많은 새로운 규제는 사회주택을 장려하는 메커니즘을 오히려 "강화"하고 있습니다.

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10월 24일 총리는 안전하고 건강하며 지속 가능한 부동산 시장을 개발하고 사회 경제적 발전을 촉진하는 데 기여하기 위한 솔루션을 계속해서 확고하게 이행한다는 내용의 공식 발표문 993을 발표했습니다.

이 공식 전달문에서 총리는 "2021~2030년 기간 동안 최소 100만 개의 사회주택 건설에 투자"하는 프로젝트의 시행을 가속화할 것을 요청했으며, 정부는 지방 자치 단체에 사회주택 개발을 위한 토지 기금을 검토, 계획 및 할당할 것을 촉구했습니다.

사회주택 개발 정책과 관련하여 하노이 유권자들은 2014년 주택법, 2013년 토지법 및 기타 여러 정부령에 명시된 규정에서 사회주택 개발에 대한 지방, 시 및 기업의 인민위원회의 책임을 명확히 명시하고 있다고 말했습니다. 동시에 정부는 이 분야에 기업이 참여하도록 장려하기 위해 여러 가지 인센티브 메커니즘을 갖추고 있습니다.

많은 새로운 규정은 실제로 사회주택을 장려합니다. 그림 1 — 많은 새로운 규제는 사회주택을 장려하는 메커니즘을 오히려 "강화"하고 있습니다. (사진=DM)

그러나 하노이 유권자들은 사회주택에 대한 장벽을 형성하는 다소 "이해하기 어려운" 4가지 문제를 제기하고 있습니다.

첫째, 2014년 주택법은 매년 지방, 시의 인민위원회가 사회주택 건설을 위한 부지 정리, 기반 시설 건설을 위한 예산을 책정하고 투자자를 모집하기 위한 입찰을 실시해야 한다고 규정하고 있습니다.

2014년 주택법에서는 주택 건설 계획에 따라 합법적인 토지 사용권을 보유하고, 능력과 경험을 갖추고, 사회주택을 건설할 필요성이 있는 기업이 사회주택 건설 프로젝트 투자자로 지정되어야 한다고 규정하고 있습니다.

하지만 실제로 2014년부터 현재까지 이 두 가지 규정을 시행한 도·시 인민위원회는 매우 적습니다. 특히, 2019년부터 현재까지 하노이에서는 사회주택 프로젝트 1개만이 프로젝트 시행을 위한 투자 정책의 승인을 받았습니다.

우대 제도와 관련하여 토지법은 사회주택 사업을 시행할 때 투자자가 토지 이용료를 면제받는다고 규정하고 있습니다.

또한 정부는 2015년에 발표한 100호 법령에서 "예산 자본을 사용하지 않는 사회주택 프로젝트 투자자는 토지 이용료가 면제되고 사회주택 건설 프로젝트 범위 내에서 총 토지 면적의 20%를 상업용 주택을 건설하기 위해 예약할 수 있다"는 등 여러 가지 지원 규정을 추가했습니다.

특히 프로젝트 내에 상업용 주택을 짓기 위한 별도의 토지자금이 없을 경우, 투자자는 프로젝트 총 연면적의 20%를 상업용 가격으로 판매할 수 있도록 예약할 수 있습니다.

그러나 정부는 2021년에 발표된 법령 49에서 위 규정을 폐지했습니다. 다음으로, 2023년에 법령 35가 발표되었고, 정부는 사회 주택을 개발할 때 여러 가지 우대 정책을 계속해서 "강화"했습니다.

특히, 정부는 예산자본을 활용하지 않는 사회주택 사업의 투자자에 대해서만 토지이용료를 면제하도록 규정하고 있습니다.

이러한 상황에 직면하여 하노이 유권자들은 정부가 현재처럼 새로운 "엄격한" 규제를 도입하는 대신, 사회 주택에 투자할 기업 자원을 유치하기 위한 더 많은 정책과 인센티브를 갖춰야 한다고 생각합니다.

하노이 유권자들은 정부가 위 사회주택 프로젝트 투자자들을 위한 두 가지 지원 정책을 왜 폐지했는지 궁금해하고 있습니다.

하노이 유권자는 "이것은 자본 손실 없이 사회주택 건설에 투자하는 기업을 지원하기 위한 가장 기본적인 두 가지 규정이며, 사회주택의 건설 비용과 판매 가격은 지방 및 시의 인민위원회에서 승인하고 사회주택 프로젝트 투자자의 최대 이익은 10%로 규제됩니다."라고 말했습니다.

둘째, 2022년 7월에 발표된 건설부 결정 610호에 관한 것입니다. 건설부는 이번 결정에서 건설투자자본비율을 공표한다.

따라서 15~20층 규모의 상업용 아파트 건설 프로젝트에 적용되는 투자자본비율은 11,187,000 VND/m2입니다. 15~20층 아파트 형태의 사회주택을 건설하는 데 드는 투자 자본은 m2당 8,525,000 VND입니다.

두 가지 유형의 건축 모두 TCVN 4451:2012 "주택 - 설계 기본 원칙", 아파트 건물에 대한 QCVN 04:2021/BXD, 주택 및 건축물의 화재 안전에 대한 QCVN06:2021/BXD의 설계 기준 조항을 적용하지만, 상업용 아파트의 투자율은 아파트 형태의 사회 주택보다 31% 더 높습니다. 또한 사회주택 투자자의 최대 이익률은 10%로 규제됩니다.

하노이 유권자들은 이 결정이 아파트 건물 건설에 두 가지 투자 자본 비율을 제공하는 이유에 대해 의아해합니다. 사회 주택 투자 비율은 상업용 주택 투자 비율보다 31% 낮은 반면, 사회 주택 투자의 최대 이익은 10%로 규정되어 있습니다.

셋째, 2014년 주택법은 매년 도, 시의 인민위원회가 사회주택 건설을 위한 부지 정리, 기반 시설 건설, 입찰 조직 등에 예산을 책정해야 하지만, 토지 이용료를 징수할 수는 없다고 규정하고 있다.

그러나 정부가 건설부령 제49호, 제35호, 제610호 결정을 발표한 것은 기업이 사회주택 건설에 투자하는 것을 억제하려는 의도가 있습니다.

하노이 유권자들은 "이것이 정부가 22개 대형 부동산 기업의 부동산 재고에 대한 구제 방안을 내놓기 위해 여러 차례 회의했던 지원 대책인가요?"라고 질문했습니다.

넷째, 하노이 유권자들은 베트남노동총연맹의 자료를 인용해, 베트남에는 약 5,200만 명의 근로자가 있으며, 그 중 42%인 2,184만 명이 주택이 없다고 답했습니다.

최근 정부는 "2021~2030년 사이에 최소 100만 개의 사회주택을 건설하는 데 투자"하는 프로젝트를 시작했는데, 이로 인해 2,084만 명의 근로자가 사회주택을 결코 살 수 없게 될 것이라고 하노이 유권자들은 말했습니다.

특히 하노이 유권자들은 위에 언급된 새로운 규정에 따라 프로젝트를 시행하기 위한 토지와 자본은 어디서 조달할 것인지, 그리고 공무원과 공공근로자 2,084만 명을 위한 사회주택 건설 투자는 언제 시행될 것인지에 대해 말했습니다.

하노이 유권자들은 위 질문에 대한 답변으로 국회 상임위원회와 국회 청원위원회에 정부와 건설부에 국회에 보고하고 유권자들에게 통보해 줄 것을 요청해 줄 것을 요청했습니다.

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