หยุด “ซื้อ-ขายอสังหาฯ สองราคา” ไม่ได้ทันที

สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ได้ตอบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงเอกสารส่งทางไปรษณีย์อย่างเป็นทางการหมายเลข 2298/UBKT15 ของคณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภาเกี่ยวกับการร้องขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ต่อไปนี้เรียกว่าร่าง) โดย VCCI ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับหลักการ หลักเกณฑ์ และวิธีการประเมินราคาที่ดิน (มาตรา 159 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน)

ขั้นตอนแรกทำการป้อนข้อมูลเพื่อกำหนดราคาที่ดินตามวิธีการประเมินที่ดิน

ข้อ ก. ข้อ 3 มาตรา 159 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ กำหนดข้อมูลที่ต้องนำส่งเพื่อกำหนดราคาที่ดินตามวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรองโดยสำนักงานทนายความ ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ถูกกระทบจากปัจจัยทำให้ราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างฉับพลัน หรือการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับญาติทางสายเลือดหรือสิ่งจูงใจอื่นใดที่บันทึกไว้ในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ กรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ ข้อมูลราคาที่ดินจะถูกรวบรวมโดยการสอบสวนและการสำรวจ

VCCI เชื่อว่ากฎระเบียบข้างต้นซึ่งนำไปใช้ทันทีเมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ จะทำให้การนำไปปฏิบัติทำได้ยาก VCCI ชี้แจงว่า “ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีผู้รับรองและรับรองโดยสำนักงานที่ดิน” จะไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เพราะปัจจุบันธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีสองราคา และการจะเปลี่ยนแปลงสถานการณ์นี้ต้องใช้เวลาสักระยะหนึ่ง

ในทางกลับกัน เป็นการยากที่จะระบุว่า “ได้รับผลกระทบจากปัจจัยทำให้ราคาเพิ่มขึ้นกะทันหัน” มากเพียงใด ในขณะที่การประมูลดำเนินการโดยรัฐและยังต้องยึดหลักการตลาดอยู่

กฎระเบียบที่เข้มงวดที่ว่า “ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ ข้อมูลราคาที่ดินจะต้องได้รับการเก็บรวบรวมผ่านการสอบสวนและการสำรวจ” อาจทำให้เกิดความยากลำบากในการนำไปปฏิบัติจริง เพราะหากในกระบวนการประเมินราคาที่ดิน ผู้ประเมินราคาพบว่า “ราคาที่ดินมีอยู่ในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ” แต่ไม่ใกล้เคียงกับราคาตลาด ตามข้อบังคับนี้ จึงไม่สามารถ “รวบรวมข้อมูลราคาที่ดินผ่านการสืบสวนและสำรวจ” ได้

“โดยสรุป กฎระเบียบที่เข้มงวดซึ่งกำหนดว่าให้ใช้ได้เฉพาะฐานข้อมูลที่ดินหรือราคาสัญญาและราคาประมูลเท่านั้น จะทำให้ความยืดหยุ่นของวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินเฉพาะเจาะจงลดลง และจะทำให้เป็นหลักการตลาดที่แน่นอน” VCCI แสดงความคิดเห็น

สพฐ. เสนอให้พิจารณาแก้ไขเพิ่มเติมระเบียบข้างต้นในแนวทางต่อไปนี้ ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ หรือผู้ประเมินราคาที่ดิน (ผู้ประเมิน สมาชิกสภาประเมินราคาที่ดิน) พบว่าราคาในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติไม่เป็นไปตามหลักการตลาด ก็มีสิทธิรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินโดยการสอบสวนและสำรวจ

ประการที่สอง ให้ใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

ข้อ 3 วรรค 5 มาตรา 159 บัญญัติว่า “วิธีส่วนเกินนั้น นำมาใช้ในการกำหนดราคาที่ดินหรือพื้นที่ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ยังมิได้มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหรือยังไม่ได้ลงทุนในงานก่อสร้างตามแบบแผนการก่อสร้างโดยละเอียด เว้นแต่กรณีที่กำหนดไว้ในข้อ d ของมาตรานี้”

ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับระเบียบปัจจุบัน กรณีที่ใช้หลักเกณฑ์ส่วนเกินมีจำนวนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เรื่องนี้ต้องได้รับการพิจารณาใหม่

เพราะวิธีการส่วนเกินเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้และมีศักยภาพที่จะพัฒนาในอนาคต วิธีการนี้สามารถนำไปประยุกต์ใช้กับแปลงที่ดินที่มีค่าซึ่งยังไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ไม่ได้ลงทุนในงานก่อสร้าง หรือได้ลงทุนในงานก่อสร้างไปแล้ว แต่สามารถรื้อถอนที่ดินเหล่านี้เพื่อสร้างที่ดินใหม่ที่มีการใช้ประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิผลสูงสุดได้ การจำกัดขอบเขตการใช้ของวิธีส่วนเกินอาจทำให้ยากต่อการกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่เหมาะสมสำหรับแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา

VCCI เสนอให้พิจารณาควบคุมเงื่อนไขสำหรับการใช้หลักการส่วนเกินตามที่ได้รับการกำกับดูแลในปัจจุบัน นั่นคือ "หลักการส่วนเกินจะถูกนำไปใช้กับมูลค่าแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงการวางแผนหรือการเปลี่ยนแปลงจุดประสงค์การใช้ที่ดินเมื่อมีการกำหนดรายได้รวมจากการพัฒนาที่คาดไว้และต้นทุนโดยประมาณทั้งหมด"

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา