Рассмотрите возможность отказа от метода излишков при оценке земли

На основании мнений предприятий и ассоциаций Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) дала письменный ответ на официальное письмо № 5080/BTNMT-QHPTTND Министерства природных ресурсов и окружающей среды относительно запроса комментариев по проекту указа о внесении изменений и дополнений в указ правительства 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующий цены на землю, и проекту циркуляра о внесении изменений и дополнений в ряд статей циркуляра № 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года министра природных ресурсов и окружающей среды, в котором подробно излагаются методы оценки земли; составить и скорректировать прейскурант цен на землю; Специализированные консультации по оценке и определению цены на землю (далее – Проект).

Метод оценки земли

По сравнению с действующими нормами, проект Указа и проект Циркуляра скорректировали методы оценки земли, соответственно, при проведении оценки земли используются только три метода: сравнительный метод, доходный метод и метод коэффициента корректировки цены земли. Это означает, что при оценке земли метод добавочной стоимости и метод вычета больше не будут применяться.

Некоторые предприятия считают, что в какой-то момент следует рассмотреть возможность исключения метода добавочной стоимости из методов оценки земли.

Во-первых, это вызывает трудности в процессе оценки земли.

В настоящее время, по мнению предприятий, если отказаться от метода добавочной стоимости, то во многих случаях оценки земли оставшиеся методы столкнутся с некоторыми ограничениями, например, метод добавочной стоимости — это метод определения цены земли на основе цели использования с потенциалом для будущего развития, а не на основе текущей цели использования, как метод сравнения, доходный метод.

Данный тип земель с потенциалом застройки обычно не имеет аналогичных или схожих активов, которые были успешно проданы на рынке для применения метода сравнения (при условии, что имеется не менее 03 сопоставимых земельных участков, которые были проданы на рынке или выиграли аукцион на право землепользования).

Сравнительный метод имеет ограничения с точки зрения сравнительных данных, поскольку информацию о сделке часто трудно сопоставить с оцениваемой недвижимостью; Необходимо иметь много четкой и точной информации о транзакциях, в то время как в реальности во многих случаях цена транзакции на бумаге и фактическая цена транзакции различаются.

Метод коэффициента корректировки цены на землю осуществляется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициент корректировки цены на землю выдается Провинциальным народным комитетом на основе анализа и сравнения цен на землю в прейскуранте с обычными ценами на землю на рынке. Таким образом, определение коэффициента корректировки также основано на сравнительных данных, поэтому оно также сталкивается с недостатками с точки зрения информации и входных данных, как и метод сравнения.

В настоящее время земельная база данных нашей страны не отражает в полной мере реальное положение дел на рынке. Таким образом, применение только трех методов оценки, как в Проекте, может вызвать трудности в реализации из-за вышеупомянутых недостатков.

С другой стороны, остаточный метод исходит из теоретической основы, согласно которой текущая стоимость актива представляет собой остаточную стоимость, полученную из оценки предполагаемого развития за вычетом всех затрат, понесенных для создания этого развития. Суть этого метода заключается в расчете цен на землю в обратном порядке, то есть начиная с выручки от продажи будущих завершенных продуктов развития и вычитая необходимые затраты на развитие для инвестирования в создание этого продукта. С помощью этого метода оцениваются земли с потенциалом застройки, когда другие методы оценки не подходят.

Во-вторых, согласованность положений об оценке недвижимости.

Метод добавочной стоимости — это метод оценки недвижимости, применяемый профессиональными оценочными организациями, и считается одним из методов оценки, применяемых при оценке недвижимости с потенциалом застройки (незастроенные пустующие земли или земли с постройками на них, которые могут быть отремонтированы или снесены для возведения на них новых построек с целью наилучшего и наиболее эффективного использования). Метод превышения стоимости предписан во Вьетнамском стандарте оценки № 11, выпущенном циркуляром 145/2016/TT-BTC.

В случае с законопроектом об отмене метода превышения стоимости при оценке земли положения об оценке недвижимости становятся несогласованными в соответствующих правовых документах.

В-третьих, цели государственного управления.

Одной из причин исключения метода добавочной стоимости из метода оценки земли является то, что «это метод оценки недвижимости, который служит менеджерам для расчетов при принятии решений об инвестициях (цена земли должна быть известна заранее), и не подходит для оценки земли в целях государственного управления землей».

Если это рассматривать как метод, используемый только для расчета эффективности инвестиций, то это означает, что стоимость земли была рассчитана для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования, эта цена земли соответствует рыночным принципам. Таким образом, государство использует этот метод оценки для определения типов земель с потенциалом застройки, чтобы определить цены на землю, соответствующие рыночным ценам, тем самым определяя финансовые обязательства, которые инвесторы должны выполнить перед государством.

«Исходя из вышеизложенного анализа, предприятия предлагают Редакционному комитету рассмотреть возможность не убирать метод добавочной стоимости из методов оценки земли», — заявили в VCCI.

Определить общие цены на землю на рынке

Согласно положениям пункта 1 статьи 1 Проекта «Общая цена земли на рынке — это цена, которая чаще всего встречается в сделках, совершаемых на рынке, выигрываемых на торгах по предоставлению права землепользования на земельные участки одного и того же целевого назначения на определенной территории и в течение определенного периода времени».

Чтобы определить «наиболее частую цену», оценщик земли должен собрать все цены сделок на рынке за определенный период времени. Эту деятельность можно осуществить только путем обобщения информации, полученной от государственных органов, таких как органы регистрации земель и налоговые органы.

По отзывам, консалтинговым организациям (за исключением государственных служб, выполняющих возложенные на них функции и задачи) будет сложно получить полный доступ к этому источнику информации.

Для облегчения деятельности консалтинговых организаций VCCI рекомендует Редакционному комитету добавить положения, позволяющие этим организациям получать доступ к вышеуказанным источникам информации.

Применение методов оценки земли

Положения в Проекте, а также Указ 44/2014/ND-CP не предусматривают четко метод оценки земли для следующих случаев: «Земельные участки, несельскохозяйственные земли являются жилыми землями без достаточной минимальной информации о 3 земельных участках». Этот случай, согласно положениям, не соответствует условиям применения метода сравнения, предписанного в пункте 1 статьи 5 (измененной), и не является случаем применения положений пункта 8 статьи 5c, когда нет достаточной минимальной информации о 03 земельных участках с одинаковым целевым назначением использования земли, поскольку земля не является несельскохозяйственной.

В случае «земельного участка или земельного участка, стоимость которого, рассчитанная по прейскуранту цен на землю, составляет более 200 млрд донгов, арендная плата за землю должна быть выплачена единовременно за весь срок аренды». Данный случай не подпадает под случаи применения метода сравнения и метода коэффициента корректировки цены на землю, предусмотренные в статье 5 (измененной).

Информация по применению методов оценки земли

Согласно положениям статьи 5б проекта постановления, информацией о ценах на землю для применения метода сравнения и метода коэффициента корректировки цены на землю является информация в течение периода не более 24 месяцев с момента оценки земли и ранее, собранная из таких источников, как: цены на землю, переведенные на рынок в офисах регистрации земли, налоговых органах и народных комитетах на уровне коммун; Цена выигрыша аукциона по продаже права землепользования у организации, проводящей аукцион по продаже права землепользования
Источники информации, собранные выше, по-видимому, недостаточны для точного определения информации о ценах на землю. В настоящее время сделки с недвижимостью на рынке находятся в состоянии двух цен: цены, указанные в договоре передачи права пользования землей (информация, полученная из земельного кадастра и налогового органа), могут не соответствовать фактической цене сделки.

Поэтому для обеспечения более точной информации VCCI рекомендует Редакционному комитету расширить источники информации, такие как: цены сделок на торговых площадках недвижимости; Цена, полученная оценщиком в результате расследования и обследования.

Мудрость

Источник