเสริมว่ารายการราคาที่ดินใหม่ไม่มีผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการ ดังนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังดำเนินไปตามกฎแห่งอุปสงค์และอุปทาน ไม่ใช่เนื่องมาจากรายการราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง

สำหรับกรณีที่ประชาชนยื่นแบบแสดงรายการที่ดินก่อนวันที่ 1 ส.ค. ปีนี้ ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวว่า หน่วยงานจะนำบัญชีราคาที่ดินไปดำเนินการเมื่อได้รับเอกสารครบถ้วนแล้ว

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm