왜 주택가격은 내려갈 수 없을까?

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베트남 부동산협회의 자료에 따르면, 지난 10년 동안 부동산 가격은 수십 배나 상승했습니다. 2021년 한 해만 해도 평균 주택 가격이 두 자릿수로 성장했으며, 이는 같은 기간보다 몇 배나 더 높았습니다. 현재 시장이 침체되고 있음에도 불구하고 아파트 부문은 여전히 성장세를 유지하고 있습니다.

마찬가지로 세빌스 베트남은 2023년 3분기에 아파트의 평균 1차 가격이 m2당 5,400만 동에 도달하여 19분기 연속 상승했으며, 2019년 1분기에 비해 77% 이상 증가했다고 밝혔습니다.

전문가들은 주택 가격이 상승했지만 단기적으로는 하락할 수 없다고 말합니다. 그 이유는 땅값, 건축자재 가격, 대출 이자 등 여러 비용이 높은 가격을 구성하고 있기 때문입니다.

장안투안 투안 안 부동산 이사는 부동산 가격은 토지 가격, 건설 비용, 합법성 등 여러 요인에 따라 결정된다고 분석했습니다. 이러한 요인이 동시에 영향을 미치면 기업이 부동산 가격을 낮추는 데 어려움을 겪을 것입니다.

비용 상승으로 인해 기업이 주택 가격을 낮추는 것이 어려워졌습니다. (그림: 콩 히에우).

특히 부동산 프로젝트의 경우 토지 비용은 산출 가격에 영향을 미치는 중요한 투입 비용 중 하나입니다. 도시 지역에서 토지 이용료는 평균적으로 아파트 비용의 약 10%, 저층 타운하우스 비용의 20~30%, 빌라 비용의 약 50%를 차지합니다.

최근 몇 년 동안 토지 가격이 15~30% 상승했고, 이에 따라 주택 가격은 2~8% 상승했습니다.

최근 몇 년 동안 토지 가격뿐만 아니라, 철, 강철, 모래 등 건설 자재 가격도 급등했습니다. 예를 들어, 철강 가격은 약 15~20% 상승했지만, 원자재 비용은 건설 프로젝트 예상 가치의 65~70%를 차지합니다.

게다가 공사 기간을 장기화시키는 여러 법적 문제가 발생하면서 프로젝트를 구현하는 데 드는 비용도 증가했습니다. 투안 씨는 법적 절차를 완료하는 데 4~5년이 걸리는 프로젝트도 있다고 말했습니다. 어떤 프로젝트에 대한 법적 절차를 완료한다는 것은 단순히 기업이 해당 부서에 가서 공식적인 파견을 받는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 관련 부서나 기관, 분야 등에서 의견을 제시할 때까지 기다리는 것도 포함됩니다. 시술 대기 시간은 규정을 따라야 하지만 종종 지연됩니다.

“ 법적 절차에 걸리는 시간이 매우 길어 사업 비용에 큰 영향을 미칩니다 .”라고 Tuan 씨는 말했습니다.

투안 씨는 또한 기업이 5000억 VND 상당의 토지를 매수하면 매년 이자 비용의 10%, 즉 500억 VND를 손실하게 된다는 추가 증거를 제시했습니다. 이러한 비용은 사업체에 의해 가격에 강제로 추가된다.

“ 많은 기업들이 현재 난항에 처해 있습니다. 가격을 낮추면 큰 손실을 보게 되고, 가격을 낮추지 않으면 제품을 판매할 수 없기 때문입니다. 따라서 아직 많은 프로젝트가 실행되지 않아 많은 투자자들이 건설을 원하지 않고 이전 파트너를 찾고 있습니다 ."라고 Tuan 씨는 공유했습니다.

비엣안호아 부동산 회사의 사장인 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 씨도 부동산 가격 하락을 어렵게 만드는 가장 큰 장애물은 투자 비용이 너무 높다는 것이라고 말했습니다.

Quang 씨는 " 현재 프로젝트 비용 구조에서 건설 비용은 4~5년 전에 비해 거의 두 배인 7~7.5백만 VND/m3에서 1,200만 VND/m2 이상으로 증가했습니다 ."라고 말했습니다.

게다가 광 씨에 따르면 부동산 가격을 낮추는 것은 매우 어렵다고 합니다. 시장에는 국내 기업뿐만 아니라 많은 외국인 투자자가 있기 때문입니다.

따라서 외국기업이 프로젝트에 투자하는 경우 국내 투자자의 프로젝트보다 높은 세그먼트, 좋은 입지, 완벽한 법적 문서, 높은 제품 품질을 선택하는 경우가 많기 때문에 가격이 낮을 수 없습니다. 시장에 제품을 판매할 때는 항상 2~3년 후의 생산량을 계산하기 때문에 가격이 매우 비싼 경우가 많습니다. 외국 기업은 자본재원과 자본비용 측면에서 유리하므로 판매가격을 낮추라는 압력을 받지 않습니다.

DGCapital의 투자 이사인 응우옌 두이 푸옹 박사에 따르면, 부동산 프로젝트 투자자들이 주택 가격을 낮추지 않는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다.

특히, 프로젝트를 실행할 때 투자자는 토지와 미래 자산을 모두 저당 잡고 은행에서 자본을 빌린 것을 알 수 있습니다. 판매 가격을 낮추면 은행 담보의 가치에 영향을 미치고, 투자자는 대출을 보완할 다른 자산이 없게 됩니다.

게다가 많은 프로젝트는 판매되기까지 수년 동안 법적 문제에 얽매여 있었습니다. 그동안 투자자들은 계속해서 증가하는 이자 비용과 토지 비용을 부담해야 합니다.

차우안

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