ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 เป็นต้นไป พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) จะมีผลบังคับใช้ และเนื้อหาที่น่าสนใจเป็นพิเศษประการหนึ่งเนื่องจากจะมีผลกระทบต่อตลาดในระดับหนึ่งก็คือ การกำกับดูแลการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน
พระราชบัญญัติว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) บัญญัติให้บุคคลที่ปลูกสร้างบ้านเอง แบ่งแปลงที่ดินเป็นแปลงๆ เพื่อขายในเขต อำเภอ และเมือง ที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้นที่ 1 ชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ไม่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดินได้
สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาตามเงื่อนไขในพื้นที่ กำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยเองได้ จากการที่นโยบายแบ่งย่อยและขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจะมีผลกระทบตั้งแต่ภาคเหนือจนถึงภาคใต้
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ปัจจุบัน มาตรา 41 วรรค 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP แก้ไขโดยพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP ป้องกันการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตพื้นที่เมืองระดับพิเศษและเขตพื้นที่เมืองระดับ I ที่อยู่ภายใต้รัฐบาลกลางโดยตรงเท่านั้น พื้นที่ที่มีความต้องการงานสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ส่วนกลาง และรอบอาคารที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเมืองสูง...
ดังนั้น จึงมีความกังวลกันมากว่า จะมีกระแส “วิ่ง” แบ่งแยกขายที่ดิน ก่อนที่ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะประกาศใช้อย่างเป็นทางการ
นาย Duong Quoc Thuy ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง Can Tho (CaREA) แสดงความเห็นว่าการห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินในพื้นที่เมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 มีผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้นี้ตลาดจะมีการแบ่งแยกอย่างชัดเจนในส่วนของที่ดิน
ภายใต้กรอบกฎหมายในปัจจุบัน การจะจัดตั้งโครงการที่มีระยะเวลา 3-5 ปี เป็นเรื่องยากมาก นักธุรกิจจะเลือกโซลูชันโดยการนำรูปแบบรายบุคคลมาแบ่งแปลงกันเองซึ่งมีความเหมาะสม ง่าย และสร้างอุปทานได้มากขึ้น และตัดสินใจเรื่องการจัดตั้งโครงการและนิติบุคคลน้อยลง
ดังนั้นภายใต้กฎหมายใหม่นี้ จำนวนผลิตภัณฑ์ที่ดินจากการแบ่งแปลงที่ดินในระยะเวลาข้างหน้าจะลดลง อุปทานที่ไม่เพียงพอทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวสิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างแข็งแรงมากขึ้น นายถุ้ยวิเคราะห์
จากสถิติของกระทรวงก่อสร้าง ณ เดือนธันวาคม 2566 จะมีเขตเมืองทั่วประเทศ 902 แห่ง โดยมีเขตเมืองพิเศษ 2 เขต คือ เขตเมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 เขต เขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 เขต เขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 เขต เขตเมืองประเภทที่ 4 จำนวน 95 เขต และพื้นที่เมืองประเภทที่ 5 จำนวน 702 เขต
ดังนั้น กฎหมายใหม่จะไม่อนุญาตให้มีการแบ่งย่อยและขายที่ดินใน 105 เมืองและเทศบาล เพิ่มขึ้น 81 เมืองและเทศบาล เมื่อเทียบกับข้อกำหนดปัจจุบัน
นอกเหนือจากเขตเมืองพิเศษ 2 แห่งคือกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ซึ่งจะมีการจำกัดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินแล้ว ยังมีเขตเมืองประเภท I อีก 22 แห่งด้วย รวมถึงเมืองที่อยู่ภายใต้การปกครองส่วนกลาง 3 แห่ง ได้แก่ ไฮฟอง ดานัง กานเทอ และเมืองของจังหวัดอีก 19 แห่ง ได้แก่ เว้ วิญ ดาลัต นาตรัง กวีเญิน บวนมาถวต ไทเหงียน นามดิ่ญ เวียดตรี หวุงเต่า ฮาลอง ทันห์ฮวา เบียนฮวา หมีทอ ทูเดิ่วม็อต บั๊กนิญ ไฮเซือง เปลกู และลองเซวียน
นอกจากนี้ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 2 อีก 36 แห่ง รวมถึงเมืองในจังหวัด Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang-Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa Dec, Mong Cai, Phu Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An, Yen Bai
นอกจากนี้ยังมีเขตเมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 แห่ง รวมถึงเมือง 29 แห่ง คือ เดียนเบียนฟู, หัวบิ่ญ, ฮอยอัน, หุ่งเอียน, ด่งฮา, บาวล็อค, ห่าซาง, กามรานห์, กาวบั่ง, ลายเจา, เตยนินห์, บั๊กกัน, ทามเดียป, ซ่งกง, ซัมซอน, ฟุกเอียน, ห่าเตียน, ด่งโซวย, ชีลินห์, ลองข่าน, เกียงเกีย, ง่าเบย์, ทวนอัน, ฮ่องงู, ตูซอน, โฟเยน, เตินอุเยน, เบนกัต, โกกง
นอกจากนั้นยังมีเมืองอีก 16 เมือง ได้แก่ Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon, Kien Tuong
นาย Dinh Minh Tuan กรรมการผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับผลกระทบของนโยบายดังกล่าวว่า จำนวนการแบ่งที่ดินสำหรับขายในเขตเมืองประเภท II และ III มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
การเข้มงวดการแบ่งเขตที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ (แก้ไข) จะส่งผลกระทบต่อตลาดทั้งหมดตั้งแต่ภาคเหนือจนถึงภาคใต้ แต่ผู้ลงทุนที่ได้รับผลกระทบ 90% อยู่ในเมืองประเภทที่ 2 และ 3
การปรับราคาถือเป็นเรื่องปกติ แต่ราคาที่ดินจะไม่เข้าสู่ช่วง “ไข้” เหมือนอย่างเคยอีกต่อไป นายตวนทำนาย
(เวียดนาม+)
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)