รัฐบาลเพิ่งรายงานเนื้อหาร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) บางส่วนต่อคณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ
เนื้อหาสำคัญประการหนึ่งที่ประชาชนจำนวนมากสนใจ คือ เนื้อหา วิธีการประเมินราคาที่ดิน และเงื่อนไขการใช้แต่ละวิธี (มาตรา 158)
พิจารณาและอนุมัติในการประชุมวิสามัญ
ดังนั้น รัฐบาลจึงเห็นควรทบทวนและชี้แจงหลักการวิธีการประเมินราคาที่ดิน การเปรียบเทียบ ส่วนเกิน รายได้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ในมาตรา 158 วรรค 5 กำหนดเงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์วิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ในมาตรา 158 วรรค 6 โดยร่างกฎหมายกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการประเมินราคาที่ดินไว้หลายประการ
ประการแรก วิธีการเปรียบเทียบ ดำเนินการโดยการปรับราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกันกับที่ได้โอนเข้ามาในตลาด ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่ตัดสินใจเป็นผู้ชนะการประมูล โดยวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินติดตัวที่ดิน (ถ้ามี) ออกแล้ว เพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมินราคา
วิธีที่สองคือวิธีการหารายได้ ซึ่งทำได้โดยนำรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่ดินหารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนเป็นเงินดองเวียดนามในธนาคารพาณิชย์ที่มีหุ้นที่รัฐควบคุมในจังหวัดเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยใช้ข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า
วิธีที่ 3 คือ วิธีการส่วนเกิน ซึ่งดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาที่ดินหรือพื้นที่ดินตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่
ประการที่สี่ วิธีการปรับราคาที่ดินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินจะพิจารณาจากการเปรียบเทียบราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินกับราคาที่ดินตลาด
นอกจากสี่กรณีข้างต้นแล้ว รัฐบาลจะต้องกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินใหม่ หลังจากได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติแล้ว
พร้อมทั้งมีเงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งใช้วิธีการเปรียบเทียบเพื่อกำหนดราคากรณีที่มีแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกันตั้งแต่ 3 แปลงขึ้นไป มีความคล้ายคลึงกันบางประการในปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามการตัดสินใจเป็นผู้ชนะการประมูล
วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีรายได้ จะใช้ในกรณีที่ที่ดินหรือที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรมิใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อการเกษตร ซึ่งไม่เข้าเงื่อนไขในการใช้วิธีการเปรียบเทียบ แต่สามารถกำหนดรายรับและรายจ่ายจากการใช้ที่ดินได้ตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ต้องการประเมินมูลค่า
วิธีการส่วนเกินนำมาประยุกต์ใช้กับมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินสำหรับโครงการลงทุนที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขในการใช้วิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีการหารายได้ แต่สามารถประมาณรายได้การพัฒนารวมและต้นทุนการพัฒนารวมของโครงการได้
วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน นำมาใช้เพื่อกำหนดค่าสินไหมทดแทนโดยเฉพาะกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดิน กรณีเรียกคืนแปลงที่ดินติดกันหลายแปลงที่มีวัตถุประสงค์การใช้อย่างเดียวกันและมีราคาที่ดินระบุไว้ในบัญชีราคาที่ดิน แต่ไม่เข้าเงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์เปรียบเทียบ หรือใช้ในการเปรียบเทียบกับผลการกำหนดราคาที่ดินด้วยวิธีข้างต้น
พร้อมกันนี้ รัฐบาลได้เสนอให้กำหนดบทบัญญัติเกี่ยวกับลำดับและขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินตามวิธีการแต่ละวิธีและการเลือกใช้วิธีการประเมินอย่างละเอียดในพระราชกฤษฎีกาแนวทางการปฏิบัติ
รัฐบาลได้ขอให้คณะกรรมาธิการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ศึกษาความคิดเห็นและข้อเสนอของรัฐบาล เพื่อประสานในการจัดทำร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เพื่อนำเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อพิจารณาอนุมัติในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 (มกราคม 2567) ตามนโยบายตามมติที่ 18 โดยให้ระบบกฎหมายสอดคล้องกัน ขจัดอุปสรรคอย่างทันท่วงที และปลดล็อกทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม
อย่าไล่ตามปริมาณ ไม่ว่าจะเร่งด่วนแค่ไหน
ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายเวือง ดิงห์ ฮิว กล่าวกับสื่อมวลชนว่า เหตุการณ์ที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในการประชุมสมัยที่ 6 ล่าสุดก็คือ สภานิติบัญญัติแห่งชาติยังไม่ได้ผ่านกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข แม้ว่าจะมีการแสดงความคิดเห็นผ่านการประชุมไปแล้ว 2 ครั้งก็ตาม
“การตัดสินใจครั้งนี้ได้รับความเห็นชอบจากผู้นำพรรค รัฐบาล ประชาชน และภาคธุรกิจ” “เราไม่ไล่ตามปริมาณ แม้จะเร่งด่วน แต่เราต้องตอบสนองความต้องการด้านคุณภาพที่สำคัญที่สุด เราจะต้องไม่รีบร้อนหรือเร่งรีบ” ประธานรัฐสภาเน้นย้ำ
ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าวว่า กฎหมายที่ดินอาจเป็นกฎหมายที่มีความสำคัญรองจากรัฐธรรมนูญเท่านั้น โดยส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อทุกด้านของชีวิตทางเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงประชาชน ไม่ใช่เรื่องไร้เหตุผลเลยที่มีผู้แสดงความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายนี้ถึง 12 ล้านคน
ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กล่าวว่า จนถึงขณะนี้ สถิติแสดงให้เห็นปัญหาสำคัญ 27 ปัญหา ก่อนการประชุมสมัยที่ 6 มีเนื้อหาสำคัญ 6 ประการที่คณะกรรมาธิการประจำสภาแห่งชาติเห็นชอบและรวมกันเป็นหนึ่ง เนื้อหาหลัก 7 ประการของรายงานของคณะผู้แทนพรรคต่อโปลิตบูโรนั้นได้รับการแสดงความคิดเห็นจากโปลิตบูโรแล้ว นั่นทำให้ชี้แจงได้ 13 ประเด็น
นอกจากนี้ ในการประชุมคณะกรรมาธิการสามัญสภาแห่งชาติครั้งที่ 6 ระหว่างทั้งสองสภา ยังได้มีการหารือและตัดสินใจประเด็นสำคัญอีก 9 ประเด็นโดยละเอียด ซึ่งเป็นประเด็นที่เมื่อนำเสนอให้เลือก 2-3 ทางเลือก แต่เมื่อคณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) วิเคราะห์แล้วมีมติเลือก 1 ทางเลือกเป็น 9 ประเด็น รัฐบาลก็เห็นด้วยกับ 9 ประเด็นดังกล่าวเช่นกัน
ดังนั้นได้ตกลงเนื้อหาข้อ 22/27 แล้ว ส่วนเนื้อหาที่เหลืออีก 5 ประเด็น ได้มีการหารือและเห็นชอบเบื้องต้นแล้ว เพียงแต่รอคำตอบอย่างเป็นทางการจากรัฐบาลเท่านั้น
เมื่อคณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติเห็นชอบเนื้อหาทั้ง 27 ฉบับนี้แล้ว จะนำเสนอเนื้อหาดังกล่าวต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อพิจารณาอนุมัติ การตัดสินใจว่าผ่านหรือไม่ขึ้นอยู่กับรัฐสภา
จะมีการประชุมคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติในเดือนมกราคมเพื่อพิจารณาครั้งสุดท้ายก่อนนำเสนอต่อรัฐสภา “นี่เป็นร่างกฎหมายที่มีประเด็นใหญ่และเรื่องสำคัญมากมายที่ต้องได้รับการจัดการอย่างละเอียดถี่ถ้วน” ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าว
นายกรัฐมนตรีขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมให้ความสำคัญทรัพยากรทั้งหมดในการดำเนินโครงการกฎหมายที่ดินให้สำเร็จ
แหล่งที่มา
![[ภาพ] นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เป็นประธานการประชุมรัฐบาลร่วมกับท้องถิ่นเกี่ยวกับการเติบโตทางเศรษฐกิจ](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
การแสดงความคิดเห็น (0)