Предложение о принудительном отчуждении земли, если с этим согласны более 70% людей
По данным статистики, на проект Закона о земле (с изменениями) поступило более 12 миллионов комментариев от учреждений, организаций и граждан. Публичные консультации по проекту Закона о земле (с изменениями) представляют собой масштабное политическое и общественное мероприятие, привлекающее внимание многих слоев населения, интеллигенции, вьетнамцев, проживающих за рубежом, организаций и предприятий, работающих во Вьетнаме.
Одним из вопросов, привлекших в последнее время особое внимание общественности, является политика в области приобретения земли, компенсаций, поддержки и переселения. В частности, что касается приобретения земли, то на самом деле не было ни одного крупного проекта, где бизнесу удалось бы договориться с населением. Это также является причиной снижения эффективности землепользования. Государству все еще предстоит вернуть себе землю и преобразовать ее целевое назначение, расчет разницы в арендной плате за землю очень сложен.
Политика приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения представляет особый интерес для общественного мнения.
На самом деле, когда предприятия реализуют проекты по развитию городов и ведут переговоры с людьми, они во многих случаях сталкиваются с определенными трудностями и проблемами. Так, на семинаре по предоставлению комментариев к проекту Закона о земле (с изменениями) 8 марта, организованном Федерацией торговли и промышленности Вьетнама (VCCI) совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды, председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама г-н Нгуен Куок Хиеп сообщил, что существуют проекты предприятий, которые не реализуются уже 8 лет из-за проблем с восстановлением земель, компенсациями и поддержкой урожая.
По словам г-на Нгуена Куок Хиепа, при изъятии жилых и коммерческих земель должна быть предоставлена адекватная компенсация в соответствии с планом компенсаций, принятым правительством, чтобы гарантировать, что жизнь людей не будет ущемлена. Однако г-н Хиеп подчеркнул: «Но необходимо прояснить один вопрос: компенсационные цены должны быть реализованы в соответствии с утвержденным планом компенсационных цен и не могут быть реализованы путем самостоятельных переговоров между каждым домохозяйством и инвестором».
Г-жа Нгуен Тхи Нга, председатель BRG Group, предложила: «Когда достигнуто соглашение с большинством людей, инвестор должен обратиться в государственные органы с просьбой вернуть землю и обеспечить ее исполнение, если остальные домохозяйства не согласятся избежать расточительства и неэффективного использования земли. Если не согласится только 1%, реализовать проект будет сложно. Закон может разрешить реализацию проекта по частям, но проект — это целое».
Высказывая свое мнение по этому вопросу, экономический эксперт Ву Винь Фу сказал, что для того, чтобы возврат земель был удобным, государству необходимо иметь очень конкретные механизмы и политику для создания правового коридора, из которого соответствующие учреждения, люди и предприятия смогут осуществлять свою деятельность.
Этот экономический эксперт также поддерживает точку зрения, что если существует правовой коридор, когда предприятие, реализующее проект, достигло соглашения с более чем 70% людей, то государственные органы будут осуществлять изъятие земель и принудительное взыскание, если оставшиеся домохозяйства откажутся передать землю, чтобы избежать ситуации, когда проект затягивается, нанося ущерб предприятию, но не способствуя немедленному повышению эффективности земли.
Экономист Ву Винь Фу.
Дифференциальная рента, как рассчитать?
Можно сказать, что в прошлом при приобретении государством земель и изменении назначения землепользования расчет разницы в арендной плате за землю был весьма затруднителен из-за определения цен на землю. В то время как многие мнения говорят о том, что государство отбирает у людей землю по «дешевым» ценам, а затем передает ее предприятиям для инвестирования в продажу продукции по высоким ценам с целью получения прибыли. Это действительно так?
По словам представителя компании, занимающейся недвижимостью, компенсацию людям за расчистку земли по сути выплачивает государство, но на самом деле компания берет аванс и вычитает его позже из платы за пользование землей и земельного налога. Даже если вы купите землю за 1 миллион донгов/м2, вы все равно не сможете сразу продать ее по цене, во много раз превышающей эту цену.
Между тем, помимо платы за пользование землей и земельного налога, уплачиваемого государству, предприятия также должны оплачивать дополнительные расходы на строительство инфраструктуры, продажи через торговый зал, скидки дилерам, процентные платежи и т. д.
В беседе с нами юрист Нгуен Хоай Нам, директор юридической фирмы Bamboo Star Law Firm LLC, проанализировал приобретение государством земель в целях социально-экономического развития, включая строительство новых городских районов.
Адвокат Нгуен Хоай Нам сказал, что новые городские районы, одобренные премьер-министром и выбранные для инвестиций, требующие приобретения земли, или проекты строительства новых городских районов, одобренные провинциальными народными советами, требующие приобретения земли, являются случаями, когда государство приобретает землю для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах, как предусмотрено в статье 62 Закона о земле 2013 года.
«Когда государство изымает землю для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах, будет существовать разница между суммой денег, которую государство компенсирует людям, чьи земли изымаются, и суммой, которую государство получает за счет выделения земли предприятиям, являющимся инвесторами проекта», — подчеркнул адвокат Нам.
По словам адвоката Нгуена Хоай Нама, люди, чьи земли были возвращены и которые соответствуют условиям, указанным в статье 75, получат компенсацию за землю, когда государство вернет землю для целей национальной обороны и безопасности; социально-экономическое развитие в интересах государства и общества.
Городской район Нам Тханг Лонг (городской район Чипутра). Фото: интернет
Ссылаясь на проект городского района Нам Тханг Лонг (городской район Чипутра) в районе Тэй Хо, Ханой, адвокат Нгуен Хоай Нам сказал, что компенсация, поддержка и переселение при изъятии государством земель осуществляются в соответствии с Решением № 10/2017/QD-UBND Народного комитета Ханоя. Соответственно, статья 5 устанавливает принципы компенсации за землю при изъятии государством земель: землепользователи при изъятии государством земель, если они соответствуют условиям компенсации в соответствии с положениями статьи 75 Закона о земле, получат денежную компенсацию в соответствии с конкретной ценой на землю для типа изъятых земель, установленной Народным комитетом города. В случае нарушения земельного фонда компенсация будет осуществляться путем выделения земельного участка с тем же целевым назначением, что и изъятые земли. Согласно Таблице № 1, выпущенной вместе с Решением № 30/2019 Народного комитета Ханоя, цена сельскохозяйственных земель для выращивания риса и ежегодного выращивания урожая в районах округа Тэйхо составляет 252 000 донгов/м2.
Для инвесторов, после завершения восстановления земель, компенсации и расчистки участка, государство принимает решение о выделении земли или аренде земли инвестору проекта. В это время государство рассчитывает плату за пользование землей за аренду или выделение земли в соответствии с правильной целью использования каждого нового типа земли в политике планирования и инвестиций проекта, который был одобрен в соответствии с положениями Декрета 45/2014/ND-CP, регулирующего сбор платы за пользование землей и руководящих принципов реализации.
«Разница здесь возникает, когда размер компенсации и поддержки, которую государство предоставляет людям, чьи земли возвращаются, намного ниже размера платы за пользование землей, которую государство взимает с предприятий посредством выделения и аренды земли. Это также очевидно, поскольку цели использования земли, когда государство получает возмещение от людей и когда государство выделяет средства инвесторам, различны, а местоположение и инфраструктура основаны на общем планировании городской территории», — заявил юрист Нгуен Хоай Нам, добавив, что разница в расчетах будет включена в государственный бюджет.
Джиа Фат
Источник
Комментарий (0)