รอจังหวะกระตุ้นตลาดอสังหาฯ

คาดว่าร่างกฎหมาย 3 ฉบับ คือ ที่ดิน (แก้ไขแล้ว) ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขแล้ว) และที่อยู่อาศัย (แก้ไขแล้ว) จะได้รับการผ่านโดยสภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 (NA) ในการประชุมสมัยที่ 6 ที่กำลังดำเนินการอยู่ หลายฝ่ายคาดหวังว่านี่จะเป็นแรงผลักดันสำคัญในการ “ทลายกำแพงน้ำแข็ง” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

การขจัดอุปสรรค การสร้างช่องทางทางกฎหมาย

เกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ทนายความ Bui Dinh Ung (สมาคมทนายความฮานอย) หวังว่าจะแก้ไขสถานการณ์ที่ทับซ้อนและขัดแย้งกันภายในนโยบายและกฎหมายที่ดิน และระหว่างนโยบายและกฎหมายที่ดินกับกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง จึงก่อให้เกิดพลังขับเคลื่อนที่สำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ทนายอึ้ง กล่าวว่า ในความเป็นจริงมีข้อพิพาทและคดีความมากมายที่เกิดจากราคาที่ดิน รวมถึงการกำหนดราคาที่ดินที่ไม่ได้คุ้มครองสิทธิของทุกฝ่าย เป้าหมายประการหนึ่งของการแก้ไขกฎหมายที่ดินคือการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับตลาด ดังนั้นร่างกฎหมายจึงได้เสนอวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ การเปรียบเทียบ การหารายได้ การหาส่วนเกินทุน และการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน “หวังว่าการกำหนดกฎเกณฑ์การกำหนดราคาที่ดินในโครงการปรับปรุงกฎหมายที่ดินครั้งนี้ จะช่วยแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นในทางปฏิบัติได้” ทนายอึ้งกล่าว

นายหวู่ เตียน ล็อก ผู้แทนรัฐสภาและประธานศูนย์อนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศของเวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ประเด็นใหม่ที่สำคัญประการหนึ่งของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) คือ การเปลี่ยนแปลงเครื่องมือทางกฎหมายในการประเมินมูลค่าที่ดิน เดิมการกำหนดราคาที่ดินจะยึดตามกรอบราคาของรัฐและกำหนดขึ้นตามหลักการบริหาร ร่างดังกล่าวได้เสนอทางเลือกใหม่ในการไม่ควบคุมกรอบราคาที่ดินและตัดสินใจโดยใช้รายการราคา เพื่อให้แน่ใจว่าสอดคล้องกับหลักตลาด

“เมื่อเรามั่นใจว่ารายการราคาที่ดินถูกกำหนดให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดแล้ว เราจะมั่นใจได้ว่าปัญหาในการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันจะได้รับการแก้ไข และผลประโยชน์ของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะได้รับการประสานกัน นี่ยังเป็นพื้นฐานที่สำคัญมากสำหรับการทำธุรกรรมระหว่างบุคคลและธุรกิจโดยอิงจากราคาอ้างอิงของรัฐตามระเบียบข้อบังคับ” นายล็อคกล่าว

ตลาดอสังหาฯ คาดคึกคัก หากร่าง พ.ร.บ. ที่ดิน (แก้ไข) ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ผ่าน ภาพโดย : TAN THANH

นักเศรษฐศาสตร์ - ดร. คาน วัน ลุค ยังกล่าวอีกด้วยว่า กฎหมายเป็นอุปสรรคใหญ่เมื่อกฎระเบียบเกี่ยวกับที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และการก่อสร้างมีการทับซ้อนกันในกฎหมาย คำสั่ง และเอกสารแนะนำต่างๆ มากมาย นี่เป็นคอขวดที่ได้รับการระบุและคาดว่าจะได้รับการแก้ไขในกฎหมายแก้ไข 3 ฉบับที่กล่าวถึงข้างต้น นายลุค กล่าวว่า จำเป็นต้องทบทวนและแก้ไขกฎระเบียบให้สอดคล้องกันระหว่างกฎหมายที่เกี่ยวข้อง แก้ไขปัญหาวิธีการประเมินราคาที่ดิน; เวลาการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ก็มีความเห็นเช่นเดียวกัน โดยกล่าวว่าร่างกฎหมายดังกล่าว โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) จะช่วยขจัดความซ้ำซ้อนในการจัดการที่ดิน ส่งผลให้มีการจัดสรรทรัพยากรอย่างอิสระ สร้างเงื่อนไขสำหรับนักลงทุนด้วยกรอบกฎหมายที่ชัดเจนและโปร่งใส ซึ่งจะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ “หวังว่าเมื่อมีการออกกฎเกณฑ์ใหม่นี้ จะช่วย “ฟื้นฟู” โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญความยากลำบาก หรือแม้กระทั่ง “หยุดชะงัก” เนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมาย” นายดิงห์ กล่าว

กลไกการก้าวล้ำเพื่อระดมทรัพยากรสูงสุด

ปริญญาโท เหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ที่รัฐบาลเสนอต่อรัฐสภา ได้เสนอกลไกใหม่ในการระดมทรัพยากรสูงสุดสำหรับโครงการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการระดมทรัพยากรที่ดินในยุคปัจจุบัน คือ กลไกในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองและเชิงพาณิชย์

นายดิงห์ กล่าวว่า ในร่างกฎหมายฉบับก่อนนั้น ได้กำหนดไว้ว่า ผู้ลงทุนจะต้องมีหรือได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรอื่นๆ ที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือชำระค่าเช่าที่ดินก่อน จึงจะสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ตัวเลือกนี้จะจำกัดกรณีการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เมื่อเทียบกับกฎหมายในปัจจุบัน นั่นคือ พ.ร.บ.เลขที่ 03/2022/QH15 ซึ่งกำหนดให้ผู้ลงทุนต้องมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ ซึ่งถือว่ามีความคับคั่งเกินไป ทำให้โครงการบ้านจัดสรรทั่วประเทศประมาณ 300 โครงการเกิดความแออัด (ผู้ลงทุนได้ “รวบรวมที่ดิน” ไว้แล้วแต่ไม่สามารถนำไปปฏิบัติได้เพราะไม่มีที่ดินเพื่ออยู่อาศัย)

ในรายงานเลขที่ 598/BC-CP ลงวันที่ 23 ตุลาคม ที่ส่งถึงรัฐสภาเกี่ยวกับเนื้อหาบางส่วนของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) รัฐบาลเสนอที่จะแก้ไขร่างดังกล่าวในทิศทางที่เป็นก้าวสำคัญ คือ ยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับประเภทของที่ดินที่นักลงทุนต้องเป็นเจ้าของหรือได้รับโอนเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยสิ้นเชิง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลเสนอให้ยกเลิกบทบัญญัติในมาตรา 123 วรรค 4 วรรค 1 วรรค 6 มาตรา 128 แห่งร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ (เดิมกำหนดให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้เฉพาะกรณีที่มีหรือกำลังรับโอนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ยกเว้นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินไปแล้วคราวเดียว)

นายดิงห์ กล่าวว่า รายงานของรัฐบาลยังระบุด้วยว่า กรณีข้อตกลงในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองส่วนใหญ่เกิดขึ้นในพื้นที่ที่พัฒนาใหม่ซึ่งมักไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ขณะที่นโยบายของรัฐคือการส่งเสริมการขยายตัวของเมืองและการปรับปรุงเมืองให้สวยงาม

“ผมเห็นด้วยกับการแก้ไขนี้ เพราะประโยชน์โดยตรงคือช่วยปลดล็อกโครงการบ้านจัดสรรกว่า 300 โครงการทั่วประเทศ และประโยชน์ในระยะยาวคือช่วยส่งเสริมกลไกของข้อตกลงที่เท่าเทียมกันระหว่างธุรกิจและประชาชนในการแปลงที่ดินโดยสมัครใจ หลีกเลี่ยงการยึดที่ดินโดยบังคับ ประเด็นสำคัญคือ เมื่อนักลงทุนได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดินจะต้องให้แน่ใจว่าเป็นไปตามตลาด เพื่อให้ธุรกิจสามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินได้อย่างเต็มที่ และควบคุมความแตกต่างของค่าเช่าที่ดินได้อย่างกลมกลืน” ผู้เชี่ยวชาญ Dinh กล่าว

รองเลขาธิการสภานิติบัญญัติแห่งชาติ Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) ประเมินว่าร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขแล้ว) ได้รับ อธิบาย และแก้ไขเนื้อหาหลายประการแล้ว และยังได้สถาปนานโยบายหลักของพรรคและรัฐอย่างสมบูรณ์แล้วด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปรับปรุงกลไกและนโยบายการพัฒนาและการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดสิทธิการใช้ที่ดินอย่างเข้มงวด การปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของการดำเนินการตามการวางแผนและแผนการใช้ที่ดิน โครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาได้อย่างยั่งยืนและสามารถเอาชนะการเก็งกำไรที่ดินได้

ทนายความ NGUYEN TAN PHONG สมาชิกถาวรของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม:

นายเหงียน ตัน ฟอง

การบังคับใช้กฎหมายจำเป็นต้องมีการติดตามอย่างใกล้ชิด

หากผ่าน กฎหมายทั้งสามฉบับ คือ ที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม), ที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) จะช่วยแก้ไขข้อขัดแย้งและความไม่เพียงพอในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การจัดการ และการใช้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) จะสร้างฐานทางกฎหมายที่สำคัญในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยและสนับสนุนการปรับปรุงที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชน นี่เป็นปัจจัยสำคัญในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอีกด้วย

หากกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่าน ก็จะช่วยแก้ไขสถานการณ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไม่ทันตั้งตัว ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลและความไม่ตรงกันระหว่างอุปทานและอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยดังเช่นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพื่อให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างมั่นคง แข็งแรงและมีประสิทธิผล

อย่างไรก็ตาม ผมคิดว่าหน่วยงานของรัฐ องค์กรทางสังคม และฝ่ายที่เกี่ยวข้อง จำเป็นต้องประสานงาน ติดตาม และตรวจสอบการบังคับใช้กฎหมายเหล่านี้อย่างใกล้ชิด นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องมีนโยบายและกลไกสนับสนุนที่เหมาะสมเพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดจากผลกระทบเชิงลบของการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

TRAN KHANH QUANG ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท Viet An Hoa Real Estate:

ตลาดรอสัญญาณบวก

หากกฎหมายทั้ง 3 ฉบับผ่าน คือ กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข), กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) จะเป็นข้อมูลเชิงบวกอย่างยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะประเด็นที่เหลือจะถูกปรับให้อำนวยความสะดวกแก่กลไกและธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางธุรกิจที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการสร้างสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยให้แก่ประชาชน นอกจากนี้ตลาดอสังหาฯยังได้รับการควบคุมที่ดี พัฒนาไปอย่างแข็งแรงและยั่งยืนมากขึ้น ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น กลไกการขอรับอนุมัติสำหรับธุรกิจและบุคคลต่างๆ จะถูกยกเลิก

เรียกได้ว่าเมื่อผ่านกฎหมายทั้ง 3 ฉบับนี้แล้ว จะสามารถคลี่คลายปัญหาเดิมๆ ที่เคยรุมเร้าตลาดอสังหาฯ มายาวนานได้ถึง 60-70% เลยทีเดียว โดยทั่วไปจะเป็นการขจัดความยุ่งยากให้กับโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างอันเนื่องมาจากขั้นตอน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตโครงการสำหรับนักลงทุน

ซอนนุง เขียนว่า

ที่มา: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm