'대기업'은 이익을 얻고, 소기업은 '버려진다'

(CLO) 부동산 시장은 긍정적인 회복 결과로 2024년을 "마감"했습니다. 그러나 일년 내내 시장 회복은 고르지 않았으며 세그먼트, 지역, 제품 유형 및 공급업체 간에 뚜렷한 차별화가 있었습니다.

부동산 시장이 분열되고 있습니다.

베트남 부동산협회(VARs)의 보고서에 따르면, 베트남 부동산 시장은 분명히 회복되고 있습니다. 그러나 부동산 시장의 회복에도 불구하고 세그먼트, 지역, 제품 유형 및 공급업체 간에 강력한 차별화가 이루어지면서 여전히 많은 단점이 있습니다.

VAR은 2024년에 저층형 주택의 판매가 증가할 것으로 분석했지만, 아파트는 여전히 주요 유형으로, 2024년 전체 신규 주택 공급의 최대 70%를 차지할 것으로 예상했습니다. 신규 아파트 공급은 주로 고급형, 럭셔리 부문으로, 가격이 5,000만 달러/m² 이상이며, 전체 공급의 65%를 차지합니다.

베트남의 부동산 시장은 지속 가능하게 발전하지 못하고 분열되고 있습니다. (사진: MC)

지역별로 보면 2024년 신규 주택 공급의 60%가 북부 지역 프로젝트에서 이루어질 것으로 예상된다. 반면 남부와 중부 지역은 각각 29%와 11%에 불과합니다. 주요 공급은 두 특별도시 지역에 인접한 교외지역 및 지방, 도시의 광역적 개발 사업에서 나옵니다.

2024년 4분기에 남부지방의 신규 공급물량이 크게 늘어났으며, 대규모 프로젝트들이 잇따라 분양을 시작했지만, 북부 지방과 도시의 공급 증가율을 따라잡지 못했습니다.

공급자 측면에서 보면 신규 주택 공급의 62%는 대규모 투자자와 외국인 투자 기관이 기여합니다. 그 중에서도 대기업의 생태계가 두드러진다.

이 문제를 명확히 하기 위해 VAR은 국회에서 통과된 새로운 법안이 대기업에 많은 기회와 이점을 가져다준다고 말했습니다. 예를 들어, 2024년 토지법의 새로운 규정에 따르면 상업용 주택 프로젝트를 위한 토지 취득은 동기식 인프라를 갖춘 대규모 프로젝트에만 적용되므로, 특히 대도시의 저렴한 주택 부문을 타겟으로 하는 많은 중소 규모 프로젝트가 시행될 수 없습니다.

VAR에 따르면, 중소 부동산 기업은 대규모 사업을 추진할 만한 자금 여력이 부족하고, 부지 정리 과정에서 협상의 어려움으로 다른 상업용 주택 사업을 개발하는 데 어려움을 겪고 있다. 이 기업 집단은 국가가 개발한 토지 자금에 대한 경매 및 입찰에서 경쟁할 수 있는 충분한 역량과 경험이 없습니다.

풀어야 할 "매듭"

VARS는 시장이 안정적이고 지속 가능하게 발전하려면 베트남이 시장에 새로운 공급을 촉진하는 지원 정책, 특히 저렴한 상업용 주택과 사회 주택이 필요하다고 생각합니다.

첫째, 어려움을 겪고 있는 부동산 사업에 대한 지속적인 검토와 원인별, 담당기관별 분류가 필요합니다. 동시에, 백로그 프로젝트를 단호하게 복구하고 처리합니다.

둘째, 각각의 구체적인 상황에 맞는 세부적이고 구체적인 평가 절차에 대한 규정을 제정하여 지방자치단체와 평가회사가 쉽게 시행할 수 있도록 하고, 토지 가격 결정 시간을 단축하며, 진행 중인 부동산 프로젝트에 대한 토지 사용료를 계산하는 근거로 활용함으로써 미완성 프로젝트가 '활성화'되어 시장에 새로운 공급을 가져오는 데 도움이 됩니다.

셋째, 중소형 부동산 사업에 대한 투자 정책을 긴급히 승인합니다. 저렴한 주택 공급을 늘리기 위해 저렴한 주택 부문의 프로젝트에 대한 부지 정리를 지원하는 옵션을 고려하고 조사합니다.

넷째, 부동산 프로젝트 양도를 받는 사업체가 양도인의 이전 재정적 의무를 이행할 책임을 지도록 하는 계획을 연구하여 프로젝트 실행을 촉진하고 시장에 공급을 가져옵니다.

현행 규정에 따르면 투자자는 프로젝트 토지에 대한 국가에 대한 재정적 의무를 완수한 경우에만 프로젝트를 양도할 수 있습니다. 대부분 기업은 재정적 의무를 이행할 만한 재정적 여력이 없어 프로젝트를 이전해야 하는 상황에 처해 있습니다.

많은 투자자, 특히 미완성 부동산 프로젝트를 '활성화'할 충분한 능력과 의욕을 갖고 대규모 저렴한 상업용 주택 프로젝트를 개발해야 하는 외국인 투자자는 법적 문제와 토지 자금 접근성으로 인해 어려움에 직면해 있습니다.

사회주택 부문의 경우, 사회주택에 대한 새로운 법적 규정의 시행을 지속적으로 촉진하는 것과 함께, 사회주택에 대한 생각도 보다 적극적이고 긍정적인 방향으로 바뀌어야 합니다.

따라서 국가관리기관은 사업계획 수립에 있어서 결단력을 가져야 한다. 지방자치단체에 도시 계획과 산업단지 계획을 긴급히 검토하고 보완하여 사회주택 개발을 위한 충분한 토지를 확보하도록 요청합니다. 사회주택 사업에 대한 투자 정책을 긴급히 승인합니다.

투자 정책이 승인된 지역에서는 건설 투자자를 시급히 선정해야 합니다. 공공 투자를 늘리고, 국가 예산을 활용해 사회주택 사업 개발을 위한 지역 주변 인프라에 투자하고, 사회주택을 위한 청정토지 기금을 조성합니다.

기업의 경우, 국가 관리 기관과 적극적으로 협력하여 프로젝트의 장애물을 제거하는 것 외에도 올바른 개발 방향을 갖기 위해 새로운 법률을 "고수"하는 것이 필요합니다. 중소 규모 투자자는 토지 자금이 여전히 많고 가격이 너무 높지 않은 주변 시장과 새로운 시장에서 "저렴한" 프로젝트를 연구하고 개발할 수 있습니다.

출처: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html