Спекуляции и манипулирование ценами на недвижимость должны строго пресекаться.

Кроме того, нарушения в сфере недвижимости приобретают все более сложные и замысловатые тенденции, а особенно цены на недвижимость постоянно растут с каждым кварталом и с каждым годом.

Проблема спекуляций и манипулирования рынком

В последнее время во многих населенных пунктах, особенно в таких крупных городах, как Ханой, Дананг, Хошимин, привычными образами стали «городские районы-призраки» или тысячи гектаров больших и малых заброшенных жилых комплексов, лежащих «под землей» десятилетиями. Это систематическая форма спекуляции с целью выжидания подходящего момента для получения сверхприбыли. Это не только приводит к растрате земельных ресурсов, но и является одной из прямых причин быстрого роста цен на недвижимость.

По данным маркетинговых исследований Ассоциации недвижимости Вьетнама, в третьем квартале 2024 года цены на недвижимость продолжили резко расти. В частности, в сегменте земли на первичном рынке средний рост составил около 3,5%; Аналогично, малоэтажное жилье добавляет 5–10%; В частности, сегмент квартир установил новый уровень, когда цены выросли в среднем на 24%, а общее новое предложение сократилось примерно на 20% по сравнению с предыдущим кварталом. Только на рынках Ханоя, Дананга и Хошимина соответствующий годовой прирост составил 64%, 30,6% и 46,2% соответственно.

Цены на недвижимость неуклонно растут на протяжении многих лет. Фото: Конг Хунг

Наряду с проблемой спекуляции землей и ее сбора, есть признак использования аукционов по правам землепользования для манипулирования рынком. Это самое большое ограничение аукционов по правам землепользования помимо выгод от финансовых ресурсов, собранных для государственного бюджета. Во многих населенных пунктах появились «аукционные брокеры», которые вступают в сговор друг с другом, чтобы платить в десятки раз больше стартовой цены, создавая «виртуальную цену» для покупки и перепродажи выставленных на аукцион земельных участков или для ликвидации соседних земельных участков, которые ранее были куплены по низким ценам.

В результате, установив необычно высокую цену, для достижения цели быстрой ликвидности и прибыли, «аукционные брокеры», естественно, готовы отказаться от задатка, поскольку задаток составляет всего около 10–20% от общей стоимости земельного участка, рассчитанной по стартовой цене, указанной организатором, а эта цена зачастую ниже фактической рыночной цены в данном районе.

Это не только напрямую затрагивает интересы участников аукциона, но и негативно влияет на рынок недвижимости, когда эту виртуальную цену приходится использовать в качестве ориентира для компенсации и расчистки участков под новые жилищные проекты...

«В третьем квартале 2024 года рынок недвижимости зафиксировал положительное восстановление, но не был таким динамичным, как до пандемии COVID-19; Новое предложение остается ограниченным, в то время как цены на недвижимость продолжают расти. Мы видим, что существует ряд причин такой ситуации, а именно: спрос населения на жилье и бизнес высок, а предложение низкое, спрос превышает предложение; Производственные затраты на проекты в сфере недвижимости (строительные материалы, плата за пользование землей...) постоянно растут. «В частности, во многих районах наблюдаются признаки роста цен и инфляции с целью манипулирования рынком посредством аукционов по продаже прав на землепользование», — заявил заместитель министра строительства Нгуен Вьет Хунг.

Решительные действия против проектов по «прижиманию» к заброшенным землям

Уроки «подпольных волн» спекуляций и манипуляций ценами на недвижимость оставили много последствий для рынка недвижимости, вызвав виртуальные земельные лихорадки, которые делают невозможным доступ к земле для людей с реальными потребностями (для жилья, производства и бизнеса...). Если они хотят, им приходится платить большую сумму денег за спекуляции, что приводит к заброшенности земли; Предприятия, разрабатывающие новые проекты, обеспокоены невозможностью гарантировать прибыль из-за возросших инвестиций и стоимости земли; Бедные вынуждены платить все больше и постепенно теряют возможность владеть жильем.

Вызывает беспокойство тот факт, что ресурсы для инвестиций в производство, бизнес, создание рабочих мест и прибавочной стоимости для общества «зарыты» в землю; Спекулятивная земля, которая не используется, не стимулирует рост смежных отраслей, а в долгосрочной перспективе, когда предложение накапливается в течение длительного времени, это приведет к безнадежным долгам инвесторов в банковской системе и в определенный момент вызовет инфляцию во всей экономике.

«Государственным органам управления и местным органам власти необходимо принять жесткие меры против проектов, которые «удерживают» землю в спекулятивных целях, но в течение многих лет заброшены без ввода в эксплуатацию и использования, путем специального рассмотрения и оценки субъективных и объективных причин. Для проектов с достаточным потенциалом для реализации необходимо создать механизм для продолжения реализации. Напротив, они должны решительно истребовать ее и передать другим инвесторам. «Кроме того, Уголовный кодекс также четко определяет меры реагирования на акты ценового манипулирования, инфляции цен и повышения цен в сфере недвижимости, которые должны неукоснительно соблюдаться для оперативного устранения нарушений», - высказал свое мнение вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама доктор Нгуен Ван Динь.

По словам экономического эксперта, доцента доктора Динь Чонг Тхинь, для стабилизации цен на недвижимость и ограничения быстрого и внезапного роста самое главное — предотвратить спекуляции и инфляцию цен. Соответственно, компетентным органам необходимо принять более решительные меры по контролю и приведению цен продажи к реальным рыночным значениям при совершении сделок с недвижимостью, включая аукционы по продаже прав землепользования.

«Страны по всему миру добились больших успехов в контроле цен на недвижимость в соответствии с ее реальной рыночной стоимостью с помощью постановлений о налоге на недвижимость. Около 20 лет назад Центральный Комитет партии принял Постановление о реформе налога на недвижимость, однако до сих пор эта политика не реализована.

Поэтому нам необходимо разработать отдельный налоговый указ для рынка недвижимости, реализовать его на стабильной и долгосрочной основе; «Соответственно, заброшенная недвижимость, объекты, которые продаются много раз или имеют много объектов недвижимости, должны облагаться высоким налогом, даже на уровне, равном арендной плате за земельный участок и площадь застройки, которые в настоящее время доступны», - сказал доцент, доктор Динь Чонг Тхинь.

Кроме того, эксперты считают, что юридические вопросы также являются одной из основных причин, приводящих к стагнации рынка недвижимости. Специальная рабочая группа премьер-министра по рассмотрению и устранению трудностей на рынке недвижимости решила большой объем работы (более 800 из 1200 застрявших проектов решили свои проблемы).

В частности, с 1 августа 2024 года, когда пересмотренные и дополненные законы официально вступят в силу, а многие новые нормативные акты, как ожидается, вскоре устранят правовые препятствия, управляющему органу необходимо ускорить выпуск подзаконных актов и инструкций по реализации, чтобы ускорить реализацию проектов и увеличить поставки на рынок; В то же время необходимо уделять первоочередное внимание проектам социального жилья и недорогого коммерческого жилья для удовлетворения потребностей большинства людей, обеспечивая эффективность политики социального обеспечения.

 

Самым важным вопросом в настоящее время по-прежнему остается регулирующая роль государства с помощью механизмов, политик, инструментов управления и санкций, направленных на сокращение и предотвращение спекуляций, что позволит вернуть рынок недвижимости в состояние равновесия в долгосрочной перспективе.

Недавно измененная и дополненная правовая система вступила в силу, но все еще необходимо продолжать получать комментарии; Провести обобщение извлеченных уроков и продолжить внесение поправок в нерешенные вопросы, в которых для увеличения предложения и стабилизации цен необходимо тщательно решить вопрос утверждения инвестиционной политики, одновременно с утверждением инвесторов, использующих землю.

Вице-президент Ханойского клуба недвижимости Нгуен Тхе Дьеп

Источник: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html