ปัจจัยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ
ตามข้อมูลของ นักข่าวและความคิดเห็นของประชาชน ข้อมูลจากรายงานของเวียดนาม กองทุนทุน - ที่ดิน - นโยบาย เป็น 3 เสาหลักที่มีผลต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเข้าถึงเงินทุนที่เพียงพอช่วยให้ธุรกิจสามารถระดมทุนสำหรับโครงการก่อสร้างได้ ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการแข่งขันและการพัฒนาของธุรกิจในตลาด
นอกจากนี้ เงินทุนยังสนับสนุนให้เกิดนวัตกรรมและความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีในอุตสาหกรรม ช่วยให้บริษัทต่างๆ สามารถนำเทคนิคการก่อสร้างสมัยใหม่และแนวปฏิบัติที่ยั่งยืนมาใช้ ซึ่งสามารถปรับปรุงประสิทธิภาพและดึงดูดผู้บริโภคที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมได้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคส่วนที่มีความเสี่ยงสูง การเข้าถึงเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่เรื่องง่าย
เพื่อรับมือกับปัญหาการขาดแคลนกระแสเงินสด การกู้ยืมจากธนาคารพาณิชย์ยังคงเป็นทางเลือกอันดับแรก โดยมีธุรกิจถึง 52.8% ที่เลือกวิธีนี้ ตัวเลือกการออกพันธบัตรลดลงอย่างรวดเร็วในเดือนกุมภาพันธ์ 2023 แต่ขณะนี้เริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัว นอกจากนี้ แนวทางแก้ปัญหาเพื่อลดต้นทุนการดำเนินงาน เช่น การเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน การปรับทรัพยากรบุคคลให้คล่องตัว และโครงสร้างเงินเดือนพนักงานก็มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน
ปัจจัยที่สองคือกองทุนที่ดิน ซึ่งเป็นพื้นฐานในการก่อตั้ง วางแผน และพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน ปัญหาสำคัญประการหนึ่งที่ธุรกิจต้องเผชิญ คือ การกำหนดหลักเกณฑ์ว่าโครงการต้องมีที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่ยากต่อการดำเนินการ และจำกัดการจัดตั้งโครงการขนาดใหญ่
ทุน-กองทุนที่ดิน-นโยบาย เป็นเสาหลัก 3 ประการที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 ภาพประกอบจากอินเทอร์เน็ต
ด้วยเหตุนี้ รัฐสภาจึงได้ให้รัฐบาลจัดทำโครงการเพื่อเสนอต่อรัฐสภาเพื่อประกาศใช้มติโครงการนำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่น ๆ ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนสามารถ "เจรจาเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ หรือที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย" ได้ หรือจะขจัดอุปสรรคในกรณีที่นักลงทุน "มีสิทธิการใช้ที่ดินอื่นนอกจากที่อยู่อาศัย" ในการดำเนินโครงการในเร็วๆ นี้
ในที่สุด นโยบายและข้อกฎหมายจะกำหนดรูปร่างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากในอดีตอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์พัวพันกับกฎหมายที่ทับซ้อนกัน ความพยายามในการปฏิรูปนโยบายล่าสุดถือเป็นแรงผลักดันที่แข็งแกร่งในการฟื้นฟูตลาดหลังจากช่วงเวลาแห่งความซบเซา
ด้วยเหตุนี้ กฎหมายที่ดินที่แก้ไขซึ่งผ่านโดยรัฐสภาเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2024 จึงได้ลบ "กรอบราคาที่ดิน" ออกไปและกำหนด "ตารางราคาที่ดิน" ไว้ในมาตรา 159 บทบัญญัตินี้ได้รับการประเมินเพื่อเร่งกระบวนการกู้คืนที่ดินและการเคลียร์พื้นที่เมื่อมูลค่าการชดเชยถูกคำนวณตามกลไกตลาด การทำธุรกรรมการโอนที่ดินที่ถูกเก็บภาษีตาม “รายการราคาที่ดิน” ใหม่จะนำมาซึ่งรายได้ที่มากขึ้นให้กับงบประมาณ
นอกจากนี้ ยังมีการแก้ไขกฎหมายอื่นๆ อีกหลายฉบับ เช่น กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขใหม่ (ผ่านเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน 2566) กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยที่แก้ไขใหม่ (ผ่านเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2566) และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อที่แก้ไขใหม่ (ผ่านเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2567) ซึ่งในเบื้องต้นมีผลดีต่อจิตวิทยาของวิชาต่างๆ และสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในเร็วๆ นี้
เมื่อกฎหมายที่แก้ไขใหม่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพดีขึ้น และยั่งยืนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบที่มุ่งหมายเพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในกฎหมายฉบับใหม่ เมื่อมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จะดึงดูดให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาและส่งเสริมการจัดหาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม
การแยกความแตกต่างระหว่างกลุ่มตลาด
ตามข้อมูลของ Marketing World จาก Vietnam Report ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 จะมีสัญญาณเชิงบวกมากกว่าปี 2023 แต่จะมีความแตกต่างกันในแต่ละกลุ่มตลาด
โดยเฉพาะกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการด้านการพัฒนาอุตสาหกรรม ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และเหมาะสมกับสภาพการเงินของประชาชน จะฟื้นตัวเป็นลำดับแรก กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย อพาร์ทเมนท์หรู และรีสอร์ท จะฟื้นตัวช้าลง
โดยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อพาร์ทเมนต์ราคาถูกและระดับกลาง เป็นกลุ่มที่มีความต้องการมากกว่าอุปทานในตลาด นโยบายการถอดถอนและส่งเสริมตลาดจะเป็นเงื่อนไขในการเพิ่มอุปทานและทำให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง
สำหรับกลุ่มธุรกิจให้เช่าสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ปัจจัยที่เอื้ออำนวยหลายประการ เช่น ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ การลงทุนของภาครัฐด้านโครงสร้างพื้นฐาน กระแสเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่แข็งแกร่งที่ไหลเข้าสู่เวียดนาม... จะช่วยให้กลุ่มธุรกิจนี้กลับมาน่าดึงดูดใจอีกครั้ง
โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาฯนิคมอุตสาหกรรมเป็นหัวหอกแนวโน้มฟื้นตัว โดย 34.5% ของธุรกิจประเมินว่ามีสัญญาณบวกหลายประการในครึ่งปีแรก 2567
โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย อพาร์ทเมนท์หรูหรา และอสังหาริมทรัพย์เพื่อรีสอร์ท ถือว่ามีการประเมินในแง่ลบน้อยกว่า สาเหตุก็คืออุปทานมีมากเกินไปหลังจากช่วงที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว ผู้คนจึงไม่สนใจที่จะลงทุนในกลุ่มเหล่านี้มากนัก
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงซึ่งเป็นเหตุผลประการหนึ่งที่ทำให้ตลาดยากต่อการพัฒนาอย่างยั่งยืน ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงกล่าวว่าจำเป็นต้องดูสภาพที่แท้จริงและสร้างความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ ไม่ใช่แค่เน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เพียงอย่างเดียว
เต้าหวู่ (ท/ชม)
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)