Нгуой Дуа Тин (NDT): Прежде всего, я хотел бы поблагодарить Вас за интервью, которое Вы дали Нгуой Дуа Тину по случаю 21 июня. Сэр, в настоящее время правительство, министерства, ведомства и местные органы власти активно поощряют бизнес к участию в строительстве социального жилья. Как компания с многолетним опытом строительства социального жилья , как вы оцениваете текущие потребности людей в социальном жилье?
Г-н Нгуен Вьет Хунг - начальник отдела кадрового администрирования BIC Vietnam: По оценке Министерства строительства, результаты развития социального жилья в последнее время не соответствуют требованиям, изложенным в Национальной стратегии развития жилищного строительства до 2020 года с перспективой на период до 2030 года.
По прогнозу Минстроя, к 2030 году в стране потребуется 2,4 млн единиц социального жилья для удовлетворения жилищных потребностей работников промышленных парков и малообеспеченных слоев населения.
Министерство строительства также предложило проект по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных слоев населения и работников промышленных парков (период 2021–2030 гг.). Ввод в эксплуатацию 1 миллиона единиц социального жилья позволит удовлетворить часть реальных потребностей населения в жилье.
Однако с точки зрения бизнеса мы считаем, что нынешняя проблема заключается в том, что спрос на социальное жилье очень велик, а предложение составляет очень малую долю рынка.
Кроме того, многие инвесторы не заинтересованы в развитии проектов социального жилья для людей, поскольку прибыль контролируется на уровне не более 10%, а доступ к льготным кредитным источникам от банков затруднен.
В то же время льготные условия покупки жилья для малоимущих слоев населения немногочисленны и к ним трудно получить доступ. Юридические процедуры по-прежнему дублируют друг друга, из-за чего время от начала процедуры до ее фактической реализации увеличивается.
Инвестор: Известно, что BIC Vietnam реализует проекты социального жилья. Расскажите, пожалуйста, с какими преимуществами и трудностями столкнулась компания при реализации вышеуказанных проектов?
Г-н Нгуен Вьет Хунг: Будучи инвестором, развивающим проекты социального жилья, в процессе разработки проекта наша компания также получила большую поддержку от государственных органов в этом сегменте.
Во-первых, в условиях дефицита источников кредитования на недвижимость правительство и банки по-прежнему отдают приоритет финансированию проектов социального жилья.
Во-вторых, земельные фонды создаются при содействии провинциальных и муниципальных властей с точки зрения сроков и процедур реализации, освобождены от платы за пользование землей, и эти земельные фонды часто планируются, организуются и очищаются заранее.
В-третьих, проекты развития социального жилья пользуются определенной поддержкой и льготами по земле, налогам и другими инвестиционными стимулами, которые весьма четки и конкретны.
Г-н Нгуен Вьет Хунг, руководитель отдела кадрового администрирования BIC Vietnam, беседовал с Нгуой Дуа Тином.
Однако, помимо преимуществ, строительство социального жилья все еще сталкивается с некоторыми трудностями. В настоящее время наша компания завершает процедуры для скорейшего запуска проектов по обеспечению рынка качественными квартирами, отвечающими потребностям жителей столицы.
Однако в настоящее время получение такого лицензирования в Ханое сопряжено со множеством дублирующих друг друга процедур и занимает много времени. Есть проект, по которому мы завершили расчистку территории с 2020 года, но все еще ждем решения о выделении земли от городского народного комитета. Наряду с этим также затянулась выдача разрешений на строительство, из-за чего компания задержала реализацию проекта.
Еще один вопрос, который нас беспокоит, — это процентные ставки. Несмотря на стимулы, у банков по-прежнему много проблем с процедурами кредитования, а критерии кредитования для предприятий, желающих получить доступ к капиталу, в настоящее время не совсем ясны.
Инвестор: На самом деле, помимо возможностей предприятий, очень важную роль играют также решения по земле, механизмы и политика. Как компания, которая построила и завершила множество проектов социального жилья, как вы оцениваете механизмы и политику правительства в отношении предприятий по строительству социального жилья в последнее время?
Г-н Нгуен Вьет Хунг: Мы считаем, что развитие социального жилья является правильной политикой и стратегией, с прорывами в точках зрения, идеях, подходах и решениях по реализации. Вместе с решимостью и активным участием правительства, министерств, отраслей и местных органов власти эффективные механизмы и политика принесли много важных результатов в последнее время.
Однако текущая политика и механизмы в отношении социального жилья все еще имеют ограничения, препятствующие развитию социального жилья. Некоторые из выявленных проблем включают проблемы с доступом к земле, проблемы с высокими ценами на жилье, сложные и перекрывающиеся процессы инвестирования и распределения земли со многими неудобными и неясными процедурами.
Кроме того, мы также считаем, что дефицит предложения социального жилья обусловлен механизмом, позволяющим преобразовывать цели использования. Многие проекты лицензируются для социального жилья, но через некоторое время преобразуются в коммерческое жилье, и инвестор соглашается платить деньги за преобразование цели. Это делает и без того ограниченное предложение еще более ограниченным.
Не говоря уже о том, что многие инвесторы ограничены в инвестиционных ресурсах и мобилизации капитала для рынка социального жилья, что затрудняет доступ к льготным кредитам. Ограничения или регулирование ставок и коэффициентов риска по кредитам на недвижимость, а также особенности этого сегмента означают, что источники капитала банков для этой программы часто не обладают долгосрочной стабильностью.
Проект высококачественного социального жилья Red River имеет коммерческое название Rice City и инвестируется BIC Vietnam.
Инвестор: Как уже упоминалось о цели правительства построить 1 миллион квартир социального жилья к 2030 году, для достижения этой цели, в дополнение к предоставленному кредитному пакету в размере 120 000 миллиардов донгов, правительство также просит министерства, отрасли и местные органы власти рассмотреть документы и оставшиеся проблемы, которые необходимо решить инвесторам. Какие решения, по вашему мнению, необходимы с точки зрения бизнеса?
Г-н Нгуен Вьет Хунг: Во-первых, мы считаем, что инвесторы, имеющие землю или покупающие землю для строительства социального жилья, должны подать заявку на специальный механизм торгов, а не на процесс торгов. Остальные показатели утверждаются государственными органами.
Во-вторых, это касается вопросов планирования. В настоящее время многие проекты планирования, детальное планирование 1/500 социального жилья требуют корректировки в зависимости от целевых показателей численности населения, объектов социальной инфраструктуры и т. д.
Это приводит к необходимости корректировки зонирования и детального планирования, что займет очень много времени. Поэтому предприятие предложило объединить усилия с местными органами власти для корректировки детального планирования 1/500 проектов социального жилья с целью ускорения прогресса.
В-третьих, в настоящее время процедура утверждения проектов социального жилья занимает много времени. Поэтому мы рекомендуем сократить любые шаги, которые могут быть выполнены параллельно, такие как подготовка документов для публичных торгов, выбор инвестора и т. д., до 90–120 дней, чтобы местные органы власти могли объявить о проектах социального жилья, а предприятия могли принять участие в подаче документов.
В-четвертых, что касается планируемых земельных фондов, многие проекты социального жилья разрозненны, не сконцентрированы, маломасштабны, имеют неудобный и ненадлежащий доступ и коммуникации.
Мы надеемся, что управляющие органы реализуют четкое планирование и сделают прозрачной планируемую территорию, чтобы помочь предприятиям осуществлять строительство в соответствии с общей стратегией.
Наконец, мы рассчитываем на расширение доступа к льготным кредитам, поддерживаемым банками. В то же время, доступ к «чистым» земельным фондам и более широкое планирование земель для проектов социального жилья.
Инвестор: Спасибо за беседу!
Общаясь с инвесторами, проф. Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, заявил, что для разблокирования предложения социального жилья необходимы три фактора: капитал, земельный фонд и политика.
Между тем, самым слабым местом системы управления Вьетнама являются административные процедуры. Хотя этот сегмент предназначен для людей с низкими доходами, доступ к покупке, аренде с последующим выкупом и аренде социального жилья всегда вызывает у работников бесчисленные трудности из-за процедур. Предприятия также сталкиваются с юридическими трудностями при реализации проектов в этом сегменте.
«В настоящее время кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов имеет самую высокую ставку стимулирования в 2% в год, что на самом деле не является выгодным для людей с низкими доходами. «Десять лет назад кредитный пакет в размере 30 000 млрд донгов имел льготную ставку по кредиту в 5,5%, поэтому работающие и лица с низкими доходами могли легко получить к нему доступ и хотели его получить», — поделился эксперт .
Источник
Комментарий (0)