การเสริมวิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน

สานต่อแผนงาน ในเช้าวันที่ 30 ส.ค. 60 สมาชิกรัฐสภาเต็มเวลาได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) คำบรรยายภาพ

ฉากการประชุม ภาพโดย: ดวน ตัน/VNA

การจำแนกโครงการเข้าถึงที่ดิน

นายหวู่หงถัน ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้รายงานประเด็นสำคัญหลายประการในการรับ อธิบาย และแก้ไขร่างกฎหมาย โดยกล่าวว่าร่างกฎหมายดังกล่าวเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีขอบเขตการกำกับดูแลที่กว้างขวาง มีเนื้อหาที่ยากและซับซ้อน และมีผลกระทบต่อชีวิตของประชาชนและกิจกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอย่างมาก กระบวนการรับและแก้ไขยังคงได้รับความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมาย เนื้อหาของร่างกฎหมายดังกล่าวเป็นเพียงข้อเสนอเบื้องต้นเพื่อขอความเห็นจากสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติที่มีความเชี่ยวชาญเท่านั้น หน่วยงานต่างๆ ยังไม่ตกลงกันเกี่ยวกับแผนที่ดีที่สุดในการแก้ไขร่างกฎหมายดังกล่าว

ในส่วนของการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในผลประโยชน์ของชาติและของสาธารณะ หลายความเห็นระบุว่าบทบัญญัติในร่างกฎหมายที่กำหนดกรณีที่รัฐฟื้นฟูที่ดินนั้นเข้มงวดเกินไป ไม่ได้สะท้อนถึงข้อบกพร่องอย่างครบถ้วน และไม่ได้แก้ไขข้อบกพร่องพื้นฐาน

ตามที่ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจได้กล่าวไว้ กฎเกณฑ์ในการกำหนดรายการกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะนั้นมีข้อดีคือทำให้มีความชัดเจน ง่ายต่อการตรวจสอบ และง่ายต่อการบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม การแสดงรายการโครงการและงานจัดซื้อที่ดินอย่างเฉพาะเจาะจงและมีรายละเอียดมากเกินไปมีข้อเสียคือไม่สามารถรับรองความครอบคลุมและครบถ้วนได้ ระหว่างการหารือ มีความเห็นว่าแนวทางปัจจุบันในการจัดทำรายการคดีไม่ได้ชี้แจงถึงความจำเป็นของโครงการและงานเหล่านี้ตามเจตนารมณ์ของมาตรา 54 ของรัฐธรรมนูญ

นี่เป็นบทบัญญัติสำคัญของกฎหมายที่ดิน ซึ่งต้องใช้ความระมัดระวังอย่างยิ่ง พิจารณาอย่างรอบคอบ ต้องมีการบังคับใช้มติหมายเลข 18-NQ/TW อย่างสมบูรณ์ และปฏิบัติตามบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2556 เพื่อกำหนดไว้อย่างชัดเจน หลีกเลี่ยงการตีความที่แตกต่างกัน ซึ่งอาจทำให้เกิดความยากลำบากในการปฏิบัติ กรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม เพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ ให้สอดคล้องกับกรณีที่รัฐฟื้นฟูที่ดินเพื่อควบคุมความแตกต่างของมูลค่าเพิ่มจากที่ดินอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงผังเมือง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การประสานประโยชน์ระหว่างรัฐ-ประชาชน-นักลงทุน และกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อให้เกิดเงื่อนไขในการดำเนินโครงการลงทุนการใช้ที่ดิน ซึ่งโครงการลงทุนดังกล่าวจะก่อให้เกิดแหล่งรายได้ใหม่เข้างบประมาณแผ่นดิน ก่อให้เกิดประโยชน์โดยรวมแก่ประชาชนและสังคมโดยรวม สำหรับผู้ถูกเวนคืนที่ดิน รัฐจะจ่ายเงินชดเชย ช่วยเหลือ และจัดที่อยู่ให้ถูกต้องตามระเบียบ ตัวเลือกทั้งหมดต้องมีการวิจัย การชี้แจง และการแก้ไขเพิ่มเติม เพื่อให้แน่ใจว่ามีกฎระเบียบที่ชัดเจน สมเหตุสมผล และเป็นไปได้

ส่วนกรณีการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดินนั้น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจกล่าวว่า พ.ร.บ.การประมูลปี 2556 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 25/2563/นด-ฉป. ของรัฐบาลที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับการปฏิบัติตามมาตราต่างๆ ของพ.ร.บ.การประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุนนั้น ยังแยกความแตกต่างระหว่างโครงการลงทุน 2 กลุ่มที่ดำเนินการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการอีกด้วย นั่นคือ โครงการลงทุนใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ อาคารพาณิชย์-บริการ อาคารเอนกประสงค์ อาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ; โครงการจะต้องจัดประมูลให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายเฉพาะทางและกฎหมายว่าด้วยสังคม

ดังนั้น กฎหมายการประมูลปัจจุบันจึงจำกัดขอบเขตเฉพาะโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น งานเชิงพาณิชย์และงานบริการ; โครงการเอนกประสงค์โครงการอาคารเอนกประสงค์เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ เป็นโครงการเข้าถึงที่ดินเพื่อประมูลงาน โครงการผลิตอื่น ๆ ได้แก่ โครงการใช้ที่ดินและไม่ใช้ที่ดิน ตามที่กฎหมายเฉพาะกำหนด จำเป็นต้องกำหนดให้ชัดเจนในร่าง พ.ร.บ.ที่ดิน (แก้ไข) กรณีประกวดราคาคัดเลือกผู้ลงทุนใช้ที่ดิน แต่จำเป็นต้องแยกแยะให้ชัดเจนระหว่างโครงการที่เข้าถึงที่ดินเป็นหลัก กับโครงการที่ที่ดินเป็น “อนุพันธ์”

ศึกษาแนวทางการกำหนดราคาที่ดินอย่างละเอียด

นอกจากนี้ มีความเห็นบางส่วนว่าบทบัญญัติของร่างกฎหมายว่าด้วย “วิธีการประเมินที่ดินตามหลักตลาด” ยังไม่ชัดเจนนัก ต้องประสานประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ลงทุน และประชาชน ร่างกฎหมายดังกล่าวได้นำความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติมาปรับใช้ โดยแก้ไขบทบัญญัติในมาตราและวรรคในมาตรา 2 บทที่ 11 เกี่ยวกับหลักเกณฑ์ในการกำหนด การนำข้อมูลเข้ามาใช้ และวิธีการในการกำหนดราคาที่ดิน เพื่อให้ข้อกำหนดในมติที่ 18-NQ/TW เรื่อง “การมีกลไกและวิธีการในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด” กลายเป็นมาตรฐานอย่างเฉพาะเจาะจงมากขึ้น การดำเนินการเพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ วิสาหกิจ และประชาชนนั้นทำได้โดยผ่านนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษเพื่อดึงดูดการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุนและบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยภาษีที่เกี่ยวข้อง ความเห็นบางส่วนแนะนำให้ใช้ระเบียบที่เฉพาะเจาะจงยิ่งขึ้นเกี่ยวกับวิธีการกำหนดราคาที่ดินและหลักการในการกำหนดราคาที่ดิน ความคิดเห็นบางส่วนระบุว่าร่างกฎหมายกำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับทางเลือกที่เป็นประโยชน์สูงสุดสำหรับงบประมาณแผ่นดิน แต่ไม่ได้กำหนดอย่างชัดเจนว่าอะไรคือ "ทางเลือกที่เป็นประโยชน์สูงสุด" มีความเห็นแนะไม่ให้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ในร่างกฎหมาย มีความเห็นไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอให้ยกเลิกวิธีส่วนเกิน โดยนำความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติมาปรับใช้ ร่างกฎหมายดังกล่าวจึงได้รับการแก้ไขในทิศทางที่จะเสริมระเบียบที่ชัดเจนในมาตรา 158 วรรค 4 ว่าด้วยเนื้อหาของวิธีการกำหนดราคาที่ดิน ให้ยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับการคัดเลือกวิธีการโดยยึดหลัก “ให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่องบประมาณแผ่นดิน” ออก และแทนที่ด้วยข้อกำหนดเกี่ยวกับกรณีการใช้งานสำหรับแต่ละวิธีการเฉพาะ วิธีการหักลดหย่อนนั้นถูกรวมเข้าไว้ในวิธีการเปรียบเทียบ ซึ่งไม่ใช่เป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่เป็นอิสระอีกต่อไป อย่างไรก็ตาม เนื้อหาของวิธีการได้เปลี่ยนแปลงไปเมื่อเทียบกับบทบัญญัติของกฎหมายปัจจุบันในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน

ร่างกฎหมายดังกล่าวเป็นการเสริมวิธีการส่วนเกินให้เป็นหนึ่งในวิธีการในการกำหนดราคาที่ดิน และเสริมกฎหมายที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับหลักการและเงื่อนไขการใช้ อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขการใช้แนวทางนี้มีความแคบลงเมื่อเทียบกับบทบัญญัติของกฎหมายในปัจจุบัน เนื้อหาดังกล่าวกำลังได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมในร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ซึ่งยังคงได้รับความเห็นที่แตกต่างกันมากมาย ดังนั้นบทบัญญัติในพระราชบัญญัติว่าด้วยวิธีกำหนดราคาที่ดินตามเนื้อหานี้จึงมิใช่เป็นการรับรองบทบัญญัติของเอกสารกฎหมายย่อยที่ได้นำไปปฏิบัติจริงอย่างมั่นคงแล้ว

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจยังได้ขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมดำเนินการประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไปเพื่อศึกษาแนวทางการกำหนดราคาที่ดิน กรณีและเงื่อนไขการบังคับใช้ให้ละเอียดถี่ถ้วน ชี้แจงให้ครบถ้วน ชี้แจงเนื้อหา ศึกษาเนื้อหาที่กำหนดในกฎหมายเพื่อให้การกำหนดกฎเกณฑ์มีเสถียรภาพและความเป็นไปได้ และสถาปนาเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW ให้เป็นระบบ

ตามรายงานของ VNA

แหล่งที่มา