Предложение не предписывать метод добавочной стоимости при оценке земли

Нужен «запорный клапан» для контроля точности результатов оценки земли

Утром 15 января, продолжая программу 5-й внеочередной сессии, Национальное собрание обсудило в зале ряд новых положений или различных мнений по проекту Закона о земле (с изменениями).

Давая дополнительные разъяснения по некоторым положениям законопроекта, депутат Национальной ассамблеи Нгуен Хоанг Бао Тран (делегация Бинь Зыонга) высоко оценил работу по получению и пересмотру важных положений Редакционного комитета и пояснительного доклада Экономического комитета.

В комментариях к пункту 5 статьи 158 законопроекта указано, что «Методы оценки земель, предусмотренные подпунктом «в» пункта «О методе оценки земель», реализуются путем извлечения из общей суммы предполагаемого дохода от освоения земельного участка суммы предполагаемой стоимости освоения земельного участка».

Делегаты рекомендовали редакционной комиссии не применять метод добавочной стоимости при оценке земли по следующим причинам:

Во-первых, существует множество методов оценки стоимости земли, но оценка стоимости земли с использованием разных методов дает схожие результаты для одного и того же участка земли.

Однако результаты оценки земли при применении метода добавочной стоимости формируются на основе предположений и оценок, а уровень их надежности невысок для территорий с ограниченной фактической информацией и доходными затратами в качестве основы для оценки.

Кроме того, стоимость земельного участка может со временем возрасти из-за исторических процессов, коммерческой деятельности и других видов деятельности на самом земельном участке.

Диалог - Предложение не предписывать метод добавочной стоимости при оценке земли — Делегат Национальной ассамблеи Нгуен Хоанг Бао Тран.

«Однако определение стоимости как постоянно увеличивающейся постепенно нецелесообразно, поскольку стоимость земельного участка может снизиться, когда экономика находится в состоянии рецессии или сталкивается с неблагоприятными факторами. Например, в настоящее время рынок проектов в сфере недвижимости практически заморожен, поэтому этот метод не может точно измерить факторы риска и неблагоприятное воздействие на экономику», — прокомментировала г-жа Тран.

Во-вторых, расчет указанных выше предполагаемых факторов весьма сложен, результаты оценки неопределенны, неточны и имеют большие погрешности.

По словам делегата, для одного и того же участка земли, если нам потребуется изменить только один показатель в предполагаемых факторах, то результат оценки также изменится. Это основная причина трудностей и задержек при определении, оценке и принятии решений относительно конкретных цен на землю в прошлом, причем понимание этого вопроса у каждого человека различается в зависимости от обстоятельств и времени.

Кроме того, по словам делегата, хотя метод сальдо предусмотрен в Постановлении правительства № 44/2014 и Циркуляре Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды № 36/2014, со временем его реализация столкнулась со многими трудностями и проблемами. Факторы оценки общего дохода и общих предполагаемых затрат на развитие проекта недвижимости оцениваются на основе исследования, обследования и сбора информации о трансфертных ценах, ценах аренды и факторах, формирующих доход и затраты проектов с характеристиками, аналогичными оцениваемому проекту.

Факторы, формирующие доходы и расходы, по-прежнему в целом регулируются без каких-либо конкретных стандартов, норм или критериев, поэтому работа по ценообразованию по-прежнему затруднена.

Кроме того, описание инвестиционного проекта является одним из важных документов, на основе которого используются данные, применяемые в методе приращения хода реализации проекта, хода выполнения бизнеса и нормы инвестиционного капитала, где эти показатели играют решающую роль в результатах оценки.

В настоящее время объяснения инвестиционных проектов весьма отрывочны, не содержат информации, данных или подтверждающих цифр. В условиях неполной базы данных о ценах, земельной базы данных, включая данные о ценах на землю, а также не полностью развитого и прозрачного рынка прав землепользования, отмена метода оценки стоимости земли также должна быть тщательно рассмотрена с точки зрения осуществимости, чтобы гарантировать, что это не приведет к перегрузкам при реализации оценки стоимости земли.

«В случае необходимости сохранения этого метода должен быть «запорный клапан», контролирующий точность и адекватность результатов оценки земли», — предложил делегат Тран.

Кроме того, в настоящее время в рамках работы по компенсации и восстановлению земель фактически осуществляется восстановление земель для реализации проектов и работ по углублению ручьев, канав, каналов и рвов, но Закон о земле, а также указы и циркуляры, регулирующие компенсацию и расчистку участков, еще не регламентировали эту работу, поэтому эта работа сталкивается с большими трудностями, поскольку люди не соглашаются и подают много петиций, даже жалуясь на решения государства о компенсации в течение длительного времени, что создает трудности в расчистке участков. Поэтому делегат предложил пересмотреть это содержание.

Освобождение земельных ресурсов

Внося вклад в завершение разработки законопроекта по высвобождению земельных ресурсов для общего развития страны, делегат Нгуен Тхи Нгок Суан (делегация провинции Биньзыонг) представила мнения многих предприятий провинции Биньзыонг об условиях реализации проектов коммерческого жилья и соглашениях о получении передачи прав землепользования в пункте б) пункта 3 статьи 122 и пункте б) пункта 1 статьи 127.

Диалог - Предложение не предписывать метод добавочной стоимости при оценке земли (рисунок 2). — Заседание вел заместитель председателя Национальной ассамблеи Нгуен Дык Хай.

Делегаты предложили добавить другие земельные дела, если они соответствуют утвержденному плану. Они попросили Национальную ассамблею тщательно рассмотреть и проголосовать по этому положению отдельно или поручить правительству пилотировать его в течение 5 лет, а затем подвести итоги и отчитаться перед Национальной ассамблеей.

По словам делегата, причина кроется в предыдущей практике: государство призывало к инвестициям и экономическому развитию, многие люди и предприятия, желающие заняться бизнесом, соглашались передавать государству различные типы своих земель, включая жилые земли, для последующей сдачи в аренду для производства и ведения бизнеса, создавая рабочие места и внося значительный вклад в процесс развития местности.

До сих пор, когда государство меняет планировку, хочет отремонтировать и облагородить городскую территорию, необходим приоритетный механизм, который предоставит им возможность продолжать инвестировать и развивать землю, которую они сохраняли, обрабатывали и на которой вели бизнес на протяжении многих поколений.

С другой стороны, у нашего государства есть достаточно оснований для того, чтобы четко определить земельную принадлежность предприятий. Если земля до начала производства и ведения бизнеса принадлежит предприятию (вследствие наследования, дарения или передачи), то этот вопрос необходимо тщательно изучить.

Кроме того, делегаты рекомендовали в ближайшее время внести поправки и дополнить правовые нормы в области налогообложения и финансов для гармонизации выгод от перевода земель иного назначения в жилые земли для реализации проектов коммерческого жилья для трех групп субъектов: землепользователей, инвесторов и государства, чтобы государство могло пропорционально перераспределять выгоды между самими землепользователями и инвестировать в местные проекты социально-экономического развития .

Источник