По данным отчета PropertyGuru Vietnam по рынку недвижимости за первый квартал 2024 года, за 6 лет средний рост цен на квартиры в Ханое достиг 70%. В частности, средняя цена квартир в Ханое составляет 46 миллионов донгов/м2, а средняя цена квартир в Хошимине — 48 миллионов донгов/м2.
В начале 2018 года цена продажи квартир в Ханое и Хошимине составляла всего 27 и 31 млн донгов/м2.
Цены на жилье в Ханое и Хошимине постоянно растут на протяжении многих лет. (Источник: PropertyGuru Вьетнам).
Цены на жилье почти в 24 раза превышают доход.
Последний отчет Numbeo.com (сайт, специализирующийся на статистике уровня жизни в городах и странах по всему миру с помощью опросов) показывает, что средняя стоимость жилья во Вьетнаме в 2024 году почти в 24 раза превышает средний годовой доход домохозяйства.
Графика: Хай Мань. (Источник: Numbeo)
По словам г-жи Джанг Хюинь, заместителя директора по исследованиям и S22M компании Savills Ho Chi Minh City, в Хошимине цены на квартиры в настоящее время примерно в 30 раз превышают средний доход жителей города.
В частности, средний доход домохозяйства в Хошимине составляет всего около 15 миллионов донгов в месяц. В то время как средняя стоимость квартиры в новом проекте в настоящее время составляет 5,5–6 млрд донгов. Если люди смогут откладывать 40–50% в месяц, им понадобится несколько десятилетий, чтобы купить дом, если они не воспользуются кредитом или не получат поддержки от родственников.
« В настоящее время семье, имеющей чистый доход, средний доход, будет очень сложно купить дом в Хошимине. «Чтобы иметь возможность купить среднюю квартиру, вам необходимо иметь достаточно высокий доход, а также финансовую поддержку », — сказала г-жа Джанг.
Многие исследования также показывают, что на протяжении многих лет темпы роста цен на жилье значительно превышают темпы роста доходов населения. Согласно отчету Savills Vietnam, Ханой стремится к достижению среднего дохода на душу населения в размере 150 миллионов донгов на человека в год в 2023 году; по сравнению с 2019 годом средний темп роста доходов составляет 6% в год.
Между тем рост цен на квартиры с 2019 по первую половину 2023 года составит до 13% в год.
« Эта цифра показывает, что рост дохода на душу населения в Ханое почти вдвое ниже роста цен на квартиры », — сказала г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований Savills Hanoi.
Г-жа Ханг предупредила, что владение жильем станет еще более затруднительным, если этот разрыв увеличится.
Доктор Ле Суан Нгиа, эксперт по финансам и банковскому делу, также привел доказательства огромного разрыва между ценами на жилье и доходами людей.
В частности, у работника в возрасте 30 лет и моложе со средним доходом около 15 миллионов донгов в месяц, за вычетом расходов на проживание в крупных городах, таких как Хошимин или Ханой, остается около 6 миллионов донгов, поэтому ему потребуется не менее 20 лет, чтобы накопить 1,5 миллиарда донгов. При доходе 20–30 млн донгов в месяц, чтобы купить квартиру стоимостью 1,5 млрд донгов, вам придется копить в течение 10–15 лет.
По данным PropertyGuru Vietnam, средняя цена продажи всех типов жилья в Ханое составляет 22,8 млрд донгов за единицу для домов с видом на улицу; 17,8 млрд донгов за единицу жилья для виллы; 6,3 млрд донгов за единицу для частных домов и 3,1 млрд донгов за единицу для квартир. Между тем, предполагаемый средний доход работников в Ханое в 2023 году составит 135 миллионов донгов в год.
Таким образом, чтобы стать владельцем дома с видом на улицу в Ханое, людям нужно «усердно трудиться» в течение 169 лет, чтобы стать владельцем частного дома, потребуется 132 года, а чтобы купить квартиру, потребуется 23 года (при условии, что работники используют весь свой доход на покупку дома).
Почему цены на жилье только растут, а не падают?
По словам экспертов, цены на жилье растут из-за высокого спроса при дефиците предложения. Объясняя ограниченное предложение, Министерство строительства заявило, что многие проекты в сфере недвижимости в настоящее время сталкиваются с многочисленными трудностями в реализации (необходимость временной остановки, задержки или отсрочки реализации, а также трудности с доступом к кредитам, выпуском облигаций и мобилизацией капитала).
Цены на жилье неуклонно растут из-за дефицита предложения и высоких затрат на строительство. (Фото: Конг Хьеу).
Еще одна причина, по словам г-на Джанг Ань Туана, директора Tuan Anh Real Estate, заключается в том, что цены на недвижимость зависят от многих факторов, таких как цены на землю, затраты на строительство, законность... Если эти факторы будут влиять одновременно, то предприятиям будет сложно снижать цены на жилье.
В частности, для проекта в сфере недвижимости стоимость земли является одним из важных затрат на вводимые ресурсы, влияющих на цену продукции. В среднем в городских районах плата за пользование землей составляет около 10% от стоимости квартиры, 20–30% от стоимости малоэтажного таунхауса и около 50% от стоимости виллы.
За последние годы цены на землю выросли на 15–30%, что привело к росту цен на жилье на 2–8%.
Резко выросли цены не только на землю, но и на строительные материалы, такие как железо, сталь, песок. Например, цена на железо и сталь выросла примерно на 15–20%, а стоимость сырья составляет 65–70% от сметной стоимости строительных проектов.
Кроме того, стоимость реализации проекта также возросла из-за множества юридических вопросов, которые затянули сроки строительства. Г-н Туан сообщил, что существуют проекты, на завершение юридических процедур которых уходит до 4–5 лет.
Г-н Туан далее пояснил, что если компания покупает участок земли стоимостью 500 миллиардов донгов, она будет терять 10% своих процентных расходов каждый год, или 50 миллиардов донгов. Предприятие вынуждено добавляет эту стоимость к цене.
Согласившись с вышеизложенным мнением, г-н Тран Кхань Куанг, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate, заявил, что основным препятствием, затрудняющим снижение цен на недвижимость, являются слишком высокие инвестиционные затраты. « В текущей структуре стоимости проекта затраты на строительство выросли почти вдвое по сравнению с 4–5 годами ранее: с 7–7,5 млн донгов/м3 до более чем 12 млн донгов/м2», — сказал г-н Куанг.
По словам доктора Нгуен Зуй Фыонга, инвестиционного директора DGCapital, при реализации проекта инвестор закладывает как землю, так и будущие активы, чтобы получить заемный капитал в банке. Снижение цены продажи повлияет на стоимость залога в банке.
По мнению экспертов, лучший способ контролировать цены на жилье — это увеличение предложения.
По мнению экспертов, для снижения цен на жилье необходимо увеличивать предложение. (Иллюстрация: Минь Дык)
Для этого, по словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), необходимо предпринять два важных шага. Первая цель — устранить правовые препятствия, связанные с проектами, чтобы обеспечить возможность их реализации и строительства.
Во-вторых, необходимо решить «проблему» кредитования и стимулировать денежный поток, продвигая политику, ориентированную на людей с реальной потребностью в жилье, и помогая предприятиям разрабатывать проекты, удовлетворяющие эту потребность. Например, необходимо решить проблемы строительства социального жилья и доступного коммерческого жилья, тем самым увеличив предложение.
По словам г-на Нгуен Куок Аня, заместителя генерального директора PropertyGuru Vietnam, необходимо содействовать строительству и модернизации систем общественного транспорта, включая линии метрополитена. Удобная транспортная развязка будет стимулировать людей покидать центр города, что снизит спрос на жилье во внутренней части города.
Источник
Комментарий (0)