อสังหาฯ ยังคงเป็นผู้นำด้านผลตอบแทนการลงทุน

จิตวิทยาของผู้ซื้อบ้านจะเปลี่ยนไปอย่างไรในอีก 2 ปีข้างหน้า?

จากข้อมูลขนาดใหญ่และการวิจัยตลาดผ่านรอบการพัฒนา คุณ Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าในอีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอาจจะต้องผ่านขั้นตอนต่อไปนี้: การพลิกกลับ การสำรวจ การรวมตัว ความเจริญรุ่งเรือง และความมั่นคง ในแต่ละขั้นตอน ผู้ซื้อจะให้ความสำคัญกับปัจจัยที่แตกต่างกันในการเลือกอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี 2567 ตลาดยังคงอยู่ในช่วงการสำรวจ ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับปัจจัยบางประการ เช่น การตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง สถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน นโยบายการสนับสนุนทางการเงินที่ดี ควบคู่ไปกับผลตอบแทนการเช่าที่มั่นคง และการปรับต้นทุนให้เหมาะสม ในช่วงนี้ คอนโดมิเนียมได้รับความสนใจเป็นอย่างมากและมีสภาพคล่องสูงที่สุดในบรรดาประเภทคอนโดมิเนียมทั้งหมด

เมื่อเข้าสู่ช่วงการรวมกิจการซึ่งคาดว่าจะเริ่มในไตรมาสแรกของปี 2568 ผู้ซื้อและนักลงทุนจะมีความมั่นใจมากขึ้นกับปัจจัยทางการเงินและกฎหมาย แต่ยังคงให้ความสำคัญกับผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงและสร้างกระแสเงินสดที่ดี ในเวลานี้ หากปัจจัยการเงินเอื้ออำนวยมากขึ้น ประเภทที่มีต้นทุนสูง เช่น บ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์ จะมีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

จิตวิทยาของผู้ซื้อในแต่ละขั้นตอนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: Batdongsan.com.vn)

คาดการณ์ว่าช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 ถึงไตรมาส 4 ปี 2568 จะเป็นช่วงแห่งความเจริญรุ่งเรือง ประชาชนจะให้ความสำคัญกับความต้องการในการลงทุนและอัตราการเติบโตของราคาเพิ่มมากขึ้น และจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากเกินไปเหมือนในช่วงที่ตลาดมืดมน นี่จะเป็นช่วงที่ที่ดินและวิลล่าค่อยๆ กลับมาได้เปรียบและมีสภาพคล่องดีขึ้น คาดว่าตั้งแต่ต้นปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะเข้าสู่รอบที่มั่นคง โดยผู้ซื้อให้ความสำคัญกับโอกาสในการลงทุนในประเภทที่มีอัตราการเติบโตราคาสูง ปริมาณน้อยแต่ดึงดูดความสนใจมาก

นอกเหนือจากการคาดการณ์แนวโน้มของผู้ซื้อและนักลงทุนในอีก 2 ปีข้างหน้าแล้ว Batdongsan.com.vn ยังวิเคราะห์รสนิยมในระยะสั้นของพวกเขาผ่านการสำรวจจิตวิทยาผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 อีกด้วย ดังนั้น ดัชนีความเชื่อมั่นของตลาดจึงทรงตัว ผู้ซื้อกำลังรอสัญญาณเชิงบวกจากตลาด อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงเมื่อเทียบกับปี 2566 และนโยบายทางกฎหมายใหม่ที่มีผลบังคับใช้เพื่อสร้างจิตวิทยาที่ดีขึ้นให้กับประชาชน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจาก Batdongsan.com.vn ระบุ ข้อเสนอของรัฐบาลที่จะอนุญาตให้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่ช่วยชี้แจงกฎหมายและเร่งกระบวนการฟื้นตัวของตลาด กฎหมายที่มีประสิทธิผลจะส่งเสริมการประเมินมูลค่าที่ดินที่สอดคล้องและสมจริงมากขึ้น เพิ่มข้อกำหนดสำหรับนักลงทุนในการพัฒนาโครงการเพื่อรับรองสิทธิของผู้ซื้อ อำนวยความสะดวกในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวเวียดนามโพ้นทะเล ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศมากขึ้น และเสริมสร้างความเป็นมืออาชีพและความโปร่งใสในชุมชนนายหน้า

ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันการตัดสินใจ “ชำระเงินดาวน์” ของผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่เสมอ ผู้ซื้อหลักในยุคหน้าจะเป็นครอบครัวหนุ่มสาวโดยเฉพาะคู่บ่าวสาว การสำรวจของหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่า 73% ของคนแต่งงานแล้วและไม่มีลูกมีแผนจะซื้อบ้านในปีหน้า ในขณะที่คนโสดให้ความสำคัญกับพื้นที่ทำงานเมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ คนแต่งงานแล้วมักให้ความสนใจกับสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงเรียน ศูนย์การค้า และร้านค้ามากที่สุด แนวโน้มการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคเพิ่มขึ้น เนื่องมาจากอุปทานขั้นต้นมีน้อย ในขณะที่ราคาเปิดของโครงการขั้นต้นอยู่ในระดับสูง

การสำรวจจิตวิทยาของผู้บริโภคในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 แสดงให้เห็นอีกว่าผู้ซื้อให้ความสำคัญกับการค้นหาข้อมูลบนเว็บไซต์ข่าวหลักและเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของนักลงทุน เมื่อพิจารณาลงทุน พวกเขาจะให้ความสำคัญกับศักยภาพทางการเงินเป็นหลัก และเมื่อเลือกโครงการ ความถูกต้องตามกฎหมายจะเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด เมื่อมองหาโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยเหลือในการทำธุรกรรม ผู้ซื้อจะให้ความสำคัญกับความเชี่ยวชาญ ประสบการณ์ และทัศนคติเป็นอันดับแรก รองลงมาคือค่าธรรมเนียมนายหน้า

อสังหาฯ ยังเป็นผู้นำด้านผลตอบแทนในช่องทางการลงทุน

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 จาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าช่องทางการลงทุนส่วนใหญ่มีสัญญาณเชิงบวกเมื่อเทียบกับปี 2566 ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางที่มีผลตอบแทนจากการลงทุนสูงที่สุด ณ เดือนมิถุนายน 2567 ราคาขายเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 ในขณะเดียวกัน VNIndex ซึ่งสะท้อนความผันผวนของราคาหุ้น เพิ่มขึ้น 19% ราคาทองคำ SJC เพิ่มขึ้น 17% และอัตราแลกเปลี่ยน USD เพิ่มขึ้น 8%

เนื่องจากเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ราคาที่อยู่อาศัยสูง ฮานอยจึงบันทึกว่าราคาบ้านส่วนตัวเพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 อพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 31% ที่ดิน วิลล่า และทาวน์เฮาส์ก็เพิ่มขึ้น 10-19% เช่นกัน ในขณะเดียวกัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยในช่วงปีครึ่งที่ผ่านมา ยกเว้นอพาร์ทเมนท์ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 6% อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่เหลือยังคงอยู่ที่ระดับราคาเดิม

เมื่อพิจารณาจากประเภทอสังหาฯ ในตลาด ที่ดินและบ้านส่วนตัวมีการฟื้นตัวในระดับหนึ่งในแง่ของความสนใจและธุรกรรมในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 โดยเฉพาะความสนใจในบ้านส่วนตัวฟื้นตัวถึง 87% และที่ดินฟื้นตัวถึง 60% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2564 อย่างไรก็ตาม เป็นเพียงการปรับปรุงในบางพื้นที่โดยเฉพาะจังหวัดภาคเหนือ

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่มีประสิทธิผลที่สุด

เฉพาะบางจังหวัดภาคเหนือ เช่น หุ่งเยน ความสนใจในที่ดินเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 194 และบ้านส่วนตัวก็เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 70 กรุงฮานอยยังพบว่าความสนใจในที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 75 และบ้านส่วนตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 48 โดยเฉพาะอย่างยิ่งระดับความสนใจและราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในเขตชานเมืองของฮานอย เนื่องมาจากปัจจัยการวางแผนและกิจกรรมการประมูล โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ที่ดินในเขตด่งอันห์, ซาลัม, ฮหว่ายดึ๊ก, ทัคธาตุ และก๊วกโอย มีความต้องการเพิ่มขึ้นจาก 48% เป็น 104% ส่งผลให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองเหล่านี้เพิ่มขึ้นจาก 4% เป็น 24% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2566

นอกจากนี้ อพาร์ทเมนท์ยังถือเป็นประเภทที่คึกคักที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดฮานอย การวิจัยของหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่าความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในฮานอยถึงจุดสูงสุดในเดือนมีนาคม 2024 เพิ่มขึ้นเกือบ 60% เมื่อเทียบกับปลายปี 2023 ในปัจจุบัน แม้ว่าความสนใจในอพาร์ตเมนต์จะ "ลดลง" แต่ราคาไม่ได้ลดลง ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยในเดือนพฤษภาคม 2567 เท่ากับในโฮจิมินห์ ซึ่งอยู่ที่ 50 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นประเภทที่มีสภาพคล่องดีที่สุดในตลาด โดยนายหน้าที่เข้าร่วมการสำรวจของ Batdongsan.com.vn จำนวน 48% กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์อยู่ในช่วงที่มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

คุณ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการภูมิภาคภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า ในปัจจุบันยังไม่มีสัญญาณใดๆ ของ "ฟองสบู่" ในตลาดอพาร์ตเมนท์ เนื่องจากปัจจัยที่ก่อให้เกิดสถานการณ์ดังกล่าวคือความต้องการที่เพิ่มสูงเกินไป โดยมีความต้องการเพื่อการลงทุนมากกว่าความต้องการที่แท้จริง ราคามีการดันขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจและประเภทอื่นๆ และนโยบายการเงินที่ผ่อนคลายเอื้อต่อการเคลื่อนย้ายเงินทุนออกจากตลาด

อพาร์ทเมนท์ถือเป็นตลาดที่คึกคักที่สุด โดยเฉพาะในฮานอย

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าเมื่อเทียบกับเมืองต่างๆ ทั่วโลก ช่องว่างระหว่างราคาอพาร์ตเมนต์และ GDP ของเวียดนามยังคงไม่สูงเกินไป คาดว่าการซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาด 50 ตร.ม. ในกรุงเทพมหานคร (ประเทศไทย) ต้องใช้เวลารายได้มากกว่า 47 ปี ซึ่งตัวเลขดังกล่าวในเมืองมะนิลา (ฟิลิปปินส์) ต้องใช้เวลามากกว่า 56 ปี และในกัวลาลัมเปอร์ (มาเลเซีย) ต้องใช้เวลาเกือบ 17 ปี ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ผู้คนจำเป็นต้องใช้รายได้ประมาณ 14-15 ปีจึงจะซื้ออพาร์ทเมนท์ที่มีขนาดใกล้เคียงกันได้

“อัตราการเติบโตของประชากรในสองเมืองใหญ่แสดงให้เห็นว่าความต้องการอพาร์ตเมนต์ที่แท้จริงยังคงสูงมาก การคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งหมดในช่วงปี 2021-2030 ในฮานอยอยู่ที่ 89 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอย ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 107.5 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอย แม้จะมีความต้องการสูงเช่นนี้ แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันในฮานอยและนครโฮจิมินห์ไม่ได้สูงเกินไปเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ในโลก ในขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยการซื้อบ้านไม่คาดว่าจะต่ำ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่งได้รับการปรับให้เพิ่มขึ้น ดังนั้นจึงไม่มีปรากฏการณ์ “ฟองสบู่” ในอพาร์ตเมนต์ ในความเป็นจริง อุปทานที่มีจำกัดและราคาเปิดตัวที่สูงเป็นเหตุให้การเติบโตอย่างแข็งแกร่งในช่วงที่ผ่านมา” นายดิงห์ มินห์ ตวนอธิบาย

ตรัน ทิ มี นัท

ที่มา: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html