ความรับผิดชอบใหม่ของนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์
ภาษาไทย จากการให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์ Kinh te & Do thi เกี่ยวกับความรับผิดชอบใหม่ของนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทนายความ Pham Thi Bich Hao กรรมการบริษัท Duc An Law Company Limited กล่าวว่า ตามบทบัญญัติของมาตรา 17 แห่งกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่อนุญาตให้มีการมอบอำนาจให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญาเกี่ยวกับการวางมัดจำ การซื้อ การขาย การโอน การเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้าง สิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ระเบียบนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงการละเมิดในหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตในการลงนามในสัญญามัดจำและโอนกรรมสิทธิ์
พร้อมกันนี้ การก่อสร้างบ้าน งานก่อสร้าง และงานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในโครงการ จะต้องเป็นไปตามผังรายละเอียด การออกแบบที่ได้รับอนุมัติ ใบอนุญาตการก่อสร้าง และเนื้อหาของนโยบายการลงทุนโครงการที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ ปฏิบัติตามกฎข้อบังคับอาคาร กฎระเบียบใหม่นี้เมื่อเทียบกับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2014 ยังมีจุดประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้นักลงทุนบางรายสร้างบ้านที่ไม่เป็นไปตามแบบที่ได้รับอนุมัติและใบอนุญาตการก่อสร้าง
พระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (มี 10 บท 83 มาตรา) จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป และจะแทนที่พระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557
ข้อกำหนดใหม่บางประการเกี่ยวกับการชำระค่าเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคต ตามมาตรา 25 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 การชำระค่าเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคต จะต้องชำระเป็นหลายงวด งวดแรกไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าสัญญารวมเงินมัดจำ งวดต่อไปต้องตรงตามความคืบหน้าการก่อสร้างจนกว่าจะส่งมอบบ้าน งานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างให้ผู้เช่า แต่ยอดเงินชำระล่วงหน้ารวมให้ผู้ให้เช่าต้องไม่เกินร้อยละ 50 ของมูลค่าสัญญาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้าง จำนวนเงินที่เหลือจะคำนวณเป็นค่าเช่าที่ต้องชำระให้แก่ผู้ให้เช่าภายในระยะเวลาหนึ่งตามที่ตกลงกันในสัญญา
ประเด็นใหม่ในกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 29 ว่าด้วยข้อกำหนดในการประกอบธุรกิจเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิใช้ที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่นำมาดำเนินกิจการจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดต่อไปนี้:
ข้อกำหนดตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัตินี้; ได้ดำเนินการลงทุนก่อสร้างงานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามแบบผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติแล้ว ความคืบหน้าของโครงการได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง กฎหมายว่าด้วยการลงทุน ให้มีไฟฟ้า น้ำประปา ระบบระบายน้ำ การเก็บขยะ และการบำบัดน้ำเสีย ให้มั่นใจว่ามีการเชื่อมต่อกับระบบโครงสร้างพื้นฐานส่วนกลางของพื้นที่ก่อนการโอน เช่า หรือเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน การโอน การเช่า และการเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคจะต้องสอดคล้องกับวัตถุประสงค์การลงทุนและเนื้อหาของโครงการลงทุนที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่
ประเด็นใหม่ที่ควรทราบสำหรับฝ่ายที่เข้าร่วมในธุรกรรม
ตามที่ทนายความ Pham Thi Bich Hao กล่าว เกี่ยวกับกฎระเบียบการวางเงินมัดจำในธุรกิจบ้านจัดสรรและงานก่อสร้างในอนาคต เพื่อให้แน่ใจว่าการวางเงินมัดจำเป็นไปตามธรรมชาติอย่างแท้จริง และในขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อซึ่งมักจะเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดว่า เงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านในอนาคตต้องไม่เกิน 5% ของราคาขาย
พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ฉบับปัจจุบัน ไม่มีการควบคุมโดยเฉพาะเรื่องการฝากเงินเมื่อซื้อ ขาย หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
ภายใต้ข้อกำหนดใหม่ในมาตรา 23 วรรค 5 แห่งพ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 เนื้อหามีดังนี้ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขในการดำเนินกิจการครบถ้วนตามบทบัญญัติของพ.ร.บ. นี้แล้วเท่านั้น สัญญาการวางเงินมัดจำ จะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ที่จะก่อสร้างให้ชัดเจน
ทั้งนี้ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงสามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน และค่าก่อสร้างในอนาคต เมื่อมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขในการดำเนินกิจการ
สัญญาการวางเงินมัดจำ จะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน โครงการก่อสร้าง และพื้นที่โครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน
โครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคตสามารถดำเนินการได้เฉพาะเมื่อมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้ ใบอนุญาตก่อสร้าง; แจ้งการเริ่มก่อสร้าง; เอกสารการรับงานก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้วเสร็จ...
การขยายสิทธิของนักลงทุนชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ
ทนายความ Pham Thi Bich Hao กล่าวว่าประเด็นใหม่ที่น่าสนใจอีกประเด็นหนึ่งของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 คือการแก้ไขกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับรูปแบบและขอบเขตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ
ในมาตรา 10 บุคคลที่ได้รับอนุญาตให้ทำธุรกิจ คือ บุคคลเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ ซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนามตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสัญชาติ และได้รับอนุญาตให้เข้ามาในเวียดนาม และได้รับอนุญาตให้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่กำหนดไว้สำหรับองค์กรในประเทศ และบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งไม่ใช่พลเมืองเวียดนามตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสัญชาติและได้รับอนุญาตให้เข้ามาในเวียดนาม จะได้รับอนุญาตให้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่อไปนี้:
การลงทุนก่อสร้างบ้านและงานก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการขาย เช่า หรือเช่าซื้อโดยโครงการอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นไปตามรูปแบบ วัตถุประสงค์ และระยะเวลาการใช้ที่ดิน ตามที่กฎหมายว่าด้วยที่ดินกำหนด
การลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการโอน การเช่า และการเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ต้องเป็นไปตามรูปแบบ วัตถุประสงค์ และระยะเวลาการใช้ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยที่ดินกำหนด
รูปแบบการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กำหนดไว้ในข้อ ง และข้อ ช วรรค 1 แห่งมาตราข้อนี้
“เมื่อเทียบกับกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน กฎหมายฉบับใหม่มีการกำหนดระเบียบข้อบังคับที่ละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้นเกี่ยวกับรูปแบบการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ ซึ่งขยายสิทธิของนักลงทุนซึ่งเป็นคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศในการดึงดูดเงินทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ทนายความ Pham Thi Bich Hao กล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)