На рынке нет явных изменений.
Согласно недавно опубликованному отчету DKRA Group по рынку недвижимости в июле 2023 года, многие проекты курортной недвижимости не достигли ожидаемой ликвидности, поэтому сроки реализации продаж были отложены. По этой причине в июле был открыт для продажи только 1 новый проект, а на рынок было выведено 40 продуктов, что на 88% меньше, чем за тот же период.
Стоит отметить, что спрос на этом рынке по-прежнему очень низок: зафиксирована всего 1 успешная транзакция, что на 99% меньше по сравнению с тем же периодом. Группа DKRA отметила, что цены предложения этих продуктов относительно высоки, что в сочетании с осторожной психологией инвесторов приводит к тому, что ликвидность остается низкой. Не говоря уже о других факторах, таких как юридические, процентные ставки и восстановление туристической отрасли, которые по-прежнему незначительны и влияют на ликвидность курортной недвижимости.
Только 1 курортная вилла на продажу в июле 2023 года. (Фото: Группа DKRA)
DKRA полагает, что в следующем месяце спрос и предложение на рынке немного возрастут по сравнению с июлем, но явных прорывов не будет. В сегменте курортных таунхаусов/шопхаусов новое предложение в июле увеличилось по сравнению с первыми 6 месяцами года, но на следующей фазе продаж на продажу было выставлено только 2 проекта. Предложение в этом сегменте сократилось на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Скорость поглощения составляет всего 1%.
Что касается кондоминиумов, предложение увеличилось примерно на 52% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: на продажу было выставлено 3 проекта, что эквивалентно 405 единицам. Это число даже превышает общее количество новых квартир, выставленных на продажу во втором квартале 2023 года, — 378 единиц. Однако все новые продукты сосредоточены в Центральном регионе.
Condotel также является сегментом, который зарегистрировал наибольшее количество транзакций на этом рынке: в июле было успешно совершено 113 транзакций. Однако объем транзакций по-прежнему сосредоточен в одном проекте, все остальные проекты имеют скромные показатели потребления. Это проекты с полной юридической документацией, управляемые крупными брендами и стоимостью менее 50 млн донгов/м2.
DKRA также прогнозирует, что в следующем месяце спрос и предложение на рынке продолжат восстанавливаться, однако в краткосрочной перспективе вряд ли будут наблюдаться сильные колебания.
Курортная недвижимость вряд ли добьется прорыва в краткосрочной перспективе.
Что касается цены продажи курортной недвижимости, то ожидается, что на первичном рынке она не будет сильно колебаться по сравнению с прошлым месяцем. Инвесторы, внедряющие продукты, по-прежнему сохраняют программы поддержки процентных ставок, скидки до 50% для клиентов, которые платят быстро, льготный период по уплате основного долга... При сохранении стимулов ожидается, что спрос и предложение немного восстановятся, в основном в Биньдине и Кьензянге.
Согласно последнему отчету Министерства строительства, во втором квартале 2023 года новое предложение гостиниц и курортов по всей стране будет пополняться практически только за счет нескольких проектов, которые были открыты и введены в эксплуатацию. Существует только один лицензированный проект курортного туризма — тематическая туристическая зона и курорт на вершине горы Баден (Тайнинь).
Как спасти курортную недвижимость?
Опрос некоторых известных туристических районов по всей стране показывает, что ситуация с заброшенными проектами вилл, курортными виллами, кондоминиумами и офисными зданиями, не имеющими клиентов, является довольно распространенной. Многие вторичные инвесторы с трудом справлялись с финансовым давлением из-за использования кредитного плеча и не могли извлечь выгоду из денежных потоков от продуктов, поэтому в последнее время им приходилось мириться с продажей по «удушающим» ценам.
Многие исследования рынка также показывают, что рентабельность курортной недвижимости в настоящее время очень низкая и составляет всего около 1%, и лишь немногие проекты достигают 4–5% и более. Многие проекты, которые при открытии продаж обещали прибыль в размере 8–12%, теперь не в состоянии этого сделать.
Учитывая специфику курортной недвижимости, восстановление, как и в других сегментах рынка, за счет устранения процентных ставок и юридических препятствий, кажется недостаточным. Остающейся проблемой курортной недвижимости по-прежнему остается превышение предложения над спросом в курортно-туристическом секторе.
Увеличение предложения продукции, но отсутствие надлежащего развития потенциальных туристов привело к большому разрыву между спросом и предложением.
По данным Главного департамента туризма, за первые 6 месяцев года Вьетнам посетили около 70 миллионов туристов, в том числе 5,6 миллиона иностранных туристов и почти 64 миллиона местных туристов. Число иностранных посетителей составило всего 66% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, тогда как число внутренних посетителей увеличилось в 1,4 раза. Общий доход от туризма оценивается в 343 100 млрд донгов, что на 1,45% больше, чем за аналогичный период 2019 года (338 200 млрд донгов).
Поскольку число иностранных туристов еще не полностью восстановилось, предложение курортной недвижимости продолжает расти, а кризис переизбытка предложения в последнее время оставил многие курортные продукты неиспользованными. Многие мнения говорят о том, что если количество потенциальных туристов не восстановится или даже резко возрастет, рынок курортной недвижимости продолжит замирать. Это создает замкнутый круг: замороженный рынок не дает развиваться услугам и затрудняет привлечение потенциальных туристов.
По мнению экспертов, спасение рынка курортной недвижимости с помощью юридических и процентных решений решает лишь поверхностную проблему. Эти шаги в значительной степени помогают владельцам проектов и инвесторам восстановить уверенность в текущем периоде. Однако для реального повышения ценности и увеличения ликвидности этого типа ключевое значение по-прежнему имеет вопрос фактического спроса.
Поэтому, помимо концентрации на продажах, инвесторам необходимо также оперативно задействовать сопутствующие услуги и сосредоточиться на продвижении своего имиджа, объединяясь с туристическим рынком для привлечения потенциальных клиентов. Это также повышает интерес инвесторов к продуктам этого рынка и позволяет им продолжать инвестировать. По мнению аналитиков, решить эту проблему в одночасье невозможно, поэтому для восстановления рынка курортной недвижимости придется ждать конца 2024 или начала 2025 года.
Источник
Комментарий (0)