แนวคิดเรื่องที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้เปลี่ยนแปลงไป
แบ่งปันในงานประจำปี "ฟอรั่มอสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่ 4 และพิธียกย่องแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2023 - 2024" ที่จัดขึ้นในช่วงเช้าของวันที่ 15 มีนาคม LS ต.ส. ดวน วัน บิ่ญ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) และประธานกลุ่มซีอีโอ กล่าวว่าประเทศต่างๆ ล้วนให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัย การจ้างงาน การดูแลสุขภาพ และการศึกษา ซึ่งเรื่องที่อยู่อาศัยถือเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมาก ไม่ใช่เพียงแต่จะตอบโจทย์ความต้องการเรื่องที่อยู่อาศัยของผู้คนเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อปัญหาสังคมอื่นๆ อีกมากมาย
อย่างไรก็ตาม หลังจาก 2 ปีของการระบาดของโควิด-19 โลกประสบความยากลำบากมากมาย เงินเฟ้อสูง หลายประเทศทั่วโลกประสบวิกฤตที่อยู่อาศัย ไม่ใช่แค่เวียดนามเท่านั้น ประเทศและดินแดนในสหรัฐ ยุโรป รวมถึงเยอรมนีและจีน ต่างประสบปัญหาเดียวกันนี้
ในเวียดนาม เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย รัฐบาลได้ออกคำสั่งหมายเลข 2161/QD-TTg ลงวันที่ 22 ธันวาคม 2021 ของนายกรัฐมนตรีอนุมัติแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติสำหรับช่วงปี 2021-2030 วิสัยทัศน์ถึงปี 2045 พัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับชนชั้นกลาง -ครอบครัวที่มีรายได้และผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่
จากมุมมองของตลาด บ้านราคาประหยัดจะมีราคาสำหรับอพาร์ทเมนท์พื้นฐานที่สร้างเสร็จแล้วอยู่ที่น้อยกว่า 1,000 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร ซึ่งหมายความว่าอพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนขนาด 65 ตารางเมตรจะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 65,000 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 1,600 ล้านดองเวียดนาม หรือประมาณ 25 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ตามการวิจัยของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) ความเป็นจริงก็คืออพาร์ตเมนต์ราคาเท่านี้เกือบจะ "สูญพันธุ์" ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้แล้ว ปัจจุบันราคา “มาตรฐาน” ของบ้านพักอาศัยราคาประหยัดในสองเมืองนี้เพิ่มขึ้น 20-30% อยู่ที่ 2,000-2,400 ล้านดองต่อยูนิต
“กล่าวได้ว่าแนวคิดเรื่องที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ไม่ใช่อยู่ที่ 1,000 เหรียญอีกต่อไป แต่อาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า” นายบิญห์กล่าว
ประธานกลุ่ม CEO กล่าวในงานสัมมนา
ดังนั้น นายบิ่ญกล่าวว่าเวียดนามควรพิจารณาประสบการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในบางประเทศ
ในประเทศสหรัฐอเมริกา ตามข้อมูลของ National Low-Income Housing Coalition ขณะนี้ประเทศกำลังขาดแคลนหน่วยที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอยู่ 5.5 ถึง 7.3 ล้านหน่วย ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAR) ตลาดมีบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 256,000 ดอลลาร์อยู่ 320,000 หลัง สหรัฐอเมริกาจำเป็นต้องสร้างบ้านเพิ่มอีก 550,000 หลังต่อปีเพื่อชดเชยการขาดแคลน สามรัฐ ได้แก่ แคลิฟอร์เนีย ฟลอริดา และเท็กซัส มีอพาร์ตเมนต์คิดเป็นร้อยละ 40 ของทั้งหมด
เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ประเทศได้ใช้เงินจากแผนกู้ภัยอเมริกันเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเช่าราคาไม่แพงขึ้น
และแคลิฟอร์เนียกำลังจัดสรรเงินทุนเพื่อปรับเปลี่ยนพื้นที่สำนักงานที่ไม่ได้ใช้งานให้เป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เงินสนับสนุนจำนวน 8,000 เหรียญสหรัฐฯ ให้กับผู้มีรายได้น้อยที่มีสิทธิเช่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น การประเมินราคา ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย เป็นต้น แรงจูงใจทางภาษีสำหรับผู้พัฒนาเพื่อสำรองห้องพัก 20% ไว้สำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด...โดยเฉพาะธนาคารให้สินเชื่อจำนอง 100% ของมูลค่าสัญญา
หรือในประเทศเยอรมนี ซึ่งเป็นประเทศที่ร่ำรวยที่สุดในยุโรป อัตราการเป็นเจ้าของบ้านค่อนข้างต่ำ อยู่ที่เพียง 46% เท่านั้น รัฐบาลเยอรมันยังต้องแทรกแซงด้วยคำสั่งบริหารเพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับประชาชน
หรือแม้แต่เช่นเดียวกับ “เพื่อนบ้าน” ของเราอย่างจีน นายบิ่ญกล่าวว่ารัฐบาลของประเทศนี้มีเป้าหมายที่จะเพิ่มหน่วยที่อยู่อาศัยเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยใหม่ 6.5 ล้านหน่วยใน 40 เมืองใหญ่ภายในปี 2568 พร้อมกันนี้ ยังใช้หลักเกณฑ์ทางการเงินและไม่ใช่การเงิน 17 ประการ โซลูชั่นดังกล่าว ธนาคารยังจัดสรรเงินทุนเพื่อที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอีกด้วย
แรงจูงใจจากรัฐไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์ของตลาด
นายเล เวียด ไฮ ประธานกลุ่มบริษัทก่อสร้างฮัว บินห์ ยังได้แบ่งปันเกี่ยวกับปัญหาข้างต้นด้วยว่า ในปี 2021 รัฐบาลได้ออกมติเพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ในปี 2021 - 2022 กลับไม่มีการทำธุรกรรมใดๆ
ในความเป็นจริง ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ก่อนเกิดโรคระบาดจนถึงปี 2023 กลุ่มไฮเอนด์คิดเป็น 82% ของอุปทานทั้งหมดในช่วงก่อนเกิดโรคระบาด ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดลดลง 40% และที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ลดลง 20% กระเป๋าสตางค์ “สูญพันธุ์” ในตลาด
เพื่อให้เกิดสถานการณ์ดังกล่าว ประธานบริษัท Hoa Binh Construction กล่าวว่า ประเด็นหลักคือแรงจูงใจในการอยู่อาศัยในสังคม เช่น การอนุมัติโครงการ การอนุมัติการออกแบบ เป้าหมายของผู้ซื้อ และขนาดของโครงการ ส่วนราคาขายยังคงมีความซับซ้อนมาก
“เมื่อประมาณ 2 ปีก่อน เราร่วมงานกับนักลงทุนด้านที่อยู่อาศัยทางสังคม โครงการดังกล่าวได้รับใบอนุญาตการลงทุนแล้ว แต่กว่าเราจะสามารถดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมได้ชั่วคราวก็ต้องรอจนถึงต้นปีนี้ จึงจะสามารถเริ่มดำเนินการได้ การก่อสร้าง. “การดำเนินการ” นายไห่ อ้างถึง
สถิติจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่าจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่เสนอมีน้อยมากเมื่อเทียบกับเป้าหมายที่ตั้งไว้ เหตุผลที่นายไห่วิเคราะห์ก็คือ แรงจูงใจของรัฐในเรื่องภาษีการใช้ที่ดิน ภาษีมูลค่าเพิ่ม เครดิต และต้นทุนการจัดการ ไม่สอดคล้องกับกฎหมายของตลาด จึงไม่สามารถบรรลุข้อตกลงระหว่างรัฐได้ นักลงทุน
นายเล เวียดไห กล่าวว่าแรงจูงใจของรัฐไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์ของตลาด
รองศาสตราจารย์ ต.ส. Dinh Trong Thinh เชื่อว่าเมื่อพูดถึงที่อยู่อาศัยทางสังคม จำเป็นต้องแยกแยะและกำหนดนิยามของที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง หรือที่อยู่อาศัยหรูหราให้ชัดเจน แต่ยังไม่มีการพูดถึงเรื่องนี้
ดังนั้นที่อยู่อาศัยสังคมคือที่อยู่อาศัยที่รัฐวางแผนไว้เพื่อรองรับประชากรที่ด้อยโอกาส ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงได้รับการสนับสนุนจากรัฐสำหรับประชากรทั่วไป ตอบสนองความต้องการของประชากรส่วนใหญ่ ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ยังต้องมีมาตรฐานและกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน
“ดังนั้นขั้นตอนแรกที่ต้องให้ความสำคัญคือการกำหนดประเภทของบ้านและการวางแผนให้ชัดเจน การจัดสรรที่ดินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ 20% เพื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นฟังดูสมเหตุสมผลแต่ฉันคิดว่ามันยังกระจัดกระจายอยู่ . มันจะยาก เพื่อให้แน่ใจว่าจะเกิดการซิงโครไนซ์เมื่อสร้าง” ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์
รองศาสตราจารย์ ต.ส. ดินห์ ตรง ติงห์ กล่าวสุนทรพจน์ในฟอรั่ม
จากนั้นนายติงห์กล่าวถึงมุมมองว่าควรมีการวางแผนให้มีลักษณะที่พักอาศัย ตอบสนองความต้องการด้านที่พักอาศัย การทำงาน และการอยู่อาศัย จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องขจัดมุมมองที่ว่าบ้านพักอาศัยสังคมราคาถูกนั้นมีคุณภาพต่ำ ซึ่งส่งผลให้พื้นที่ที่สร้างเสร็จแล้วหลายแห่งไม่ขายออกไปและไม่มีใครย้ายเข้าไปอยู่ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด รัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายตั้งแต่การวางแผนไปจนถึงการจัดหาเงินทุนเพื่อ สนับสนุน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)