Спекуляции и манипулирование ценами на недвижимость должны строго пресекаться.

Кроме того, нарушения в сфере недвижимости приобретают все более сложные и замысловатые тенденции, а особенно цены на недвижимость постоянно растут с каждым кварталом и с каждым годом.

Проблема спекуляций и манипулирования рынком

В последнее время во многих населенных пунктах, особенно в таких крупных городах, как Ханой, Дананг, Хошимин, привычными образами стали «городские районы-призраки» или тысячи гектаров больших и малых заброшенных жилых комплексов, лежащих «под землей» десятилетиями. Это систематическая форма спекуляции с целью выждать подходящего момента для получения сверхприбыли. Это не только приводит к растрате земельных ресурсов, но и является одной из прямых причин быстрого роста цен на недвижимость.

По данным маркетинговых исследований Ассоциации недвижимости Вьетнама, в третьем квартале 2024 года цены на недвижимость продолжили резко расти. В частности, в сегменте земли на первичном рынке средний рост составил около 3,5%; Аналогично, малоэтажное жилье добавляет 5–10%; В частности, сегмент квартир установил новый уровень, когда цены выросли в среднем на 24%, а общее новое предложение сократилось примерно на 20% по сравнению с предыдущим кварталом. Только на рынках Ханоя, Дананга и Хошимина соответствующий годовой прирост составил 64%, 30,6% и 46,2% соответственно.

Цены на недвижимость неуклонно растут на протяжении многих лет. Фото: Конг Хунг

Наряду с проблемой спекуляции землей и ее изъятия, наблюдаются признаки использования аукционов по продаже прав землепользования для манипулирования рынком. Это самое большое ограничение аукционов по продаже прав землепользования, помимо выгоды от сбора финансовых ресурсов в государственный бюджет. Во многих населенных пунктах появились «аукционные брокеры», которые вступают в сговор друг с другом, чтобы платить в десятки раз больше стартовой цены, создавая «виртуальную цену» для покупки и перепродажи выставленных на аукцион земельных участков или для ликвидации соседних земельных участков, которые ранее были куплены по низким ценам.

В результате, установив необычно высокую цену, для достижения цели быстрой ликвидности и прибыли, «аукционные брокеры», естественно, готовы отказаться от задатка, поскольку задаток составляет всего около 10–20% от общей стоимости земельного участка, рассчитанной по стартовой цене, указанной организатором, а эта цена зачастую ниже фактической рыночной цены в данном районе.

Это не только напрямую затрагивает интересы участников аукциона, но и негативно влияет на рынок недвижимости, когда эту виртуальную цену приходится использовать в качестве ориентира для компенсации и расчистки участков под новые жилищные проекты...

«В третьем квартале 2024 года рынок недвижимости зафиксировал позитивное восстановление, но оно не такое динамичное, как до пандемии Covid-19; новое предложение по-прежнему ограничено, а цены на недвижимость по-прежнему высоки. Мы видим ряд причин, ведущих к этой ситуации, таких как: спрос людей на жилье и бизнес высок, в то время как предложение низкое, спрос превышает предложение; затраты на вводимые ресурсы проектов в сфере недвижимости (строительные материалы, плата за пользование землей и т. д.) растут. В частности, во многих районах наблюдаются признаки роста цен и инфляции цен для манипулирования рынком посредством аукционов по продаже прав на пользование землей», - сообщил заместитель министра строительства Нгуен Вьет Хунг.

Решительные действия против проектов, «прижимающих» заброшенные земли

Уроки «подпольных волн» спекуляций и манипулирования ценами на недвижимость оставили множество последствий для рынка недвижимости, вызвав виртуальные земельные лихорадки, из-за которых людям с реальными потребностями (в жилье, производстве и бизнесе...) становится невозможным получить доступ к земле. Если они этого хотят, им приходится платить большую сумму денег за спекуляции, что приводит к заброшенности земли; Предприятия, разрабатывающие новые проекты, обеспокоены невозможностью гарантировать прибыль из-за возросших инвестиций и стоимости земли; Бедные вынуждены платить все больше и постепенно теряют возможность владеть жильем.

Вызывает беспокойство тот факт, что ресурсы для инвестиций в производство, бизнес, создание рабочих мест и прибавочной стоимости для общества «зарыты» в землю; Спекулятивная земля, которая не используется, не стимулирует рост смежных отраслей, а в долгосрочной перспективе, когда предложение накапливается в течение длительного времени, это приведет к безнадежным долгам инвесторов в банковской системе и в определенный момент вызовет инфляцию для всей экономики.

«Государственные органы управления и местные органы власти должны принять решительные меры против проектов, которые «удерживают» землю в спекулятивных целях, но были заброшены в течение многих лет без ввода в эксплуатацию и использования путем специального рассмотрения и оценки субъективных и объективных причин. Для проектов с достаточным потенциалом для реализации должен быть создан механизм для продолжения реализации. Напротив, Уголовный кодекс также четко предусматривает рассмотрение актов манипулирования, завышения и повышения цен в сфере недвижимости. Они должны строго выполняться для оперативного исправления нарушений», - сказал д-р Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама.

По словам экономического эксперта, доцента доктора Динь Чонг Тхинь, для стабилизации цен на недвижимость и ограничения быстрого и внезапного роста самое главное — предотвратить спекуляции и инфляцию цен. Соответственно, компетентным органам необходимо принять более решительные меры по контролю и приведению цен продажи к реальным рыночным значениям при совершении сделок с недвижимостью, включая аукционы по продаже прав землепользования.

«Страны по всему миру добились больших успехов в контроле цен на недвижимость в соответствии с реальной рыночной стоимостью посредством указов о налогах на недвижимость. Около 20 лет назад Центральный комитет партии издал Постановление о реформе налога на недвижимость, но до сих пор эта политика не реализована.

Поэтому нам необходимо разработать отдельный налоговый указ для рынка недвижимости, реализовать его на стабильной и долгосрочной основе; «Соответственно, заброшенная недвижимость, объекты, которые продаются много раз или имеют много объектов недвижимости, должны облагаться высоким налогом, даже на уровне, равном арендной плате за земельный участок и площадь застройки, которые в настоящее время доступны», - сказал доцент, доктор Динь Чонг Тхинь.

Кроме того, эксперты считают, что юридические проблемы также являются одной из основных причин, приводящих к стагнации рынка недвижимости. Специальная рабочая группа премьер-министра по рассмотрению и устранению трудностей на рынке недвижимости проделала большой объем работы (более 800 из 1200 застрявших проектов получили разрешение на свои трудности).

В частности, с 1 августа 2024 года, когда пересмотренные и дополненные законы официально вступят в силу, а многие новые нормативные акты, как ожидается, вскоре устранят правовые препятствия, управляющему органу необходимо ускорить выпуск подзаконных актов и инструкций по реализации, чтобы ускорить реализацию проектов и увеличить поставки на рынок; В то же время необходимо уделять первоочередное внимание проектам социального жилья и недорогого коммерческого жилья для удовлетворения потребностей большинства людей, обеспечивая эффективность политики социального обеспечения.

 

Наиболее важным вопросом в настоящее время по-прежнему остается регулирующая роль государства с помощью механизмов, политик, инструментов управления и санкций, направленных на сокращение и предотвращение спекуляций, что позволит вернуть рынок недвижимости в состояние равновесия в долгосрочной перспективе.

Недавно измененная и дополненная правовая система вступила в силу, но все еще необходимо продолжать получать комментарии; Провести обобщение извлеченных уроков и продолжить внесение поправок в нерешенные вопросы, в которых для увеличения предложения и стабилизации цен необходимо тщательно решить вопрос утверждения инвестиционной политики, одновременно с утверждением инвесторов, использующих землю.

Вице-президент Ханойского клуба недвижимости Нгуен Тхе Дьеп

Источник: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html