ต้องมีนโยบายเปิดถนน

ทางเดินมืด ไม่มีระบบแจ้งเตือนเหตุเพลิงไหม้ พื้นและผนังชำรุดทรุดโทรมและหลุดล่อนทั้งภายในและภายนอก... คือภาพที่เกิดขึ้นในอาคารอพาร์ตเมนต์เกรด D (ได้รับความเสียหายอย่างรุนแรงและอันตราย) หลายสิบแห่งในนครโฮจิมินห์ ซึ่งกำลังรอการช่วยเหลือ แต่ด้วยสาเหตุหลายประการ งานกู้ภัยยังคงเกือบจะ “ไม่ได้ดำเนินการ”

จากรายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระบุว่าเมืองนี้มีอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า 474 แห่งที่สร้างขึ้นก่อนปี พ.ศ. 2518 รวมถึงอาคารอพาร์ตเมนต์เกรด D จำนวน 16 แห่ง (โดยมีอาคารอพาร์ตเมนต์ 14 แห่งที่ได้รับการตรวจสอบในช่วงปี พ.ศ. 2559 - 2560) ซึ่งมีแนวโน้มทรุดโทรมลงอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าในการสร้างอพาร์ตเมนต์เก่าขึ้นมาใหม่มีความล่าช้ามากเนื่องมาจากหลายสาเหตุ ส่วนใหญ่เป็นเพราะกลไก

เมื่อมองย้อนกลับไปถึงกระบวนการเริ่มตั้งแต่ปี 2559 จนถึงปัจจุบัน การรื้อถอนและก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ใหม่เพื่อทดแทนอพาร์ทเมนต์เก่าที่ชำรุดเสียหายอย่างหนักและอันตราย หยุดอยู่เพียงแค่การย้ายที่อยู่และให้ที่พักชั่วคราวแก่ผู้คนเท่านั้น ตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ตเมนต์เลขที่ 440 ถนน Tran Hung Dao (เขต 11 เขต 5) แม้ว่าจะระบุระดับความอันตรายว่าเป็นบ้านระดับ D แต่ความสามารถในการรับน้ำหนักไม่สามารถตอบสนองความต้องการการใช้งานปกติได้ แต่หลังจากที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ขอย้ายสถานที่โดยด่วน รัฐบาลท้องถิ่นใช้เวลานานเกือบ 6 ปีจึงสามารถโน้มน้าวใจผู้อยู่อาศัยให้ตกลงย้ายไปยังที่อยู่ใหม่ได้

มีหลายความเห็นที่ว่าการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์เก่านั้นยากกว่าการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเสียอีก ซึ่งปัญหาใหญ่ที่สุดคือเรื่องการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ นอกจากนี้ การตัดสินใจบางอย่างต้องได้รับความเห็นชอบจากประชากรส่วนใหญ่หรือทั้งหมดเสียก่อนจึงจะนำไปปฏิบัติได้

การปรับปรุงอพาร์ทเมนต์เก่ามักจะแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม วิธีหนึ่งคือการสร้างอพาร์ทเมนท์ที่มีพื้นที่ขั้นต่ำเพื่อตอบสนองต่อความต้องการในการจัดสรรพื้นที่ใหม่บนพื้นที่ ประการที่สองคือการสร้างอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่เพื่อดึงดูดลูกค้า

ตัวแทนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าร่วมโครงการบูรณะอพาร์ตเมนต์เก่าในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า ตามกฎระเบียบก่อนหน้านี้ หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว รวมทั้งค่าช่วยเหลือที่พักชั่วคราว การตั้งถิ่นฐานใหม่ และค่าชดเชย... กำไรจะต่ำมาก ดังนั้นธุรกิจต่างๆ จึงไม่สนใจ นอกจากนี้ การที่ภาคธุรกิจจะนำกลไกการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมการแปลงการใช้ที่ดินไปปฏิบัติให้ครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดที่ได้รับมอบหมายภายในขอบเขตโครงการก็ยังเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากภาคการเงินยังไม่ได้ให้ความเห็นชอบ นอกจากนี้ในปัจจุบันยังไม่มีกลไกในการจัดการมูลค่าพื้นที่ก่อสร้างส่วนเสริมเช่น ทางเดิน บันได พื้นหลังคา ฯลฯ

ล่าสุดปัญหาการปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์ได้รับการปรับปรุงในรายละเอียดมากขึ้นโดย พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พร้อมกันนั้นก็ออกกฎหมายหลายฉบับที่เกี่ยวข้องกับอัตราการยอมรับของประชาชนให้เป็นกลไกจูงใจให้นักลงทุนดำเนินโครงการลงทุนปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์...

โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ลงทุนจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่มีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่อยู่ในขอบข่ายโครงการลงทุนเพื่อปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์เก่า นอกจากนี้ ความก้าวหน้าอย่างหนึ่งของกฎหมายใหม่ในการปรับปรุงและสร้างห้องชุดใหม่เก่าคือ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่ได้แก้ไขปัญหาห้องชุดหลังการย้าย แต่กลับไม่มีพื้นที่เพียงพอสำหรับสร้างโครงการใหม่ ได้อนุญาตให้ดำเนินโครงการปรับปรุงอาคารชุดในทิศทางการรวม (รวบรวมอาคารชุดพักอาศัยชั้นต่ำเก่าเข้าไว้ที่เดียวกัน เพื่อปรับปรุงและสร้างอาคารสูงใหม่ให้สามารถรองรับผู้พักอาศัยในอาคารชุดเก่าจำนวนมากได้เพียงพอ)

ประสบการณ์ข้างต้นได้รับการนำไปใช้โดยคณะกรรมการประชาชนเขต 3 นครโฮจิมินห์ เมื่อพัฒนาแผนในการรวบรวมอาคารอพาร์ทเมนต์ 43 แห่งในพื้นที่เพื่อสร้างอาคารอพาร์ทเมนต์ขนาดใหญ่ 3 แห่งใหม่ ซึ่งเพียงพอสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ในเขตดังกล่าว ซึ่งนอกจากจะช่วยเพิ่มพื้นที่ต้นไม้และพื้นที่ใช้สอยให้กับผู้คนแล้ว ยังช่วยทำให้ภูมิทัศน์ในเมืองสวยงามขึ้นด้วย ดังที่นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า “วิธีแก้ปัญหาข้างต้นช่วยแก้ปัญหาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยในทำเลอื่นถูกทิ้งร้าง โดยเฉพาะโครงการที่ไม่ตอบโจทย์การเดินทาง การอยู่อาศัย การรักษาพยาบาล การศึกษา ธุรกิจ ฯลฯ ซึ่งส่งผลให้ผู้คนที่ย้ายเข้าไปอยู่อาศัยไม่ได้”

คาดว่ากลไกดังกล่าวข้างต้นและประสบการณ์ที่นครโฮจิมินห์ได้รับจะสร้างจุดเปลี่ยนที่ส่งเสริมแผนการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์ที่เสื่อมโทรมจนถึงระดับอันตรายในฮานอย ไฮฟอง และพื้นที่อื่นๆ อีกมากมาย

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html